Log på
Bank
Boligejere der har loft over renten skal have ny rente på lånene 1. juli. De kan glæde sig.
Siden Nytår – hvor mange fik testet renteloftet og dermed lånets maksimale ydelse – er renten nærmest halveret. Pengemarkeds-renten (Cibor6) der er grundlag for lån med renteloft, er faldet fra ca. 4,9 pct. til 2,6 pct. i dag. Alle lån med renteloft i Nykredit og Totalkredit får fastsat en ny rente 1. juli, hvor renten formentlig har fået endnu et lille nyk nedad.
RenteMax og andre lignende produkter viste deres styrke ved at lægge låg på ydelsernes himmelflugt sidste år da krisen var på sit højeste. Og nu hvor renterne falder, kan det mærkes som faldende ydelse fra næste termin.
Eksempel
Hvor meget ydelsen falder, afhænger af dit lån. Her er to eksempler på hvordan ydelsen skønsmæssigt ændrer sig for et lån på 1 mio. kroner (antagelse: Renten 1/7 svarer til renten i dag):
Hvordan renten slår igennem på din ydelse afhænger blandt andet af hvilket renteloft du har, om lånet er med eller uden afdrag m.v. Derfor viser tabellen blot nogle eksempler på effekten på henholdsvis et 5%’s og et 6%’s renteloft. Renten ændres 1. juli og har effekt på det kommende to terminer, d.v.s. påvirker ydelserne på lånet fra 1. oktober og de kommende halve år.
Den største effekt oplever du, hvis du har et lån med højt renteloft og afdragsfri lån. Det skyldes, at du hurtigere kommer under renteloftet og får glæde af rentefaldet. Da ydelsen er ren rentebetaling slår rentefaldet mest igennem på disse lån.
En god idé?
I en tid hvor mange (blindt?) tager rentetilpasningslån, synes jeg, at det at have loft over renten er en god idé. Men som det også fremgår af Mikael Hjort’s artikel på Business i dag, så kan vi ikke tilbyde lån med renteloft i øjeblikket på grund af den aktuelle markedssituation. Men til dig der har et lån med renteloft: Tænk dig godt om inden du skifter det ud med noget andet.
Om Nykredit Bloggen
Tilmeld RSS-feed
Følg bloggen på Facebook
Følg bloggen på Twitter
3. juni 2009 kl. 12:02
Har I mulighed for at linke til artiklen i Business ?
3. juni 2009 kl. 12:12
Hej Jens, det gør jeg lige så snart den er klar.
3. juni 2009 kl. 15:29
Hvordan kan det være, at renten er faldt over de sidste mange måneder. Men renten på fastforrentede lån har ligget helt stabilt.
Hvorfor er de upåvirket – og er der nogen sansynlighed for, at den vil bevæge sig – enten op eller ned?
Mvh
Anders
3. juni 2009 kl. 21:18
Hej Anders,
ja, det kan virke lidt mærkeligt. De korte renter falder fordi centralbankerne sætter styringsrenterne ned. I den nuværende situation forsøger man at støtte de finansielle markeder med likviditet og lavere renter kan også hjælpe med til at sætte gang i væksthjulene igen.
De lange renter er en anden historie. Her handler det om forventningerne til de fremtidige renter, herunder den fremtidige inflation, samt investorernes generelle købelyst sammenholdt med hvor stort et udstedelsesbehov der er, f.eks. mængden af amerikanske statsobligationer.
Så det billede der tegner sig på nuværende tidspunkter er, at de korte renter formentlig vil falde yderligere, mens lange realkreditrenter nok vil ligge nogenlunde stabilt, eller måske stige en smule.
Se i øvrigt vores renteprognose her.
4. juni 2009 kl. 11:10
Hej Michael
Supergod idé at lave noget pingpong med avisartiklerne. Endnu bedre hvis du følger op på avisartikler, som du ikke allerede har medvirket i. Netop fordi tingene sjældent er sort/hvide.
Har du mulighed for at knytte et par ord til hvordan friværdibeskyttelsen på renteloftslån ændres, når der sker ændringer i renteniveauet ? – Jeg synes det er svært at gennemskue friværdibeskyttelsen på lån med renteloft, da den ikke er konstant.
Jeg kunne også godt tænke mig, at vide hvad forskellen er ved at vælge lån med renteloft vs. halv/halv af fast og rentetilpasningslån.
