Blogs
Bank
Bolig
Bæredygtighed
Investering
Karriere
Kundebetjening
Marketing
Nykredit
Økonomi
Leksikon
Tolagsbelåning, hvad betyder det for dig som boligejer?
 

Nykreditkoncernen indfører tolagsbelåning i løbet af 2. kvartal, bl.a. for at skabe større sikkerhed på boligmarkedet. I stedet for ét lån, vil der fremover være to realkreditlån.

Den finansielle sektor er under forandring. Du mærker det som boligejer dels ved, at prisen på realkreditlån er steget dels ved, at der er diskussion om hele det danske realkreditsystem kan og vil fortsætte – og i givet fald hvordan.

Tolagsbelåning er svar på finansielle forandringer
I Nykredit og Totalkredit indfører vi tolagsbelåning, som vores svar på de finansielle forandringer. Og for at bibeholde dansk realkredit i en form så tæt som muligt som den du kender i dag. Alligevel vil du komme til at opleve nogle ændringer. For den del af lånet, der går fra 60-80% af boligens værdi gælder det, at vi ændrer lidt på de produkter du kan vælge. Derudover skal du  afdrage på denne del af lånet, og så er det en anden type obligationer, der finansierer den del af lånet.

På nykredit.dk kan du finde det lån, der passer bedst til dig

Fornuftigt eller uigennemskueligt?
Der er vel ingen, der frivilligt vil påtage sig flere udgifter, hvis de kan slippe. Men her er der altså primært tale om, at udgiften rent faktisk er afdrag på lån og øget stabilitet i din privatøkonomi. Og det er vel fornuftigt nok? Eller føler du, at tolagsbelåning er uigennemskuelig?

Og hvad er prisen så, spørger du nok
Sammenligner vi med det aller billigste lån i dag, et F1 lån uden afdrag, så kan man som tommelfingerregel sige, at på et lån på 1 mio. kr., der koster det dig 50 kr. ekstra om måneden, at det er en anden type obligationer. Det koster cirka 200 kr., at du ikke kan få F1 lån men ”kun” F5 lån og endeligt koster det cirka 500 kr. ekstra om måneden, at du skal afdrage på den del af lånet.

Så ja, det kommer til at koste lidt mere. Men samlet set vil du få sparet mere op i din privatøkonomi.

VN:F [1.9.22_1171]
Rating: 3.4/5 (7 votes cast)
Tolagsbelåning, hvad betyder det for dig som boligejer?, 3.4 out of 5 based on 7 ratings

286 kommentarer til “Tolagsbelåning, hvad betyder det for dig som boligejer?”

  1. Tim S. siger:

    Umiddelbart lyder det jo tillokkende, at der indføres tolagslån. Men den øgede sikkerhed koster altså ekstra igen igen. Som bruger at realkreditlån fra Nykredit har jeg ikke glemt, at I lige har indført højere bidrag, hvis formål er at polstre Nykredit til de svære tider.

  2. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Tim

    Forstår din reaktion – men lad mig prøve at forklare.

    Helt grundlæggende: Når vi låner penge ud, så skal vi have nogle penge på kistebunden som sikkerhed, hvis nu boligejeren ikke kan betale sit lån. Kravet er dels lovmæssigt og dels stilles det af ratingbureauer. Ratingbureauerne er lidt at se som investorernes (de der køber realkreditobligationerne) vagthunde: De giver gode karakterer til sikre investeringer – og en god karakter giver en lavere rente til boligejeren. I svære tider som nu, fx med stigende arbejdsløshed, faldende boligpriser mm, så stiger kravet til vores sikkerhedsstillelse. Det gør det fordi, at alt andet lige, så vil risikoen for, at investor ikke får alle sine penge igen være større i en situation som nu end under en buldrende højkonjunktur.

    Den bidragsforhøjelse vi er kommet med, det var primært reaktionen på første runde af krav om øget sikkerhed. Det var krav, der kom lidt som en overraskelse for os. Vi følte derfor, det var nødvendigt at tænke over, om man kunne justere lidt på den måde, vi låner penge ud på, for at reducere risikoen for at skulle komme i tide og utide og hæve prisen på realkreditlån i form af øgede bidragssatser.

    Og det mener vi to-lagsbelåning er et godt svar på! Da der er lidt andre krav til de obligationer, der ligger bag toplånene, så vil vi ikke på samme måde hele tiden blive mødt med stigende krav om sikkerhedsstillelse i takt med faldende boligpriser. Og dermed reduceres usikkerheden for både os og boligejeren. Bemærk: De øgede omkostninger, du vil få i form af to-lagsbelåning, er ikke i form af gebyrer til os. Det er en lille merrente, fordi toplånene er en lidt anden obligationstype samt afdrag.

    Så – en længere teknisk forklaring. Men jeg håber, den gør dig lidt klogere på mekanikken i det her. Ellers så skriver du bare igen!

    Bh Sune

  3. Dennis Larsen siger:

    Hej nykredit. Nu sidder jeg lige og læser om jeres 2 lagslån. Jeg er i den situation at jeg har 2 huse. Det ene er vores privat hus, nyligt fastforrentet til 4% 30 år. Det andet er vores gamle hus, som i disse tider ikke kan sælges. Vi skylder 960 tkr,har F3 med afdragsfrihed i huset.Vi har en lejer som flytter ind 1.maj, og vil gerne have en F1 20 år med afdrag, for at banke max gæld af. Som jeg læser jeres oplæg, er det jo at slå bunden ud af almindelige folk. Hvis jeg lægger lånet om, kan jeg jo ikke komme tilbage til afdragsfriheden igen. Jo, hvis jeg betaler de mellemliggende 60 til 80% ud. Det er bare skidt for mig som boligejer, hvis lejer fraflytter igen om ½ år! Så en totalt skidt løsning for mig. Hilsen Dennis

  4. Preben siger:

    Hej Nykredit. Jeg undrer mig over, hvorfor det ikke er muligt at vælge et grundlån med afdrag. Alle de foreslåede grundlån er uden afdrag. Hvad er årsagen til det? Når et grundlån med afdrag ikke findes som valgmulighed, så kan jeg ikke vælge mit foretrukne tolagslån.

  5. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Dennis

    Jeg giver gerne en hånd med at lægge en strategi, så I er stillet bedst muligt. Jeg har ikke lige oplysninger nok, så her er et par ting at overveje i mellemtiden: Hvis du tager et 20-årigt F1 lån med afdrag, så afdrager du over 40.000 det første år og lidt mere andet år. Hvis jeres belåningsprocent er 80 nu, så er du i runde tal nede på 60% belåning inden for ca 5 år (hovedregning – så hæng mig ikke op på hvis det er 6 år). Min pointe er, at det kun er fra 60-80% I skal afdrage, så jeg tror meromkostningen for jeres vil være ret begrænset! Så ja – det er noget skidt hvis lejer smutter så hurtigt, men din strategi med et 20-årigt lån kan altså meget meget hurtigt gøre jeres meromkostning lille.

    Krydser fingre for en stabil lejer!

    Bh Sune

  6. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Preben

    Det er det skam også: Alle grundlån kan vælges med afdrag. I den Flash guide (det hedder det – det siger IT-drengene) du kan prøve på hjemmesiden, der har vi fokuseret på at gøre det meget overskueligt. Så der er fx også kun 30-årige lån. Og bemærk en anden detalje: Vi bruger 10-årige lån som toplån i halvdelen af pakkerne. Det giver gode afdrag. Tag fx pakke fem, med fastforrentet lån i både top og bund. Afdragsfrit i de første 10 år i bunden, og et 10-årigt med afdrag i toppen. Det betyder, at du har samme ydelse (og sikkerhed) som på et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag – men du afdrager faktisk lidt mere: Nemlig 25% af lånet, mod kun ca 20% ved et traditionelt fastforrentet lån i de første 10 år. Så der kan rent faktisk være fordele ved at have to lån og ikke kun et!

    Bh Sune

  7. René Jørgensen siger:

    Hvorfor i alverden spørger I om vores mening om de nye lån?? I har jo allerede besluttet at indføre dem. Hvis tingene går som de plejer ender regningen (højere rente + flere gebyrer)+ det forhøjede bidrag hos os kunder, så intet nyt under solen der. Og ja, jeg har set at I skriver at der ikke vil blive ekstra gebyrer til jer. Det vil jeg vil se det før jeg tror det!!! Måske er jeg lidt vel hård i tonen, men I præsterer miliardoverskud selv nu i krisetid. Set i det lys er der vel ingen grund til at gøre det dyrere at være realkreditkunde eller er jeg bare naiv???
    mvh
    René Jørgensen

  8. lars siger:

    Hej,

    Jeg undrer mig over, at de muligheder som nykredit stiller op kun kan fåes med afdragsfrihed i det ene lag, det kan da vel ikke være rigtigt????? Jeg har aldrig været tilhænger af afdragsfrihed og bliver det aldrig og hvis det bliver et krav, så skifter jeg bank med det samme!

    Mvh. Lars

  9. Lars Andersen siger:

    Hej Sune
    Der er sikkert flere gode grunde til Jeres forslag til 2-lags belåning.
    Men hvad med os der skylder under 60% og høvler af på gælden så vi forhåbentlig er i 0 kr når vi skal pensioneres.
    Nykredits sikkerhed er endog meget stor, der afdrages med 100.000+ om året og så skal jeg alligevel læse at mit bidrag stiger, det er helt ubegribeligt og uanstændigt.
    Jeg har en aftale med Nykredit, den bør der ikke kunne ændres på med mindre jeg misligeholder mine ydelser, så forklar lige den.
    Hilsen Lars

  10. Jørn Jakobsen siger:

    Det er muligvis en gentagelse af tidligere indlæg, men jeg ser helt klart at det er jeres forsøg på at indføre højere omkostninger til lånerne, da I ikke kunne få lov til at skuer yderligere på bidragssatserne. Men Ok der skal også mange penge til at finansere Jeres fyrstelige paladser i Kbh.,direktørlønninger der snart er Dong værdig, samt alle tabene på alle disse platugler der har kørt ejendomspriserne op i en karruseltur før der gik på r…..
    Men vi bøjer nakken og betaler, for dybetst set har vi ikke noget alternativ.
    mvh Jørn

  11. Kent siger:

    Der er absolut ingen gevinst for kunderne. Konsekvensen er:
    1. Lavere risiko for kreditforeningen
    2. Færre lånemuligheder for kunderne
    3. Flere lån og dermed højere omkostninger for kunderne
    4. Større indtjening til kreditforeningen.

    Konsekvensen er, at jeg finder en anden kreditforening.