På forhånd tak.
4. juni 2009 kl. 14:46
Hej hvilken rentesats er det regnet ud efter. Jeg har nemlig et rentemax på 6% med pause. Og min mdl.ydelse er 5000kr. bare for renter,på et lån som er lige under en mill. 5.82%. Har kontaktet mit service center men kommer ingen vegne.
4. juni 2009 kl. 15:08
Vil det sige at fx. rentemax låne renten bliver reguleret hvert år pr. 1 juli eller hvordan ? og i henhold til hvad ?
På forhånd tak
4. juni 2009 kl. 15:30
@ Jens: Vi bruger nogle gang medierne som afsæt for et indlæg her på bloggen, enten fordi det er en god diskussion der er rejst, eller hvis vi har en anden holdning end den der er givet udtryk for i artiklen.
Friværdibeskyttelsen – d.v.s. lånets evne til at beskytte friværdien, hvis renten stiger og huspriserne falder – er en lidt kompliceret sag på disse lån. Det handler jo om hvor meget kursen falder, hvis renten stiger, og dermed om hvor meget der kan barberes af gælden, når lånet skal indfries.
Fald i lånets kurs afhænger ikke kun af om renten stiger, men også af hvordan renten stiger. Det fører lidt for vidt at tage diskussionen her, men kig evt. på dette Indblik (pdf) for mere info.
Til dit sidste spørgsmål kan jeg sige, at det at kombinere to lån kan være en måde at opnå tilnærmelsesvist samme egenskaber. Især hvis du ikke er indstillet på at tage risiko, kan et mix af lån være en måde at sprede risikoen på. Vores beregninger viser faktisk, at det ofte kan være en fordel, også selv om der er flere omkostninger.
@ Martin: Jeg tror det handler om, at beregningerne i tabellen ovenfor er efter-skat ydelser, men i øvrigt er det ikke sikkert at det matcher helt, fordi der er mange varianter. Håber det opklarer dit spørgsmål.
4. juni 2009 kl. 15:36
Hej Mia, det har du ret i. Lånenes basisrente fastsættes som et gennemsnit, typisk fra 8. sidste til 4. sidste børsdag forud for 1. januar og 1. juli. Der beregnes et simpelt gennemsnit af Nationalbankens Cibor6-satser i den periode. Hertil kommer et tillæg, der afhænger af dit lån.
Når du har lagt de to tal sammen, skal du gange med 365 og dividere med 360 for at få den præcise sats, der så får effekt fra den kommende termin.
4. juni 2009 kl. 15:41
Nu må jeg have skåret det ud i pap :) altså, renten bliver reguleret på min ydelse, både 1. januar og 1. juli – er det korrekt forstået ?
4. juni 2009 kl. 15:44
…det er rigtigt. Renten ændres på de to tidspunkter og det betyder, at din ydelse ændrer sig kvartalet efter, d.v.s. at når renten ændres 1. juli får det betydning for din ydelse fra 1. oktober.
4. juni 2009 kl. 15:59
nå ok, det undre mig bare at når jeg kigger på låneberegner på jeres side (logget ind) står der eksisterende lån 4,2% før skat. og har gjort et stykke tid. Men når jeg kigger på mit Realkredit lån, står den på 5,82%. Har jeg betalt for meget eller er låneberegneren fejl på den. For ifølge den passer det jo fint med Din tabel.
4. juni 2009 kl. 20:54
Det samme har jeg undret mig over :) og jeg har betalt det samme beløb hele 2008! Hvordan hænger det mon sammen ?
5. juni 2009 kl. 07:09
@ Martin: De 5,82% er kuponrenten på dit lån, d.v.s. fastsat 1. januar som beskrevet ovenfor. De 4,2% som du finder i på lånet i låneovervågningen er effektiv rente inkl. omkostninger. Jeg bliver nødt til at undersøge nærmere hvornår den er opgjort og vende tilbage til dig.
@ Mia: Hvis du har et RenteMax skifter ydelsen 1. april og 1. oktober – ellers er det et andet lån du har? :-)
5. juni 2009 kl. 08:47
Det er rigtig, at jeg har et renteMax lån 5%, men ydelsen har været den samme de sidste 6 terminger incl. den kommende!Jeg mener da at rente burde have ændret sig lidt ?