    Mvh.
    Kent

  12. Dennis Larsen siger:

    Ja, som jeg læser det, vælter L… Nedad. og der er kun kunderne til at blive plasket til. Så må man krydse fingre, og være glad for en stor kassekredit, som jo også koster renter. Godt at jeg ikke har spidsbelånt husene. men er bange for at der er mange danskere der har medregnet afdragsfriheden i deres totaløkonomi.De får kam til deres hår. Men kan faktisk godt se det fra bankernes side, efter de har brændt snotten gang på gang med platuglerne. Synd at det ender med kollektiv afstraffelse, for os der godt kan finde ud af at styre vores økonomi. Det er social ansvarlighed :-)

  13. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Rene
    Tonen er hård – men også fri her på bloggen, så længe vi lytter til hinandens argumenter. Hvorfor spørger vi? Ja du har ret i, at to-lagsbelåning er besluttet, men som du kan se på alle reaktionerne herinde, så er der blandt andet nogle ting vi i Nykredit kan blive endnu bedre til at fortælle og rådgive om: Derfor er det faktisk en kæmpe hjælp at vi kan have den dialog her! Lars spørger (som flere andre) om det er sandt, at grundlånene kun kan være afdragsfrie. Og det er det ikke – så det skal vi have sagt endnu tydeligere. (Lars – du får et særskilt svar nedenfor).

    Gebyrer? Det er virkeligt ikke en gebyrting det her! Det er primært farvel til F1 lån for en del af lånet og samtidig et goddaw til afdrag på den samme del af lånet. I bund og grund to fornuftige ting. Jeg kan såmænd godt forstå din skepsis – men også her må vi blive bedre til at vise soleklart hvad koster hvad. Jeg gjorde det meget overordnet i starten på denne blogtråd – lægger hovedet i blød hvordan jeg kan vise det endnu bedre.

    Og ja – du er inde på det helt rigtige, når du skiver, at sikkerheden ved lånene bliver større (du skriver at vores sikkerhed bliver større). Det er det, der er hele pointen: Dermed reducerer vi den usikkerhed vi lige nu med leve med om, at der pludseligt stilles ENDNU større krav til sikkerhedsstillelse. Sker det, ja så enten stiger omkostningerne i form af bidragssatsen – eller også stiger renten, fordi investorerne vil have en højere risikopræmie i form af en højere rente på de obligationer, der finansierer dit lån.

    Det er virkeligt komplekst det her. Ved ikke om man kan bruge det billede, men vi prøver lidt at gå væk fra gryderetten og hen imod en buffet, hvor man kan se alle ingredienser: Vi hæver ikke bare alle gebyrer igen og igen og siger, at det er blevet dyrere. Her skiller vi tingene fra hinanden: Lån der ligger yderst er “dyrere”. F1 lån er også “dyre”. Afdragsfrihed er også “dyrt”. Og ved at gøre dette mener vi at kunne skærme mod de store ubehagelige overraskelser.

    Jeg håber det giver mening Rene – ellers spørg løs!

    Bh Sune

  14. Lea Jensen siger:

    Hej…
    Det kan godt være, at det er åbenlyst for de fleste – men jeg bliver i tvivl, nu jeg ser folks kommentarer, da flere skriver de vil skifte kreditforening…
    Altså, hvis man ER kunde, der har et fastforrentet 30-årigt lån til 4% med afdrag… så bliver man da ikke tvunget til at lave noget om, vel?

    På forhånd tak

  15. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Lars

    Sm du måske så i svaret ovenfor, så kan ALLE lån fåes med afdrag. Det har jeg lært at vi skal skilte med mere tydeligt! Hvorfor har vi så ikke gjort det fra starten af kan du spørge? I dag vælger mere end to tredjedele afdragsfrihed. Og nu indfører vi altså, at alle kommer til at afdrage. Spørgsmålet er blot hvor meget. Derfor går vi lidt forsigtigt til værks i disse eksempler på pakker, og har indsat ti års indledende afdragsfrihed i grundlånet. Men som du kan se i mit svar til Preben ovenfor, så har vi endda konstrueret pakker, hvor du sætter lidt ekstra skub i afdragene, uden at det mærkes alt for hårdt på ydelsen.

    Men god pointe: Afdrag en mulighed på alle lån. Den tager jeg med her fra.

    Bh Sune

  16. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Lars (Andersen)

    Jeg ser to spørgsmål fra dig. For det første: Hvis du har under 60% belåning, så kommer du ikke til at mærke nogen forskel overhovedet. Hverken i muligheder for valg af lån og/eller afdragsfrihed. Og for det andet: Så længe du ikke omlægger dit lån eller optager et nyt, så mærker du heller ikke spor. Så har du idag et lån, som du er glad for, ja så kører det videre uden, at du mærker noget.

    Håber det svarer dig :-)

    Bh Sune

  17. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Jørn

    Jeg undlader at kommentere på anden halvdel af blogindlægget. Men til den første halvdel vil jeg sige: Nej, det er ikke et forsøg på at liste nogle omkostninger der i virkeligheden er indtjening til os ind ad bagdøren! Den ydelsesændring der kommer, det er altovervejende i form af afdrag. Det stiller altså din privatøkonomi bedre. Så kan man opleve en højere rente, dels fordi man ikke kan få F1 lån i toplånet, og dels fordi toplånet finansieres med “gammeldags” realkreditobligationer. Men renten går altså ikke til os – men til de investorer, der køber “jeres” obligationer. Det er faktisk dem, der finansierer vores allesammens boligkøb. Som jeg skrev til Rene ovenfor, så tænker jeg over hvordan pokker jeg kan illustrere dette på en god måde. Fortsættelse følger :-)

    Bh Sune

  18. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Kent

    En lidt hård konklusion. Jeg håber virkeligt, at du vil tage dig tid til at læse nogle af de andre blogsvar, der adresserer de punkter, du selv rejser. Men lad mig gøre det i ultra kort bulletform til dig :-)

    1. Når vores risiko falder, så falder din rente. Det har vi set under den verserende krise, hvor danske boligejere betaler mindre i rente end den franske stat (…)
    2. Færre lånemuligheder – det er altså kun F1-lånene, der ryger. Og kun for en del af lånet.
    3. Du har ret – som det ser ud nu, så skal du tinglyse en ekstra gang. 1400 kr. Men de går til staten og ikke os.
    4. Nej – vores indtjening vokser ikke på grund af det her.

    Vi er glade for alle vores kunder – så jeg håber, at du besinder dig! De ovenstående bullets jeg har linet op er 100% oprigtige – men formuleret meget kort. Så… Er du fortsat i tvivl, så giv lyd – ellers må vi tage en kop kaffe sammen og tale to-lagslån :-)

    Bh Sune

  19. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Dennis

    Tak for din kommentar – den inspirerer mig lidt til en generel kommentar: Det, at vi indfører to-lagsbelåning, det er egentlig ikke noget nyt: Man kan sige, at vi bare vender tilbage, til dansk realkredit som det var, efter vi har haft en mellemliggende periode, hvor tingene er løbet lidt løbsk. Indtil 1980 havde man to-lagsbelåning for private. Ja man har faktisk haft tre-lagsfinansiering engang. Og det at kunne låne op til 80%, ja det har man faktisk heller ikke altid kunnet. Så hvorfor vender vi tilbage til de gamle dyder? Fra 1980 og frem (i særdeleshed fra 1993 og frem) har vi set en lang række af liberaliseringer og produktintroduktioner. Og uden at lyde gammelklog, så har vi som boligejere ikke helt været i stand til at forvalte det. Så status er idag, at det er mere normalt ikke at afdrage på sit lån end at afdrage. Og der er 50% flere F1 lån end fastforrentede lån.

    Helt ærligt: Det holder jo ikke i længden!

    Derfor: Genindførelse af to-lag. Ingen F1 lån i toppen. Afdrag i toppen.

    En generel kommentar, som jeg meget gerne vil havde respons på! Og til de, der er interesserede i realkredittens historie samt statistikker, så kan jeg varmt anbefale Realkreditrådets hjemmeside.

    Bh Sune

  20. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Lea

    Det er et godt spørgsmål – når du har det så har andre det også!

    Nej – hvis du fortsætter med dit eksisterende lån, så sker der ikke noget som helst. Og sådan en 4%’er er et godt lån. Har selv et :-)

    Bh Sune

  21. Lea Jensen siger:

    Ok – tak for dit svar :-)

  22. H. Christensen siger:

    I indfører ingen nye muligheder – alt det i nu tilbyder har også været muligt for kunderne indtil nu. Men stort set ingen af jeres kunder har valgt at tilrettelægge deres finansiering som det, i nu tilbyder. Det skyldes at jeres tilbud nu er ubetinget ringere og dyrere end de almindelige realkreditlån. Dem kan man stadig få ved alle konkurrenterne, så pøj pøj med salget fremadrettet.

    Det er heller ikke rigtigt at i indfører tolagsbelåning som svar på “de finansielle forandringer”. Det yderste lag bliver jo i traditionelle realkreditobligationer, så jeres grund til at indføre tolagsbelåningen er helt åbenlyst at ydnytte den forskel at Nykredit så ikke skal stille supplerende sikkerhed ved prisfald på boligmarkedet. Den sikkerhed for Nykredit må kunderne så betale for ved at have en ringere frihed til at sammensætte deres boligfinansiering. For det kommer jo ikke kunderne til gode ved lavere bidragssatser – de er som bekendt lige blevet sat op.

    Jeg er faktisk ret irriteret, for jeg bliver nød til at skifte til en bank der ikke formidler Totalkredit. Og det er noget bøvl.

  23. Bjørg Wenzel-Petersen siger:

    Vi har netop købt hus med overtagelse 1. juli og kan regne ud at vi bliver underlagt de nye regler om 2-lag. Skal reglerne forstås sådan at man slet ikke længere kan nøjes med 1 lån på huset selvom man afdrager på hele gælden? Vi lægger 30% i udbetaling og planlægger F5 30 årigt med afdrag. Det er jo ærgelige udgifter for os at etablere 2 lån der så skal tinglyses og stemples og det hele, når vi nu alligevel afdrager på hele gælden, og det kun handler om de sidste 10%.

    Mvh.
    Bjørg

  24. FV siger:

    Jeg skal ikke gøre mig klog på om sikkerheden bliver større eller mindre, men som alm. låner kan jeg kun se nogle få ændringer.

    1:Mulighed for at høvle toppen af hurtigt.
    Den mulighed findes jo allerede nu, så hvorfor lave om på det.
    Hvis jeg vil lave 2-3 eller 4 lån, er der ikke noget der forhindrer mig i det.
    Eller benytte friværdikonto, den er der jo variabel i afdrag. :)

    2:Dobbelt omkostning for kunden.
    Du nævner tinglysning til staten, og ellers siger “dette er ikke en gebyrting”
    D.v.s. at toplån bliver fuldstændig omkostningsfrit pånær tinglysning?
    Nej, vel.
    Ergo, Nykredit indtjening vil stige (endnu mere), og som alt andet i DK er det den alm. M/K der betaler.
    Ikke større virksomheder eller røvere og banditter.

    Det er meget nemmere at plukke de små, og der er flere af dem.

  25. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej H. Christensen

    Jeg er ikke helt enig med dig – pånær på et punkt: Lad os tage det først :-) Du har ret i, at ikke ret mange kunder har indrettet sig, som vi nu foreslår. Som jeg skrev ovenfor, så er det mere normalt ikke at afdrage end at afdrage, og der er langt flere F1 lån end fastforrentetde lån. Og uanset hvordan vi vender og drejer det, så er det ikke holdbart i længden. Så derfor, så bliver det nu med ført hånd fremover – for en del af lånet i hvert fald.

    Så er der der, hvor jeg ikke er helt enig tilbage… Det er lige præcis på grund af de finansielle forandringer, vi gør det her. Der har været enormt meget tale om rating-bureauer herhjemme. En snak, der især startede op sidste sommer. En stor del af forklaringen på de tiltag vi gør her med to-lagsbening har at gøre med deres (ratingbureauernes) nye måde at se på Danmark, dansk økonomi og det danske boligmarked på. Deres konklusioner bliver så omsat til store mia. beløb, som vi skal stille i supplerende sikkerhed. Den pris, som det koster, den ville blive sendt videre til kunderne. Så jo – det er den nye virkelighed. Og ja, vi forsøger at skabe et bolværk imod nye bidragsstigninger, der ville komme alt efter hvilket “humør” ratingbureauerne er i…

    Håber du bliver som kunde – og at vi kan skrive sammen om et år eller to og konkludere sammen, at det her faktisk fungerede ganske godt!

    Bh Sune

  26. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Bjørg

    Send en mail til mig. Så får vi lavet en god strategi for dig, så du får den bedste og billigste finansiering – det er meget rart at kende den præcise vurdering af hus m.v.

    Bh Sune

  27. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej FV

    Ved at jeg lyder lidt som en politiker i krydsild, når jeg igen og igen siger det samme: Det er ikke en gebyrting. Den løsning vi vælger her er faktisk for at lægge alle kort på bordet og vise, hvad koster hvormeget: Hvad er rente, hvad skyldes andre produkter og hvad skyldes, at der nu skal afdrages.

    Så kald mig politiker – men det jeg siger, er nu rigtigt nok :-)

    Bh Sune

  28. Ole Jacobsen siger:

    Individualitet.

    To-lags belåning bør ikke være en obligatorisk standard model. Hver låner bør vurderes individuelt, og tilbydes lån efter finansiel styrke og konkret forventning. Såleds skal nogen måske have to-lags, men andre behøver ikke. Fleksibilitet og individualitet bør følges ad.

  29. Mikkel F siger:

    Nyheden er tvang. Hvorfor ikke nye produkter?

    Jeg er som så mange andre udsat for bidragssatsstigning på mit 4% afdragsfrie lån. Bidragssatsen har været konstant i mange år, både i gode og mindre gode tider. Men nu lader det til at bidragsstigningsløbet er skudt i gang. Var det RD der startede..
    Hvor om alt er så lader det ikke til at være et problem med de stignede tab. Men frygten for at de rating bureauer, man selv betaler for at kreditrate, har fundet ud af at de har sovet i timen og derfor nu downgrader over en bred kam. Og så er man vist gået i panik på direktør gangen hos Nykredit.

    Og her sidder jeg så og må betale fordi slipsedrengene på Wall street, ikke har passet deres arbejde og Nykredit ikke har folk der kan holde hovedet koldt og finde en løsning, der IKKE sender regningen videre.

    Men for at være lidt konstruktiv, så kunne det være fint med nye valgmuligeheder. Da man nu bliver pisket til at dobbeltbelåne og betale det ekstra det nu koster.

    Jeg ville gerne, når renten en dag stiger, omlægge til et lån hvor 0-60% er variabeltforrentet, men ydelsen er fast og det er størrelsen på afdraget der svinger med renten.

    Det lader til at jeg må forlade Nykredit til den tid…

    PS. hvorfor lader i ikke en serie køre, som i altid har gjort med optil 80% belåning. Mon ikke markedet gerne vil købe dem. Det er jo ikke alle købere der er pensionskasser og andre institutioner der er bundet af en bestemt rating. Der måske nogen der godt selv kan lave risk management og ikke kun læse en ratingrapport.

  30. Rasmus siger:

    (ironi = on) Jeg synes det er fantastisk, at når man skal ud og financierer et huskøb, så ender man op med 3 forskellige lån. Det skal nok gøre det nemmere for folk at gennemskue.. (ironi = off) Problemet er vel i bund og grund, at for mange ikke afdrager. Hvorfor ikke skære afdragsperioden ned til 5 år? Så har folk nogle år til at ‘have en pause i’, hvis det bliver nødvendigt, men så bliver det ikke over så lang tid, dvs. jeres sikkerhed bliver større. Det har altid været god skik at betale af på sit lån, dvs. leve efter evne og ikke efter drømme.

    At låne til en bolig bliver snart ligesom at gå på pizzaria. Værs’ god at vælge imellem kombination 1 til 100. (ironi = on) Du kan vel godt regne den ud, ik’ lille Ole? Det er da slet ikke så svært, vel? (ironi = off) I burde følge KISS (Keep It Simple Stupid) Lær jeres kunder, at der skal afdrages på lånet, det vil gavne dem i det lange løb. Vis dem eksempler og opfordre dem til at lave ekstraordinære afdrag på bolig, når/hvis de har muligheden. Det som er afdraget yderligere, hvilken konsekvens har det for den enkelte, hvis/når f.eks. F1 renten stiger til 5%? Eller hvad med afkortelse af løbetiden? Folk efterspørger ikke disse ting, fordi de ikke kender til det. Lav nogle online ‘kurser’, så folk bliver bedre klædt på og ved hvad der sker når renten stiger. Så kan de se dem, når de har tid efter arbejde. Desuden bør I klæde jeres kunde rådgivere ekstra på, så de får flere folk over på afdrag i stedet for, at folk ikke afdrager. Vedkend at I selv bærer en del af skylden, og tag ansvar i stedet for bare at hælde det hele over på kunderne. En del af tage ansvar er at ændre adfærd, efter man har erkendt at man har begået en fejl.

    Jeg kan ikke umiddelbart gennemskue om det kommer til, at være Nykredit eller staten der kommer til at score kassen, men set fra låners side, så stiger administrationsomkostningerne, dvs. endnu flere udgifter til at flytte papirer frem og tilbage. Penge som kunne have gået til afdrag på lån. Mange bække små…

  31. Dennis Larsen siger:

    Nu sidder jeg her som en af de “rige” Dvs mig der skal betale til “fattig karina”, da jeg sidder med 2 huse. Hus A købt i 2005. Naboen var en klaphat, så har købt hus B i 2009. Begge huse købt som håndværkerbud, med 60%belåning, da man ikke giver 80% på håndværkerbud. Hus A vurderet til 1.35mio efter renovering. Financieret Hus A+B, med F3 afdragsfri, samt byggelån.Nu vil jeg gerne sælge hus A. Det kan man ikke, pga Boligmarkedet. Hus B er i Februar omlagt til 4%fast rente 30 år, da jeg gerne vil betale af. Hus A skal lejes ud. Som strateg, gælder det for mig om at få banket max gæld af. Der er F1 med afdrag fortræffeligt! lille rente + bidrag, stor afdrag på murestenene. Nu skal det så sløjfes fra 1.4.2012. Hvad gør vi så? Mulighed 1. Kører videre med afdragsfrihed, og betaler boxen til fattig karina i skat, i det tilfælde at lejer flytter. mulighed 2. fastforrentet 3.5%.. hmm ½ rente ½ afdrag. mulighed 3. gambleren, som idag hedder F1, mex max afdrag + risiko for kursstigning. Men denne bliver jo skoddet mellem 60 og 80%. så skal jeg have et skod lån på 3,5 % på de mellemliggende 180KKR, og noget F lån, eller hvad de vil kalde de nye.
    Summa summarum er for mig som forbruger. Min røv bliver større, for ligemeget hvad bliver jeg buttfucked. undskyld mit sprog. Jeg kommer til at være længere tid om at afbetale mit hus, som jeg lejer ud. Hvis jeg nu fik lov at køre en F1 med afdrag, med mulighed for afdragsfrihed, hvis lejer flytter, ville vi alle stå meget bedre.Nykredit ville få en helvedes masse afbetaling, når lejer var i huset, og hvis han flyttede, havde jeg råd til at beholde huset, og leje ud igen senere, uden at blive flået. set lidt med invisteringsbrillerne på. Nu ved jeg godt at man helst ikke må eje noget i DK, men man må jo heller ikke sætte mere end 50.000 over på sin ratepension længere, så hvad faen skal man gøre hvis man vil have lidt på kistebunden som gammel? Afslutningsvis vil jeg lige sige at min gæld i de 2 huse er sammenlagt 1,4 mio. Så det går nok. Men super ærgerligt alligevel. Håber ikke du er træt af mine indlæg Sune, men det er super spændende at følge med i.

  32. L.Sørensen siger:

    Vi skal refinanserer et F1 med resttid på 10år til efteråret.
    Der afdrages over 50 tkr om året. Ingen af de 5 modeller kommer i nærheden af dette og stategien er – hurtigst muligt gældsfri. Betyder det så, at vi ikke kan fortsætte i denne hurtige stil?
    Mvh. Sørensen

  33. Poul siger:

    Jeg mener ikke at jeres produkt er specielt attraktivt, det er et eksempel på at I ønsker øget sikkerhed for lån, samtidig med at I gør lånoptagelse omend endnu mere uoverskueligt.

    For at forstå det ret, I splitter min låne mulighed op i to risikobånd, et på 60 % af boligens værdi med sepperat bidragssats (sikkert ikke mindre end i dag, selvom at jeres risiko bliver mindre = med en fordyrelse)

    Det andet bånd på 20 % bliver dyrere, da det er mere risikofyldt for jer, her bliver bidragssatsen med garanti højere, hvis det da overhovedet bliver godkendt= med en fordyrelse)

    Oveni kan man betale for to gange tinglysningsafgifter.

    Det kalder jeg forretning, men ikke kundebetjening.

    I sænker jeres risiko og øger indtjeningen, jeg betaler mere for at opnå lån, staten tjener.

    Der var jo også den mulighed (fjerntliggende forstår jeg), at sige nej til at godkende lån der åbentlys medfører en for stor risiko, dermed kan bidragene holdes nede.

    At åbne for muligheden at folk kan afdrage ekstraordinært uden at der skal betales for det, I kunne jo tage det ekstraordinære bidrag og stikke det i kassen som sikkerhed, samtidig med at kunden for lov til at mindske sin ydelse uden omkostninger, det omvendte af afdragsfrihed ved en truende konkurs.

    Jeg forventer at Nykredit udvikler fleksible, tilpasningsvenlige og tidssvarende kreditgivning, ikke mere bureukratiske uigennemskuelige modeller med flere bånd af kredigivning, det begynder at minde om prissætning på mobiltelfoni opkald.

  34. Michael Christensen siger:

    Hvordan i laver lånene inde bagved er for mit vedkommende uinteressant, og derfor har jeg som sådan ikke noget imod den nye model, og håber at i får en fordel ud af det.