Når jeg er logget ind kan jeg på mit realkreditlån se den kommende ydelse er en hel del mindre end nu, kan jeg regne med det ? Det er næste kr. 20.000 brutto mindre om året fra 1.10.09 ?
5. juni 2009 kl. 09:30
…det endelige niveau for renten og dermed for din ydelse fra 1. oktober bliver først fastsat sidst i denne måned. Men det lyder rigtigt at din ydelse skal falde. Tag fat i en rådgiver, hvis du skal have helt styr på detaljerne.
5. juni 2009 kl. 09:37
ok, og tak for en god blog…
5. juni 2009 kl. 12:19
Hej Michael,
Nu kan det som kunde opleves som det går noget trægt med at få sat ydelsen ned nu hvor renten har været faldende hele 2009, men vi får først fordel af det til oktober ? Ser vi samme “træghed” når renten stiger igen eller sker det prompte på ydelsen?
5. juni 2009 kl. 12:26
…der gælder samme regler uanset om renten falder eller stiger ;-)
5. juni 2009 kl. 14:02
Lige mine ord, og godt det er de samme regler der er gældende :)
5. juni 2009 kl. 18:19
Når jeg kigger på Mit Nykredit under mit RenteMax lån 5%, så er der allerede vist væsentligt lavere ydelse til oktober end her i foråret.
Men det er måske kun et skøn, eller hvad kan jeg regne med?
8. juni 2009 kl. 18:07
Hej Vagn,
Den ydelsesrække du kan se på Mit Nykredit viser hvordan ydelsesforløbet vil være hvis renten ser ud nogenlunde som i dag. Vi justerer løbende den rente vi regner fremad med. Men vær opmærksom på, at det er bedste mands bedste gæt.
8. juni 2009 kl. 18:44
I oversigten på mit lån er der et antal kolonner, men jeg savner en kolonne der viser den aktuelle rente (Jeg har renteMax) Ligeledes savner jeg at kunne “se” tilbage således at jeg har hele låneperioden, fra optagelse og til lånet er betalt
9. juni 2009 kl. 08:39
Jeg har et rentemax lån uden afdrag.
Det er ikke længere muligt at optage et sådant lån… skriver i, men er det muligt, at ændre det eksisterende, så vi i fremtiden betaler afdrag ??
9. juni 2009 kl. 15:36
Jeg har sidste år optaget et friværdikonto lån efter vejledning fra Nykredit Hørsholm. Udlånsrenten blev i forbindelse med lånet tilskrevet til 9,950. Hvordan hænger det sammen den nuværende udlånsrente 3,60. Betaler jeg for meget for mit nuværende friværdislån? Og hvad vil du råde mig til?
11. juni 2009 kl. 16:38
@ Søren: Tak for dine forslag – jeg har sendt dem videre til Thomas Kragh.
@Gitte: Desværre ikke – jeg vil foreslå, at du i stedet sparer pengene op ved siden af – se en mulighed her.
@ Dennis: Det er dyrere at have en Friværdikonto end et lån, men jeg kan ikke gennemskue dine tal og se hvordan det hænger sammen. Du må have en snak med dem i Hørsholm om det.
15. juni 2009 kl. 17:10
Jeg har et rentemaxlån på 5% uden äfdrag, og hvad jeg har forstået på min (rådgiver)løber det foreløbig til 2018, så kan man (hvis man ønsker det lave det om til lån med afdrag.)
Mit spørgsmål er så flg:
Vil mine renter falde yderligere ved næste opkrævning.
Jeg betaler nu kr.7.989,57 pr. kvartal
15. juni 2009 kl. 17:18
Hej Thomas,
dit lån har et renteloft, der løber frem til 2018, mens selve lånet løber længere (formentlig frem til 2038). Når du kommer frem til 2018 – forudsat du endnu har lånet – så skal du refinansiere og i forbindelse hermed kan du ændre så du afdrager.
Den tid, den glæde – nu og her kan du se frem til en ydelse der falder 1. oktober. Måske kan du bruge tabellen ovenfor til at få et billede af hvor meget du skal betale mindre – husk beløbene ovenfor er efter-skat.
16. juni 2009 kl. 06:23
Hej Thomas. Du har da fået lånet på det “rigtige” tidspunkt :) jeg giver 15.000 i kvartalet for det samme lån!