    Men når det er sagt, så har jeg da et par ting jeg håber i tager højde for :
    1) Totalkredit vil ikke belåne en ejendom med over 500 m^2 udhuse, og det vil nykredit. Hvordan sikrer i at jeres betingelser er ensartede, og ikke udelukker kunder der allerede findes i jeres systemer ? Vil Totalkredit fjerne deres begrænsning ?
    2) Når jeg skal betale er det så stadig 1 eller 2 regninger ? For mig er det skønnest med 1 samlet regning, det gør det nemmere at overskue. Hvis det nu bliver 2 regninger istedet, risikerer jeg så på et tidspunkt at skulle betale PBS gebyr 2 gange ?
    3) Hvem vil jeg egentligt være kunde ved fremover (er nu hos Nykredit)? Jeg tænker her på at min ejendom har over 500 m^2 udhuse og pt. ikke kan låne ved Totalkredit ?
    4) Hvordan med netbank – vil det stadig være muligt at se alle mine lån og information herom selvom det teknisk set ligger ved Totalkredit ?
    5) Tilsidst så tænker jeg om ikke dette bare er en gang talmagi. I min verden så vil både Totalkredit og Nykredit være ligeså udsatte efter som før. Hvis det samlede antal låntagere er det samme, og alle disse skal have belånt de sidste 20%, så vil i som kreditforening stadig have en risiko, og uanset hvordan man vender og drejer det, så skal i stadig sælge en ejendom på tvangsauktion til højeste bud, for at redde nogle penge ind. Og det beløb tvangsauktionen giver dækker jo lige meget om det så skal deles ud på 1 eller 2 lån – der bliver jo ikke mindre tab om kunden har 1 eller 10 lån !
    Eller har Nykredit trukket det lange strå og sikret sig de 60 % i boligen og solgt de sidste 20% med højest risiko til en konkurrent ? :-)

    Med venlig hilsen

    Michael Christensen

  35. Peter Rasmussen siger:

    Er det kun ved omlægning (nye lån) at to-lags modellen gælder – eller “påføres/tvinges” den også ned over eksisterende belåning ?

  36. Anders siger:

    Hej.

    Syntes det er fint at man gennem tvinger afdrag på en del af gælden, det er jo det det hele handler om, og dette er da også det mest ansvarlige, alternativet bliver jo at det bliver meget svært at sælge de obligationer hvor folk kun vil betale rente men ikke afdrag, hvilket vil gøre det endnu dyrer for os alle sammen da renten så automatisk vil stige.

    Som verden ser ud lige nu vil jeg syntes det kunne være på sin plads at man tvinger folk at sparer op, hvis de vælger afdragsfrihed, da det ses ofte ar folk må sælge og stå tilbage med gæld, når nu de ikke kan betale lånene når de skal begynde at afdrage.

    Personligt har jeg et F1 lån med afdrag, og vi har fra starten regnet med den ene indkomst kun var 10.000,- så vi har råd til at blive boende selv om en af os skulle stå uden job.

    Anders

  37. Hannibal Erngaard siger:

    Kære Nykredit
    Hvis ikke ønsker ekstra sikkerhed for jeres produkter, kan I ændre procentfordelingen I vil belåne. Eller I kan siger nej til afdragsfrie lån. Det vil tilfredsstille ratingbureauerne. To-lags-lån er kun et kreativt forsøg på at luske en højere obligationsrente ind af bagdøren.

  38. Jarvin Mellemgaard siger:

    Hej

    Sidder med et hus som er belånt med 50% F3 og 50% F5 lån afdragsfrit til 2020. Sker der noget med afdragsfriheden på 60-80 delen i allerede indgåede lån?

  39. Jakob Nielsen siger:

    Kære Nykredit
    Sagt med et ordsprog ligger i som i har redt. Det vi ser nu er uden undtagelse et resultat af at man aflivede det gode realkreditsystem i 2006. Indtil da var dansk realkredit enestående i verden, men grundet god lobbyvirksomhed fra de største banker, sprang Nykredit med på SDO, sikkert i et naivt håb om at kunne tjene flere penge (læs øge profitten).
    Det er i dag almindeligt kendt, at at det kun var Jesus og ikke bank- og realkreditchefer, der kunne gå på vandet. Det der undrer i bakspejlet er at man forsøger at beholde et system, hvor alle interesser med pension, bank, realkredit, forsikringer bliver blandet sammen i en stor pærevælling. Det eneste der vil være fornuftigt fremadrettet, er at få opdelt tingene igen, både for forbrugernes og finanssektorens skyld.
    Mener du som økonom Sune ikke det ville være bedre at drive tingen mere adskilt ?

  40. Tom Mørch siger:

    Denne låntype har været praktiseret tidligere og har været fremme i medierne indenfor den sidste årrække. På daværende tidspunkt blev kombinationen skudt i sænk. Nu indfører i disse låntyper alligevel. Er I ikke bange for, at de øvrige realkreditselskaber, som kører uændret, vil få kronede dage og fremover vil få nemt ved at “lokke” jeres kunder. Personligt er jeg da sikker på, at kommer BRF eller lignende selskab med et godt tilbud på mine nuværende konditioner, så ville jeg nok blive fristet. Især da jeg er en af de mange danskere, som regner med at få udbetalt mit efterlønsindskud og istedet bruge det som udbetaling til en lejlighed eller sommerhus.

  41. Michael Mortensen siger:

    Sikke noget makværk, ja det er det første der faldt mig ind!

    For det første – Kan jeg ikke forstå at i ønsker at indføre 2 lags lån!

    For det andet – Fokuserer valgmulighederne udelukkende på den mdl. ydelse.

    For det tredie – Største Afdrag over 5 år ligger på sølle 120.000,-

    For det fjerde – INGEN forslag til at benytte kortere løbertid: Hverken fast eller fleks lån.

    For det femte – Prøv at presse/lokke/tvinge mig ind i 2 lags modellen.. Så har jeres konkurenter en ny total kunde! (også selv om de har samme eller dårligere hvilkår end jer.)

    For det sjette – Jeg afdrager pt. 60.000 årligt + renter, dvs gælden falder med over 300.000,- på 5 år, jeres automatiske forslag er simpelthen alt ALT for DYRE!

  42. Bjørg Wenzel-Petersen siger:

    Hej Sune,

    Jeg kan ikke finde din mail. Kan du maile til mig så har jeg den. Min mail har jeg jo indtastet :-).

    Mvh. Bjørg

    Ps. Iøvrigt kan jeg ikke forstå hvorfor det ikke kan være ved individuel vurdering at der indføres 2- lag. Hvorfor skal det ramme alle? Der foretages jo alligevel individuelle vurderinger hver gang der etableres realkreditlån.

  43. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Ole

    Vi foretager jo altid en individuel vurdering, men der er faktisk en stor styrke i det kollektive system: Det giver likvide obligationsserier = lave renter til låntagerne. Det problem vi har er imidlertid, at det de fleste vælger at gøre nu (afdragsfrihed og F1 lån) på sigt vil gøre det dyrere for alle – også de, der vælger mere “fornuftigt”. Så derfor fastholder vi den kollektive del og de fordele, der er der, men på en del af det strammer vi op.

    Bh Sune

  44. Klaus Sekkelund siger:

    Hej Nykredit

    Jeg tror umiddelbart, at 2-lagsbelåning bliver mere omkostningstungt for os låntagere. Det er som regel dyere med 2 lån end det er med et.

    Uanset hvilken løsning realkreditten finder på de selvskabte udfordringer, så har jeg bare en bøn:

    Find en fælles løsning, markedet er mudret nok i forvejen.

  45. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Mikkel

    Du er jo vidt omkring i indlægget – både med kommentarerne og geografisk :-) Altså: Sidst da det danske boligmarked havde det svært, da var bidragssatserne noget højere end de er idag. Og da det så gik bedre fra anden halvdel af halvfemserne og til nu, ja så faldt bidragssatserne. Så hvis ret skal være ret, så ser du faktisk, at i svære konjunkturer, så er bidragssatserne høje – og lave når de er gode. Sådan er det historisk.

    Godt input med det produkt du kunne tænke dig. Tager vi med her fra – men så lad mig spørge dig: Hvordan søren får jeg alle de andre til at afdrage som dig? Eller vælge andet end F1 lån? Flere af jer er inde på, at kunne vi ikke bare rådgive bedre. Synes vi er ok til det – men kan altid blive bedre. Men fakta er, at rigtig rigtig mange er drevet af den aller aller laveste ydelse. Og det er derfor, et lille element af tvang er nødvendigt.

    Bh Sune

    Jeg ved ikke om vi har sovet i timen – det må eftertiden bedømme. Men det vi laver med to-lagsbelåning, er jo netop ikke en panikløsning nu og her. Det er jo bla fordi, at vi ikke vil leve med den usikkerhed, der er ved at ratings og kapitalkrav kan ændre sig. Måske ikke fra dag til dag – men alligevel.

  46. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Rasmus
    Fint med lidt ironi – jeg kan sagtens se dine pointer. Hvis jeg må skyde lidt igen (og det må jeg godt – for det er jo en blog :-)), så vil jeg sige: Prøv lige at se en ekstra gang på det vi faktisk gør. Glem at vi som Finanssektor har et skidt ry – og selv har lagt op til meget af det. Glem lige gebyrsnakken. Jeg vil gerne stå på mål for alt det – for som sagt – meget af det er selvforskyldt. Men her handler det om en lille reduktion i produktudbuddet (-F1) og lidt påtvunget afdrag (på en fjerdedel af gælden minimum). De kæmpe frihedsgrader, vi har haft som boligejere, er ikke blevet forvaltet godt nok. Ikke når vi står i den situation, vi gør nu.

    Det er (du må gerne tilføje undtagelsesvist :-)) ikke en gebyrting eller en indtjeningsting. Det er noget om bæredygtighed.

    Så ja – hvis bare de mange penge, vi har haft mellem hænderne, var gået til lidt afdrag – så havde vi ikke denne dialog…

    Bh Sune

  47. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Dennis

    Jeg er ikke træt af dig – vi er her jo for at diskutere de her ting. Jeg kan sagtens se din situation. Det skrev jeg også i det første svar. Din strategi er jo helt rigtig, og ja – du er så rigtig fornuftig, men mister en fleksibilitet, der er meget værd for dig – i bund og grund fordi mange ikke er så fornuftige som dig.

    Men lad mig lige prikke lidt til din strategi: Ja – farvel til F1 på en del af lånene. Men… F5 lån har en rente på 1,7% (kontantrenten). Og det er jo selvfølgelig dobbelt op af en grotesk lav F1-rente. Men 1,7%. Come on. For ikke så lang tid siden, der ville folk give højre arm for en F1 rente på ubegribelige 1,7%. Er vi (du…) ikke blevet en lille smule fartblinde. Kald mig jyde – men jeg kalder altså en fem-årig rente på 1,7% for et godt tilbud… :-)Er det ikke den samme fartblindhed, der gør, at gud og hvermand nu skal have F1 – intet andet duer. F1 er godt til mange – men det er det ikke til alle.

    Bh Sune

  48. Peppe siger:

    Vi har et F3 uden afdrag. Vi har brugt den lave ydelse på at betale vores boliglån af (hvilket vi har gjort på 2 år). Vi har planer om at sælge vores lejlighed om 1-2 år, da vi vil købe hus og er nu i gang med at spare op til det. Vores F3-lån skal refinansieres til december, og vores plan var at skifte til F1 uden afdrag, da vi vil sælge om cirka et år og vi vil sætte så mange penge som muligt til side, inden vi flytter.
    Som jeg forstår jeres “forslag”, kan det ikke lade sig gøre at skifte fra F3 uden afdrag til F1 uden afdrag, i hvert fald for den sidste del af lånet.
    Er dette tilfældet, har I mistet to gode kunder og vi skifter til andre kreditforeninger, som tilbyder mere fleksible løsninger.
    Det er jo hård business, også for os kunder!
    Vh Peppe

  49. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej L.Sørensen

    Din hurtige strategi er bestemt også en mulighed fremover. Man kan sige, at det er de langsomme, vi er lidt efter :-)
    Når vi ikke har sådan en 10-årig strategi med, så er det fordi, at det er meget få, der gør som du. Og I det udspil vi har lavet her, har vi/jeg valgt nogle eksempler, der skal ramme bredt.

    Bh Sune

  50. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Poul

    Ser dit indlæg mere som en kommentar end som spørgsmål. Har dog en lille kommentar: Man er idag meget velkommen til at komme med et ekstraordinært afdrag. Det er man også fremadrettet :-)

    Bh Sune

  51. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Peter

    Det er KUN ved nybelåning (og altså også ved deciderede konverteringer). Har du et lån i dag, så kører det videre stille og roligt.

    BH Sune

  52. Karin Alsø siger:

    Vi købte vores hus i 2006 for 4,8 – på toppen af markedet. Solgte heldigvis også, så vi startede med et lån på ca. 3,7. De første år havde vi et fastforrentet afdragsfrit lån, men har de sidste år valgt at have F1 med afdrag. Nu vil vi gerne foretage nogle forbedringer (eks. nyt køkken, solceller). Skal vi låne i banken er det til 8-10% og vi havde derfor regnet med at optage et F1 uden afdrag næste gang vi skal forny, da det vil være det billigste (og dermed presse vores økonomi mindst muligt). Hvordan påvirker ændringen os? Hvilke muligheder har vi og hvordan er forløbet (eks. ny vurdering?)

  53. J.Jensen siger:

    Det er jo, i stor stil, banker og kreditforeninger der er skyld i, at det har været så svært at sælge / købe huse.

    Folk har jo ikke kunnet låne penge, hverken i banker eller kreditforeninger, uden at kunne stille en garanti, der er næsten lige så stor, som det lån de ønsker !

    Så derfor, kære banker og kreditforeninger: Få nu løftet låget til pengekassen, så der kan komme gang i bolighandelen igen.

    I har helt misforstået sagen, hvis i tror, at diverse bankpakker kun skal bruges til at give, jeres i forvejen højt lønnede direktører yderligere lønforhøjelse.

    Desværre virker det som om, at banker og kreditforeninger kører efter devisen : “Når moral er godt – må dobbeltmoral være dobbelt så godt” !!

  54. Dennis Larsen siger:

    Hej Sune. Du har så evigt ret. F5 Er en smuk strategi. Men som verden ser ud nu, så tror jeg at jeg lader min F3 køre videre, med afdragsfrihed. Så sætter jeg pengene i banken, og genforhandler et nyt lån i 2015. så koster det godt nok lidt skat, men der må da være lidt tilbage, som man kan spytte i kassen i 2015. Så skulle vi være under den magiske grænse på de 60%, eller meget tæt på. Det er også dyrt at ligge lån om uden for genforhandlingsfristerne. Spændende blog. Dennis

  55. Henning siger:

    Foreslår at hæve grænsen til 65% af købsprisen.
    f.eks. gav vi i 2007 2 mil. og betalte 200,000 for ekstra for forbedringer.
    Spørgsmålet er hvilken værdi skal ligge til grund for de 60%
    Købsprisen + evt. tillæg for forbedringer
    off. vurderingspris
    Totalkredit´s vurdering
    Salgspris i området for tilsvarende huse.
    Bankens vurdering

    mvh
    Henning

  56. Thomas Vinther Andersen siger:

    Hej Sune

    Hvad med at lave en pakke med et 30-årigt lån i bunden med 10 års afdragsfrihed og et 10 årigt lån i toppen hvor fordelingen mellen hovedstolene ikke nødvendigvis er 60-20, men derimod sættes så ydelsen er stort set uændret fra det 10. til det 11. år? Fordelingen mellem de to lag vil selvfølgelig afhænge af hvilke to lån der vælges, men uanset, så vil man få de samme fordele som I ønsker at opnå ved at markedsføre 2-lagslån (i større eller mindre grad) men samtidig vil man som låner have en vis sikkerhed (alt efter valg af lån) for at ydelsen er nogenlunde uændret gennem alle 30 år. Der er så vidt jeg kan se ingen af jeres 6 eksempler der redegør for hvad der sker efter de første 10 år, og det tror jeg mange har brug for at vide. Vi lavede for 7 år siden en tilsvarende finansiering i min andelsboligforening, og der var den uændrede ydelse gennem hele forløbet en meget vigtig parameter for mange af beboerne.

    En anden ting. I takt med at de usikre 1-lagslån bliver ændret til 2-lagslån, så opnår kreditforeningen jo netop en større sikkerhed – som derfor burde slå igennem på bidragssatsen. Hvordan griber I det an? Bliver der lavere bidragssatser på de mere sikre 2-lagslån, eller vil I bibeholde den samme bidragssats på tværs af låntyper?

    De bedste hilsner
    Thomas

  57. jakobsen siger:

    Hej Sune i Nykredit,
    Tre spørgsmål:
    1) Hvor høje er Nykredits bidragssatser på lån egentligt? 2) Hvordan får man bidragssatsen sat ned på eksistende lån i Nykredit?
    3) Når renten er faldet og er historisk lav, så må det jo være udtryk for at der er en lav risiko ved boliglån for tiden, så hvorfor skal bidragssatsen så stige, når renten og risikoen er faldet?
    Mvh Jakobsen

  58. Bjarne Nielsen siger:

    Blot en enkelt kommentar:

    Som 65-årig pensionist med en fornuftig arbejdsmarkedspension og en realkreditbelåning i ejerbolig på under ca. 1/3 af markedsværdien – og iøvrigt uden klatgæld – kan jeg umiddelbart ikke se det rationelle for mig i lån med afdrag!

  59. Henning siger:

    Jeg er fuldstlændig enig i at det er at skrue op for gebyrmaskinen at sætte bidragsydelsen op samtidig med at man vil sætte risikoen ned.
    derfor bør bidragsydelsen være lavere for lånet op til 60% men højere for lån over 60%, ellers giver det ingen mening.

    mvh
    Henning

  60. Jan D. siger:

    Hej Sune…

    Min synsvinkel:

    Jeg mener, at det er en meget farlig øvelse i laver – faren for yderligere prisfald og tvangsauktioner kan være truende stor. En fare for kunderne og boligmarkedet, men også en fare for Jeres virksomhed. På kort sigt i hvert fald.

    FOR MIG INGEN FARE??

    Har været kunde hos jer siden 1977 – altid super betjening
    og næsten – med rimelighed – frit valg på alle hylder.
    Nuværende hus er belånt med ca. 60%. Så jeg formoder at jeg stadig kan få F1 afdragsfrit? Startede med en udbetaling på 900.000, mens priserne stadig var lave.

    FOR MIN DATTER – STOR FARE!!
    Min datter købte derimod hus for 2 år siden, til en god pris, men lånte stort set det hele. Så vidt jeg ved er huset belånt med F3 eller F4 med afdragsfrihed op til ca 75% resten med et Nykredit Boliglån. Fortsætter hendes belåning uforandret – ud over at bankrenten og gebyrerne er steget med ca. 500.- pr. md.

    S.u.

    På forhånd tak!

    Jan

  61. Walther Diechmann siger:

    Jeg har læst en række af indlæggene her på bloggen – og det er min fornemmelse at langt de fleste _har_ lugtet lunten :)

    Nykredit er en forretning – i stil med banker, bagere og brolæggere – og hvis forretningen skal vokse i et vigende marked, så bliver I nødt til at gøre som tandlægerne: tage nogen flere røntgen-billeder, lægge lidt gebyr på hist og her, eller finde på en ny måde at fylde tænderne på. Intet nyt der.

    At I ikke siger det ligeud, men graver dybt i skuffen med dårlige undskyldninger og kaster aben over skulderen til samfundet, EU, Dansk Blindesamfund og hvem der ellers kunne tænkes at være skyld i at jeres forretning ikke giver det overskud, I gerne så – det er så også set andre steder og til andre tider. Heller ikke noget nyt der.

    Min kone og jeg fik hele pakken hos jer for 1 år siden, forsikring, realkredit, bank, investeringsforeninger osv. Nu skriver vi plusser og minusser op, og så ser vi om en 3-4 år, om I er dygtigere end resten af banden ;) Hvis ikke driftsøkonomien er sat ud af funktion hos jer (også) – så dikterer loven om stordrifstfordele, at I burde have en chance. Så – det er bare på med vanten, Sune ;)

    mvh
    Walther

  62. Bjørn Jensen siger:

    Jeg synes argumentationen for at indføre to lags belåning er temmelig søgt, og alene et spørgsmål om at forbedre Nykredits bundlinie.
    Min holdning er nu den, at jeg gerne selv vil have mulighed for at vælge financiering af mine ejendomme, og derfor ikke behøver dette overformynderi.
    Det er nu lidt trist at Nykredit ikke har talent nok til at bruge kræfter på at bevare verdens bedste realkreditsystem.

  63. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Michael C.

    Ja det er jo en hel række af spørgsmål. Jeg skal svare efter bedste evne :-)

    Ad 1 og 2: Jeg må blive dig svar skyldig her. Men jeg vender tilbage. Jeg er på farten pt (hvilket også er forklaringen på, at jeg sådan svarer i “bunker”).
    Ad3 og 4: Så er jeg på sikker grund :-) Du er kunde i Nykredit, og derfor kan du også se dine ting i Netbanken. Men rent teknisk er dit lån udstedt via Totalkredit. Men kunde hos mig/os – og også i vores netbank.
    Ad 5: Nej – ingen magi. Hverken hvid eller sort. Det handler heller ikke om, hvad der sker, hvis folk går på tvang. Helt grundlæggende, så handler det om at anvende to forskellige typer af obligationer. Den ene type er de SDO-obligationer, der blev indført i 2007. Der har vi – og du som boligejer en masse frihedsgrader. Prisen for frihedsgraderne er, at vi som realkreditinstitut skal stille en løbende sikkerhed. Og når boligpriserne falder, så skal vi lægge mere og mere til sikkerhed. Disse obligationer “lægger” vi inderst fra 0-60% af boligens værdi. Fra 60-80% “lægger” vi de gammeldags RO-obligationer. Der har man ikke så mange frihedsgrader – til gengæld skal vi ikke lægge løbende sikkerhed. Og derfor fjerne vi et kæmpe usikkerhedsmoment – der før eller siden ville resultere i stigende omkostninger for os – og dermed dig/jer.