16. juni 2009 kl. 11:09
Hej Michael
Jeg er lidt spændt på fremtiden, da vi er en ung gift familie med 2 børn, der ikke nåede at komme af med vores første lejlighed og derfor er godt belånt.
Vi har en lejlighed i København med et F2 lån på 1.700.000 dkr. afdragsfrihed som vi lejer ud for 7000/måned.
Så har vi en ny lejlighed, hvor vi bor nu. Her har vi et fastforrentet 6% rd lån med afdragsfrihed på ialt 2.000.000.
Det hele er lånt i realkredit danmark.
Hvad vil være smart at gøre her til vinter når flexlånet skal tilpasses, hvis vi regner med at vi ikke skal sælge nogle lejligheder de næste 5 år, men blot udleje?
Kan det ved en omlægning af lån betale sig at få tilbud fra andre realkredit institutter?
Har ingen forstand på lån, men men bliver mere og mere bange for flexlån efter alt det jeg læser.
Mvh. Søren Peter
17. juni 2009 kl. 14:37
Hej Michael.
Jeg har et Rentemax 5% lån fra 2006 på ca. 1.5 mill uden afdrag.
Jeg overvejer at skifte til et F5.
Hvad er din generelle vurdering af min overvejelse?
Mvh.Per
17. juni 2009 kl. 16:04
@ Søren: Grundlæggende er ‘din sag’ lidt for kompliceret til, at det vil være forsvarligt at give dig specifikke råd her på bloggen – tal derfor med en rådgiver du stoler på. Mere generelt vil du have glæde af at se nogle tal, der belyser hvordan familiens økonomi ser ud, hvis I bliver ramt af en rentestigning. Jeg synes ikke du behøver at bekymre dig og være bange for flexlån. Men gør dig selv og familien den tjeneste i løbet af de kommende måneder, at få en snak med en rådgiver, der kan vise dig nogle konsekvensberegninger. Herefter kan I tage stilling til om der er noget der skal ændres.
@ Per: Jeg kan ikke se ud af det du skriver, om dit lån har et 10-årigt eller et 30-årigt renteloft? Men uanset længden af loftet, så er målet med det at få en øvre grænse for hvor højt din ydelse kan komme, d.v.s. begrænse de værste effekter af de rentestigninger der måtte komme. Et F5-lån har jo fast ydelse i ca. fem år og skal derefter have en ny rente, der kan lande hvor som helst. Derfor er det egentlig ikke en ‘kold’ kalkule at finde frem til hvad der er det bedste.
Spørgsmålet er hvordan de to låneformer passer ind i din økonomiske situation nu og i den kommende periode? Skal du f.eks. flytte inden for de næste fem år? Hvor stor en rentestigning vil du kunne acceptere i din økonomi o.s.v.
17. juni 2009 kl. 20:58
Hej Michael.
La’ os antage at det er et 10-årigt renteloft.
Jeg kan se i Betalingsoversigten og ved at logge ind på Nykredit.dk at der er 27 år igen – men jeg kan ikke se om det er 10 eller 30 årigt renteloft!!
Mvh.Per
25. juni 2009 kl. 19:50
Hej Michael.
Super Blog…
6. juli 2009 kl. 00:13
Hej Sidst jeg skrev til Ny kredit ang. faldende rente, fik det svar at det blev reguleret til næste termin. men jeg synes det er lidt for smart for Ny Kredit at det er pr, 1-7-2009 når vi betaler terminen før den dato.og renten er faldet det meste af foråret.Hvad med de penge som en faldende rente har indvirket på vores lån i foråret,hvem for dem for selv om vi rentemax som skulle give en fordel med faldende rente , så kan jeg ikke se det på vores oversigt
6. juli 2009 kl. 12:02
Hej Annie,
…det er lidt forvirrende med disse datoer. Men her er en forklaring: Reguleringen af rentesatsen finder sted 1/7 og 1/1, men har først virkning på din ydelse kvartalet efter, d.v.s. 1/10 og 1/4. Det skyldes, at ydelsen på dit realkreditlån bliver betalt bagud, d.v.s. for det kvartal der er gået.
Den lavere rente du skal betale fra 1/10 forbliver til gengæld lav i et halvt år. Så hvis renten evt. stiger til 1/1, så skal du stadig betale den lave rente i 1. kvartal 2010. Så på den måde er der balance i regnskabet.