    Håber det gjorde dig lidt klogere!

    Bh Sune

  64. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Hannibal

    Tak for dit forslag – men tror du det ville stille folk bedre eller mildere? Jeg vil da hellere indføre få restriktioner – og så stadig give adgang til så meget af den billigste finansiering af alt! Og den merrente, der kommer på RO-obligationerne er jo i størrelsesordenen 0,3-0,4%-point. Det er altså ikke ret meget. Og iøvrigt ikke en rente vi indkasserer – men en rente, der direkte og ubeskåret til obligationsinvestorerne.

    SÅ jeg er ikke enig – hvis jeg havde startet blog-tråden med at skrive: “Venner, nu kan i få op til 60% hos os, resten må I finde andetsteds,” så tror jeg at reaktionen ville være ret barsk.

    Bh Sune

  65. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Jarvin

    Kort og kontant: Nej – ikke spor!

    Du overgår således heller ikke til to-lagsbelåning, fordi du skal rentetilpasse.

    Bh Sune

  66. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Jakob

    Vi holder tingene adskilt. Det er ikke en bank-ting. Ikke en gebyrting (der kom politersætningen igen…) men en realkredit-ting. Og kun det. Vi forsøger efter bedste evne at bibeholde verdens bedste realkreditsystem med det her. Og vender – som jeg har skrevet ovenfor – sådan set bare tilbage til noget vi har haft før.

    Ikke mere. Ikke mindre.

    Bh Sune

  67. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Tom

    Jeg ville da lyve, hvis jeg sagde, at vi ikke ser ud af vinduet – og iøvrigt læser finanssektionen med stor nysgerrighed hver morgen :-) Men det her er vores udspil. Vores tanker. Man er nødt til at gå ud ene engang i mellem, og selvom det måske ikke ligefrem vælter med roser til os herinde på bloggen, så er vi ret overbeviste om, at det her er rigtigt. Derfor ser du mig heller ikke kommentere på andres her. Men det bliver iøvrigt spændende at se, hvor det hele ender!

    Iøvrigt er det super fedt at få alle de her meldinger. Det bliver virkelighed lige straks, og den her dialog klæder og bedre på til rådgivning og dialog.

  68. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Michael

    Ja det er jo et frit land vi lever i… Som jeg har skrevet ovenfor, så har vi valgt nogle generelle eksempler, der rammer bredt og mange. Vil tro, at minimum 85% har løbetider på 30år på deres lån. Derfor er det disse brede eksempler. Man kan – og er velkommen til – at forkorte løbetiden på sit lån, og man er usædvanligt velkommen til at afdrage på hele lånet. Men med eksemplerne farer vi lidt med lempe: Prøv at se, hvor mange, der reagerer negativt på at vi indfører afdrag på bare 25% af gælden…. I øvrigt har vi da 10-årige lån i halvdelen af eksemplerne netop for at sige, at hvis du har 10 års indledende afdragsfrihed på grundlånet, hvorfor så ikke bruge det til noget fornuftigt: Afdrag på toplånet.

    Helt fint at vi ikke er enige – og jeg kan ssagtens se, at eksemplerne kan virke simple. Men det handler også om det muliges kunst, når vi på en enkel måde skal vise noget ret så komplekst.

    Bh Sune

  69. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Peppe

    Nu ved jeg jo ikke hvor du er kunde – og dermed præcis hvad du har af muligheder. Hos os kan du godt lave det, der hedder et profilskifte, når du skal rentetilpasse, og få F1 og afdragsfrihed i det sidste år.

    Bh Sune

  70. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Karin

    Ja det er jo mange spørgsmål. Og svaret afhænger af bla hvor meget dit hus kan vurderes til. Så mit bedste råd er, at du får noget personlig rådgivning, og de ser på dit hus. Og så tage den derfra. Det jeg kan sige, det er, at skal du have tillægsbelåning, ja så bliver det under de nye regler. Men gør du intet ved dit bestående lån – så kører det videre som det er nu.

    Bh Sune

  71. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej J.Jensen

    Ja undskyld, men det er lidt letkøbt og en meget generel anklage at komme med. Synes vi har været der både i med- og modvind, og låner også penge ud nu i svære tider.

    Bh Sune

  72. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Henning

    Ja vi skal jo sætte den vurdering, der hedder, at vi på langt sigt skal kunne sælge til det samme pris (pantets langsigtede værdi). Den holder jo så ikke helt vel… For det svinger jo noget. Netop derfor er der meget snak om netop denne måde at vurdere på. Spændende at se hvor den diskussion ender…

    Bh Sune

  73. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Thomas

    Ja det er jo faktisk det, vi gør i pakke fem. Ja i flere af pakkerne. Men det kan man desværre ikke helt se af hjemmesiden. Men i halvdelen af pakkerne bruger vi de 10 års indledende afdragsfrihed i bunden til at afdrage hele toppen. Uden ydelsen går amok. Det er da meget smart!

    bh Sune

  74. Jan D. siger:

    Hej Sune…..

    Et par tillægsspørgsmål!

    Er det rigtigt, at I intet tjener på renter, men udelukkende gebyrer og transaktionsindtægter, og at disse indtægter, der er jeres levebrød, ud over drift, formindskes med tab?

    Er det forbundet med ekstra transaktionsomkostninger for boligejeren, der måske er den aktive boligejers største udgift, at den nye belåningsform indføres?

    Jeres indtjening har i lang tid været knyttet til transaktionsindtægter fra den aktive boligejer, med stigende og faldende renter, nye produkter og belåningsformer.

    Hvordan vil I overleve, uden meget drastiske personaletilpasninger og servicebeskæringer?
    Med mindre, at transaktionsindtægterne stiger til det dobbelte, med den nye model?

    S.u.

    Jan

  75. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Jakobsen

    Bidragssatsen afhænger af hvilken låntype du har – og hvor meget din ejendom er belånt. Du kan finde de præcise satser herinde på siden. Bidragssatsen sættes ved udbetalingen. Du har så fat i et spændende paradoks: her taler vi om risiko, og så er renterne rekordlave… Men det er mere udtryk for en meget usædvanlig markedssituation. Og vil illustrere noget der bliver mere og mere tydeligt: Lånerenter og markedsrenter vil blive mere og mere forskellige. Det at drive bank og realkredit bliver dyrere og dyrere – så det, der “ligger mellem” den rene markedsrente og det du betaler, det vil vokse og altså gøre det dyrere. Og igen: Det er den tendens, vi søger at forhindre, ved at bruge de gamle RO-obligationer.

    Bh Sune

  76. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Jan D.

    Jeg vil helst ikke diskutere din datters problemstilling direkte, for jeg kan nemt komme med en formulering, der opfattes anderledes, end den er ment. Så…

    Men generelt vil jeg gerne sige: Ja – folk (herunder unge og førstegangskøbere) vil opleve at de skal lægge mere hver måned. Men langt langt hovedparten af den stigning der kommer, det er afdrag. Og dermed konsolidering og nettoopsparing i deres økonomi. Det er jo en god ting for alle! Det er ikke for at være gammelklog (eller for at ramme din datter!!!!), men jeg synes lidt, at nogle af indlæggene (ikke så meget dit) bærer præg af, at afdragsfrihed er en folkeret… Helt ærligt: Vi skal da afdrage på vores gæld skal vi ikke?

    Når nu lige første bølge har lagt sig her, så tror jeg mange ser, at det egentlig er ret fornuftigt, at vi kommer igang igen med de afdrag. Og i forhold til hvordan vi kreditvurderer, så betyder det her faktisk ikke noget. Så nej, jeg tror ikke, at det rammer ejendomspriserne. Men ja, det folk nu sparer op/afdrager betyder selvfølgelig, at der er andet man så ikke kan bruge penge på.

    Så… En generel kommentar. Er du enig?

    Bh Sune

  77. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Walther

    Jeg tager udfordringen op :-) Jeg giver kaffen om de her 3-4 år. Og jeg er sikker på, at vi fortsat kan lave forretninger sammen :-)

    Bh Sune

    PS – Undlader lige sætningen med, at det ikke er en gebyr- og indtjeningsting… Men det er rigtigt nok…

  78. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Bjørn

    Hvad skulle vi istedet. Hvad er en bedre måde at bevare systemet på?

    Bh Sune

  79. Steffen H siger:

    Hej Sune
    Jeg har stor forståelse for og interessere i at realkredit skal vedblive med at være en billig måde at låne penge på. Og en nødvendig forudsætning for dette, er at tabene er relativt små.
    Men det er jo jer der fastsætter vurderingen af husene/ejerlejlighederne. Og jeg har svært ved at forstå, at hvis I blot gør det på en betryggende måde – at det skal være nødvendigt med ændringer i lånemulighederne.
    I låner ud med en 20% margin. Det burde være nok – med mindre man da ukritisk hopper med på “bobler”.
    Med jeres nye forslag straffer i folk der er nået til den alder hvor afdrag er uinteressante fordi den næste bolig er en relativ lille firkantet kasse.
    Endvidere gør I det mindre attraktivt at hjælpe ens unger med egen bolig via forældrekøb. Her er hensigten jo heller ikke at foretage nogen opsparing.

    Drop at gøre det dyrere – sørg i stedet for at foretage en mere realistisk prisfastsættelse af vurderingen af det pågældende pant.

  80. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Jan D.

    Ja – det er rigtigt. Vi får ikke denne merrente. Den går direkte til investor. Det er det, der gør dansk realkredit så gennemskuelig.

    Vi har rent faktisk lige været igennem en større mængde afskedigelser, hvor vi har måttet sige farvel til en masse gode kollegaer. Og – nu er det Peter Engbergs bord og ikke mit – men han sagde også, at det er vilkårene, når man ikke har en større indtjening. Så vi har startet hos “os selv” først, og spændt livremmen meget ind. Vi er helt klar over, at det her måske får antallet af transaktioner til at falde yderligere (ikke så mange konverteringer), men vi kan simpelthen ikke blive ved sådan, som det kører idag. Så det kan da sagtens være, at vi må tage et par huller mere i livremmen. Men det er som sagt ikke mit bord.

    Bh Sune

  81. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Steffen

    Det er en model der anvendes nogle steder i udlandet. At man simpelthen ikke følger markedsprisen, men sætter pris efter en eller anden model. Men det tror jeg ikke er en rose uden torne. Hvem kan lige lave sådan en model, som vi alle kan blive enige om. Og når det så er opgangstider, og vi glemmer tider som denne, så er det nok småt med forståelsen, når vi kommer med krisebrillerne på, når vi vurderer.

    Lige nu måske tillokkende. På langt sigt – absolut ikke uden problemer heller.

    Bh Sune

  82. Jan D. siger:

    Hej Sune…..

    Tak for dit svar.

    Jeg savner dog svar på de to spørgsmål i mit første indlæg,
    omkring betydningen for de to eksempler, jeg har beskrevet.

    Fortsætter de optagne lån, da de er eksisterende? Og hvor længe?

    Men selvfølgelig skal man da afdrage, det man kan, med mindre friværdien, tidshorisonten eller andet spiller ind.

    Mvh

    Jan

  83. Jan D. siger:

    Hej Sune….

    Vedrørende mit spørgsmål 2.

    Stiger transaktionsomkostningerne, ud over statsafgiften på kr. 1400.- pr. lån, ved den nye belåningsform?

    Ekspeditionsgebyrer, rykningsbegyber osv?

    Det syntes jeg ikke at have forstået klart!

    S.u.

    Mvh

    Jan

  84. Jan Bødskov siger:

    Nogen der ved hvilke banker der ikke bruger Nykredit og Totalkredit?

  85. JesperW siger:

    Som lavrisikokunde er jeg naturligvis glad for en højere grad af segmentering, så jeg ikke skal betale for de kunder, der påfører Nykredit en højere risiko.
    Nu er det så at jeg ikke forstår hvorfor jeg alligevel skal betale en højere bidragssats fra april måned for lån i intervallet 0-40%??? Er det udelukkende et udtryk for grådighed eller vil I rent faktisk postulere at der er en risiko for Jer i dette segment? I så fald har boligmarkedet det vist meget værre end hvad vi allesammen ellers går og tror…

  86. Torben Hansen siger:

    Hej Sune

    Jeg mangler overblikket når vi måske vil ændre vores realkredit lån. Enten pga. almindelig konvertering, lån til modernisering at boligen. Det kan kun være mere dyrt med et ekstra lån.
    Ang. konvertering(når renten stiger/falder), forsvinder ideen ikke noget her (for fast og afdragsfrit) ? Det bliver dyrt (med afdrag, hvis det er det vi vil). Eller overser jeg noget?
    MVH Torben

  87. Thomas G siger:

    Hej Sune
    Du skriver I har taget afsked med mange gode folk i forbindelse med Jeres omkostningsreduktion. Dette er sikkert rigtigt, men I har kun taget afsked med 3,5% af medarbejderne. Kan du ikke lige vise en graf der viser antallet af hushandler, antallet af låneansøgere og så antallet af medarbejdere for eksemel perioden fra 2006-2011. Derefter kan du jo forklare sammenhængen mellem tallene og hvorfor bidraget er steget.
    Er godt klar over at dette er Engberg bord, men han stiller jo ikke op på en blog og forklarer og forsvarer. Husk I er til for kunderne og ikke omvendt.
    Man får fornemmelsen af, at I bruger kreditforeningen til at opbygge en bank og derigennem vokse.

  88. J.Jensen siger:

    ????

  89. A.C. Jørgensen siger:

    I skal snarest mulig vende tilbage til 30 årige fastforrentede annuitetslån. Siden I stjal boligejernes
    foreningskapital, har I udviklet jer til rene platuglefirmaer.

    Så kan I sku’ bare se at lære det.

    Basta bananskal!

  90. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Jan D.

    Ja – alle bestående lån kører videre uforandret. Det er kun, hvis du/din datter konvertere, at I overgår til to-lagsbelåning. Uanset belåningsgrad osv osv.

    Bh Sune

  91. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Jan

    Kunne jo godt lige have svaret på begge i en :-)

    Nej – når du kommer ned til os, så ser vi de to lån som et. En pakke om du vil. Og det er den samme gebyrstruktur, som vi har idag. Så det er IKKE dobbelt op. De 1.400 til staten kan jeg ikke gøre noget ved – og jeg ved heller ikke, om Thor Möger har en blog du kan spørge på. Men jeg tror jeg kender svaret i givet fald… Giver det lidt mere klarhed om omkostningerne?

    BH Sune

  92. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej JesperW

    Ja – bidragssatserne stiger generelt. Fordi prisen på kapital generel er steget (ret meget). Bidragssatsen fra 0-40% belåning stiger fra 0.3% til 0.35%. Jeg tror ikke du skal frygte at det er fordi man ser boligmarkedet falde med over 60% – men som sagt mere fordi prisen på penge, når banker skal låne, er steget gangske meget.

    Bh Sune

  93. Dennis Cassøe siger:

    Hej Sune

    Du skriver bl.a. til Jan D:
    “men jeg synes lidt, at nogle af indlæggene (ikke så meget dit) bærer præg af, at afdragsfrihed er en folkeret… Helt ærligt: Vi skal da afdrage på vores gæld skal vi ikke?”

    Vi kan kun være helt enige om at vi skal afdrage på gælden, men det der undrer mig rigtig meget ved 2-lagsprincippets indførelse hos Nykredit er timingen. Hvordan kan det være at man i opgangstider kan være fortaler for flexlån og afdragsfrihed samt låne ud til en ret bred skare af ansøgere, som man så i nedgangstider efterfølgende vil forsøge at slippe af med ved at indføre, to-lagsbelåning og (så vidt jeg husker) 3 bidragsstigninger indenfor de sidste tolv måneder.
    Hvis nu tingene havde været omvendt synes jeg ville have givet mere mening.
    Altså tvinge folk til at spare op i opgangstider og give fleksibliteten i nedgangstider. Ja, låntyperne blev indført af regeringen, men som jeg husker det var det jo i høj grad baseret på en ønske fra realkredit institutterne og I kunne jo allerede den gang have tænkt lidt fremad.

    Jeg er jo spændt på at se hvad vi skal tvinges til i 2013…. og frem indtil tiderne bliver bedre. Især når priserne kommer til at falde mere pga. denne tvungen låneform som jo kan medføre flere tvangsauktioner m.v. Er i ikke bare ved at puste til ilden og den onde spiral som boligmarkedet er inde.

    mvh
    Dennis Cassøe

  94. K, Jensen siger:

    Jeg føler mig fuppet. I efteråret omlagde jeg et fastforrentet lån til F1 uden afdrag på grundig opfordring af Nykredit. Derfor synes jeg, at det er umoralsk, at I kort tid efter synes, at det er en dårlig ide at have den type lån. Nykredits langsigtede strategi, da F1 m.v. blev introduceret var vist ikke i premier league. Og yderligere stiger bidraget med 20% – det er enormt (i %).

  95. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Torben

    Det er svært sådan at komme med en generel vurdering/strategi for konverteringer fremover. Men du har da ret i nogle af dine pointer. Ved at dele lånet op i to som vi gør, så bliver det enkelte lån jo mindre – og derfor vil det oftest være mindre fordelagtigt at konvertere. Meeen – når jeg ser på hvor mange store lån, der er, så tror jeg i praksis, at der kommer masser af konverteringer. Det, jeg i højere grad tror, vil hæmme konverteringer er,at vi kommer fra en ufatteligt lav rente. Og den vil mange gerne holde fast i, når det kommer til stykket! Men jo – dynamikken for konverteringer ændres.

    Svarer det på dit spørgsmål? Ellers må du lige markere igen!

    Bh Sune

  96. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Dennis

    First things first: Vi har hævet bidragssatsen en gang. En gang! Og det er her på 1/4.

    Helt generelt så har du ret langt hen ad vejen. Generel burde vi (og her mener jeg hele Danmark) have brugt højkonjunkturen til en langt bedre konsolidering. Det gælder på mange planer lige fra Anders Fogh og til os – og mange enkelte danskere. Afdragsfrihed burde nok heller ikke have været indført på det tidspunkt, hvor det kom – det havde været bedre nu. Og sådan er det med mange ting. Vi bad ikke om afdragsfriheden – jeg kan tydeligt huske der over sommeren i 2003, hvor det kom. tror gudhjælpemig jeg hørte det i Radioavisen første gang, og vi var meget overraskede.

    Det var led i en lang liberalisering af finanssektoren. Ikke bare i DK men generelt. I 2004 blev banker herhjemme lovmæssigt tvunget til at nedbringe deres hensættelser til tab ganske kraftigt. Det var ikke noget, vi bad om. De penge blev så brugt til at øge udlånet. Set i bakspejlet var det vist heller ikke særligt smart…

    Ja – vi kunne sagtens have sagt nej og stået imod, men det kræver en helt umanerlig standhaftighed – og hånden på hjertet: Tror du folk ville have rost os for det dengang. Det tror jeg ikke! Tidsånden var en anden.

    Det var derfor, jeg kom med den lidt lange kommentar, om der slet ikke er nogen, der kan nikke og sige: Jo – vi skal sgu afdrage på gælden. Det er fair nok. Ikke sjovt, men fornuftigt og fair nok. Og ikke, at du skal sende mig en tudekiks eller noget, men jeg er en lille smule forbløffet over så få – ja næsten ingen, der siger det her på bloggen. Er på rundtur til en masse kundemøder lige nu (hvorfor de her blogsvar kommer lidt i klumper), og der er faktisk mange, der er rigtigt positive. Særligt de lidt ældre kunder. Så…

    BH Sune

  97. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej K.Jensen

    Ked af at du føler dig fuppet. Men ingen rådgivere eller andre har vidst noget om dette. Så jeg håber – og tror – at du har fået den bedst mulige rådgivning på det pågældende tidspunkt. Dit lån kører jo videre uanset hvad – du overgår altså ikke til to-lagsbelåning.

    Bidragsstigningen – ja den er generel, men rammer dig ekstra hårdt som afdragsfri F1 kunde. Men det skyldes altså nogle generelle tendenser med en stærkt forøget kapitalbelastning for os – en der er særligt stor netop på afdragsfrie F1 lån.

    Bh Sune

    Bh Sune

  98. sofus siger:

    Hej Torben

    Syntes at to-lagslånene er et ok træk for at skabe sikkerhed i belåning/afdrag.

    For at følge jeres forslag helt til dørs, må det jo selvsagt også betyde at de lån som er indenfor 60% har minimal risiko og derved en lavere bidragsats dvs. 0,4 og lånet i 60-80% har højere måske som i dag 0,5-0,7

    Kan du derfor bekræfte allerede nu at i sænker bidragssatsen til et lavere niveau en idag når det er indenfor 60%?

    Det vil jo være et super sellingpoint for at vælge Nykredit! Forstår godt de andre institutter ryster lidt i bukserne :-)

  99. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Sofus

    Vi sænker desværre ikke bidragssatsen for de sikreste lån – men vi hæver den mindre. Så lidt kan jeg komme dig i møde. Generelt er vores kapitalomkostninger og supplerende sikkerhed steget – 190 mio udgjorde de alene i 2011. Men jo – selvfølgeligt skal de sikreste lån betale mindre – for vores omkostning er også mindre. Og det vil vores bidragsstruktur så også afspejle fra på søndag. Dvs F1 uden afdrag er dyrere end et fastforrentet med afdrag.