Dem der får rentebetalingerne, er i øvrigt de investorer der har købt realkreditobligationerne bag ved dit lån. Derfor har det ingen betydning for Nykredit om renten går op eller ned.
12. august 2009 kl. 15:51
Hej her jeg så igen:
Jeg er da meget tilfreds med at min rente falder fra kr. 7.990,00 til kr. 4.451,00 fra d. 30.09.09 og til og med d.31.12.09 og falder yderligere fra d.31.03.10 til 4.350,00 og dette gælder hele året 2010 har jeg læst og udprintet på nettet. mit spørgsmål er så, er dette helt korrekt
12. august 2009 kl. 15:55
Hej Thomas,
i praksis kender du kun renten for det næste halve år. Når vi rammer årsskiftet fastsættes en ny rente – den gælder for perioden fra 1. april 2010 frem til 1. oktober 2010. Så hvis du har set ydelsestal for denne periode er det bedste mands bedste gæt på nuværende tidspunkt.
5. november 2009 kl. 18:02
Hej Michael jeg forstår ikke hvorfor afdragene på mit 5% rentemax stiger, når renten falder. Vil løbetiden ikke blive mindre på lånet når jeg afdrager mere pr. kv. ?
6. november 2009 kl. 12:39
Hej Jan,
der er en teknisk forklaring på det: Dit lån bliver genberegnet på baggrund af den nye rente. Når du afdrager på dit lån, sker det efter det såkaldte annuitetsprincip, som sikrer, at lånets ydelse er konstant over beregningsperioden (gælder kun hvis renten ikke ændrer sig, hvad den jo i praksis gør på dit lån).
Når renten falder vil afdraget stige og vice-versa. Det har ikke betydning for restløbetiden, fordi vi i beregningen holder fast i det oprindelige udløbstidspunkt.
23. november 2009 kl. 12:35
Hej Michael – først kanon god blog og side i det hele taget.
Du skriver ovenfor: citat: ” til dig der har et lån med renteloft: Tænk dig godt om inden du skifter det ud med noget andet”… gælder det NU ??? Eller gælder det også lidt ud i fremtiden (eller kan man ikke spå om den mening pt.) Jeg spørger fordi jeg har et lån med renteloft som skal fornys om et år (dec. 2010). Jeg går ud fra at når man har lånet kan man fortsætte med at have det… ???
14. januar 2010 kl. 15:45
Hej Michael
Falder renten yderligere på mit lån med renteloft pr.31.03.10, eller er det, det samme som jeg betalte pr. 31.12.09 på kr.4.451,00
og iøvrigt tak for en rigtig god blok
14. januar 2010 kl. 16:42
Hej Thomas
Jeg svarer istedet for Michael, da jeg har overtaget dette ansvarområde.
Renten på lån med renteloft blev fastsat ultimo 2009 til ca 1,9% Den nye rente “starter” først med at gælde fra 1/1 2010, så du vil opleve, at din ydelse falder til næste termin.
Mvh
Sune
15. januar 2010 kl. 12:19
Hej Sune
Jeg kunne rigtig godt tænke mig svar på mit indlæg af 23/11 2009 kl. 12.35… og derudover vil jeg gerne vide, hvad der bestemmer cibor-renten… jeg ved godt at det er renten mellem bankernes lån af hinanden, men hvad bestemmer den…
18. januar 2010 kl. 09:52
Hej Christian – beklager svartiden!
Cibor renten fastsættes af Cibor stillerne, som er en række pengeinstitutter, der har meldt sig. Beregningen tager udgangspunkt i antallet af CIBOR-stillere. Ved 12 eler mere end 12 CIBOR-stillere udelades de tre højeste og de tre laveste satser, og der beregnes et simpelt gennemsnit af de resterende satser. Ved 11 CIBOR-stillere eller mindre end 11 udelades de to højeste og de to laveste satser, og der beregnes et simpelt gennemsnit af de resterende satser. Hvis der er 8 CIBOR-stillere eller færre udelades den højeste og den laveste sats, og der beregnes et simpelt gennemsnit af de resterende satser. Og sluttelig – med under 4 CIBOR-stillere, beregner Nationalbanken alene et simpelt gennemsnit af de stillede satser.
Alt efter metode melder Nationalbanken så den stillede sats ud kl 11 hver dag. Pt kan jeg tælle 9 stillere.
Mvh
Sune