    Bh Sune

  100. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    @alle: Jeg har ekstremt travlt resten af dagen indtil sent i aften, så jeg kan ikke love svar herinde før i morgen…

    Bh Sune

  101. Thomas siger:

    0-40% 0,3%
    40-60% 0,6% (sikrer 0,4% for et lån 0-60%)
    60-70%: 1,0%
    70-80%: 1,5%

    I burde hellere have beholdt det lave bidrag for lån under 40% og valgt en bilagsstruktur a la ovenstående, evt. med tillæg for afdragsfrihed og variabel rente.

    Som det bliver fremover straffes jo osse de gode lånere med belåning under 60%, som vel må betegnes som sikker gæld.

  102. Klaus siger:

    Hej Nykredit,
    Ligesom Tim vil jeg også sige GODKENDT! til tanken om indførelse af 2-lagsbelåning. Ideelt set skulle det give grundlag for at sikre at vi stabile lånere, der har valgt sikre lån, får en billigere bidragssats. Heller ikke jeg vil undlade at gøre opmærksom på at vi er i let øget beredskab når vi husker på den forhøjelse, I har indført. Med andre ord er det svært at gennemskue sammenhængen mellem handling og ord. Fuld forståelse for behovet for at sikre balancen, men det er ikke nogen ny dagsorden – eller burde ikke være det.
    Jeg er godt tilfreds med at være i Nykredit fordi jeg tør stole på at sikre låntagere ikke flås for at man kan lave risikable udlån til andre segmenter. Jeg håber at i vil holde dét for øje når I indfører de nye lån.

    Mvh

  103. Thomas siger:

    Jeg vil mene at det I foretager jer er kritisabelt (herved addresserer jeg realkredit sektoren som helhed, ikke kun NYK).

    I liberaliserer i en boble- ganske vist tilskyndet af tilsvarende impulser fra regeringshold, men under alle omstændigheder vælger I at liberalisere og ændre på velfungerende realkreditsystem og gå over til SDO obligationer, som enhver med perspektiv dengang kunne se ville medføre det problem I nu reagerer på.

    Når så boblen er løbet til ende som I, ligesåvel som alle andre aktører, herunder kunder og myndigheder, har været med til at skabe, og der er brug for prisstabilitet, så strammer I grebet, og vil derved medvirke til at tvinge boligmarkedet endnu mere i knæ, og i sidste ende sandsynligt endda på påtvinge jer selv yderligere tab.

    Hvad I rent faktisk gør, er at I tilbyder folk at låne billigt og let når det går godt, og når det går skidt, så strammer i garnet, og knækker måske endda mange af de selvsamme købere.

    Jeg ved godt at I er en forretning, og skal give overskud, og hatten af for det. Men faktum er også at disse cykliske skift er skadelige for samfundsøkonomien, for jer selv, og for jeres kunder. Og disse skift bringes til veje ved, tidligt i cyklen at løsne for kreditskruen, og sidst i cyklen ved at stramme den. Og det er en fejlagtig tankegang. “Kreditskruen” – den skal stå det samme sted, hele tiden, årti efter årti, hvis samfundet skal undgå disse boom-bust sekvenser. Det er bydende nødvendigt med stabilitet.

    Peter Straarup ovre fra naboen har sagt een rigtig ting: “Intet er så kort som en bankmands hukommelse”. Og det I gør lige nu, har været gjort i så mange former, så mange gange over de sidste århundreder, at det er meget svært at have respekt for, for det var 100% forudsigeligt for 5 år siden.

    Iøvrigt syntes jeg at I burde respektere at ikke alle kunder er ens, og ikke diktere hvordan belåning skal se ud. Selvf. er der tilfælde hvor en 100% afdragsfri F1 profil er for aggressiv, i lyset af forventelige rentestigninger og skrøbelig økonomi- men I kunne så vælge ikke at bevilge det lån i det konkrete tilfælde, fremfor at skære alle over een kam.

    Mvh
    Thomas

  104. Dennis Cassøe siger:

    Hej Sune

    Tak for svaret. Og ja, jeg fik den galt med bidragssatsen. Er så heldig at have en friværdikonto, og det var dens rentestiningsantal jeg fik lagt sammen med bidragssatsen. Så trækker det oprindelige tilbage :)

    Jeg har selv siden vi købte hus i 2009 haft et kombinationslån af fastforrentet og flex (60/40 fordeling) så det er ikke to-lagsbelåningen jeg har noget specielt imod (bruger den jo selv).

    Det som irriterer mig grænseløst er timingen. For når man kigger tilbage i historien er der jo løbende op og nedture i økonomien (hele årsagen til høj og lavkonjunkturer) og føler bare man gang på gang støder hovedet mod muren ved, at når det går godt så kan “vi købe hele verdenen” og der tænkes ikke i at polstre op, mens når det går skidt, ja så skal alle krasse ind og der skal storsparres/renter øges/sværere at få lån m.v..
    Og ja, det er ikke et specielt nykreditproblem med et samfundsproblem. Men tænkt hvis man bruge økonomibøgerne og begyndte at kigge fremad (mere end et regnskabsår ad gangen).

    Arbejder til dagligt i et iværksættermiljø og hører og oplever konsekvenserne af de fleste danske bankers til tider meget begrænsede udlånsmuligheder nu her, kontra for bare få år siden og det har store konsekvenser for dette miljø, og at man så samtidig skal stå model til rentestigninger m.v. samtidig med at man nationalbankrenten er rekort lav er ikke specielt opløftende.

    Men herligt at se du tager debatten seriøst herinde og tror bl.a. dem som har råd til tolags-belåningen er det et fint initiativ (Bare 6-8 år for sent på den) for der sidder mange familier nu som dette ikke er en speciel gevinst for.

    mvh
    Dennis

  105. Peter Forsberg siger:

    Hej Sune

    Er det ikke stik i mod et realkreditinstituts interesse at indføre 2-lagsbelåning velvidende, at konsekvensen alt andet lige er at sætte ejendomsmarkedet under yderligere pres (og dermed falder værdien af instituttets pant)? I princippet kunne banker, institutter ol. starte med at foretage en sund kreditvurdering af kundernde inden der ydes afdragsfrihed og F-lån eks.

    mvh.
    Peter

  106. KE siger:

    Kære Sune,

    Vi er også TK kunde og læser nu om 2-lagsbelåning. Vi har to F1 lån med afdragsfrihed samt et tillægslån. Tillægslånet er et dyrt lån under hurtigst mulig afvikling og afdragsfriheden benyttes netop til at nedbringe det dyreste lån i løbet af 2 år. Det er selvfølgelig sund økonomisk fornuft. Men hvis I nu vælger at straffe os med 2-lagsbelåning, så vil det dyre tillægslån blive fuldt indfriet på et senere tidspunkt. Kan man forestille sig at I tvinger eksisterende kunder over på nye og dyrere lån med nye omkostninger til låneomlægningen eks. fra F1 til F5 eller til fastforrentet? Eller kigger I individuelt på kundens situation og bruger sund fornuft? Du skrev tidligere at et 4% eksisterende lån ikke blev ændret, så jeg kan ikke lige gennemskue, hvilke eksisterende kundeforhold, der bliver berørt af 2-lagsbelåning.

  107. L. Thomsen siger:

    Hvis belåningen skal udgøre 2 lån, skal der så også tinglyses 2 dokumenter med deraf øget udgift = 2 X 1400 i tinglysningsafgift? … ikke fair !

  108. simon siger:

    I mine øjne en meget stram model som ikke giver mulighed til vurdering af kreditværdighed, ift. indtægtniveau men ser til at behandle alle på samme basis. I princippet burde behovet for sikkerhed kunne styres direkte den initielle lånesag med tillæg af indsendelse af årsopgørelse for at få en opdatering på indtægtsniveau i bopælen.
    To-lags belåning er en kedelig udvikling for solvente boligejere som blot medfører yderliger udgifter som bør indkræves fra de låntagere som ligger i yderkanten af deres lånekapacitet.

  109. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Thomas

    Du har ret – alle rammes. Men det er altså fordi, at vi også rammes over hele linjen. Det der er interessant, det er, at vi fremadrettet også skelner på låntype, og om du afdrager eller ej. Og den her differentiering indfører vi netop for ikke at straffe “bonus pater”. Forstået på den måde, at F1 og afdragsfrihed koster os ekstra i supplerende sikkerhed. Men det synes vi ikke, at du skal “straffes” for, hvis du har et fastforrentet lån med afdrag. Så jeg synes, vi har flyttet os en del, og ikke bare skærer alle over en kam.

    Bh Sune

  110. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Klaus

    Tak for støtten :-) Kan godt se, at der er både bidragsforhøjelsen og nu to-lagsbelåning at forholde os til. Det er virkeligt komplekst stof det her, men skal jeg prøve at forklare det kort, så kan man vel sige, at bidragsforhøjelsen skal dække den stigning, vi (Nykredit)allerede har oplevet. Og som I så oplever fra 1/4. Og to-lagsbelåningen skal sikre imod en usikkerhed om løbende stigende kapitalkrav, der så ville skulle omsættes i yderligere bidragsforhøjelser. Så to-lagsbelåningen giver ikke noget i indtjening – det er alene et bolværk.

    Bh Sune

  111. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    hej Thomas

    Helt ærligt: Du har jo ret langt hen ad vejen… De her ting med stramninger og liberaliseringer når det går godt og stramninger når det går skidt, det er jo noget møg! Det bliver pro-cyklisk – dvs forstærker en udvikling der allerede er igang – god som dårlig.

    Men…. For det første, så var SDO-obligationer ikke noget vi var begejstrede for. Det var en EU-ting, der gav nogle muligheder i en lang række lande for at få noget, der minder om dansk realkredit. Og det er en god ting. Herhjemme – ja der kom det lidt som en elefant i en glasbutik, for det vi havde i forvejen var sgu ok! Og for det andet: Ja – vi kunne da bare have sat os ned ene mand i Nykredit og pyt med EU – vi bruger kun RO-obligationer. Vi kunne have sagt nej til alle de, der kom og havde købt bolig og sagt: Niksen biksen. Det tror vi ikke på. Boligpriserne stiger for kraftigt. Og for at se lidt på andre: Det var vist heller ikke der, hvor skattestoppet ud fra et økonomisk synspunkt kom med den bedste timing… Men sådan fungerer det jo ikke. Det er det der, med bagklogskabens ulideligt klare lys.

    Derfor ender vi nu med stramninger i en tid, hvor stramninger måske ikke er det, der er allermest skattet. Men det gør dem ikke mindre nødvendige eller relevant.

    Bh Sune

  112. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Peter

    Du er jo ikke den første, der er lidt nervøs for hvordan det her rammer ejendomspriserne. Jeg har vist nævnt det kort ovenfor, men prøver med en mere dybdegående vurdering her:

    To-lagsbelåning vil koste en ny låntager likviditet, fordi der nu skal afdrages. Og den er den her likviditetsmangel, som man kunne frygte ville gøre, at folk ikke har råd til at købe. Men ale kunder – ALLE – kreditvurderes ud fra fast rente OG afdrag. Så ud fra et kreditmæssigt synspunkt sker der ingen stramninger. Og folk har derfor råd til det samme som før to-lagsbelåning. Derfor er jeg overordnet set ikke bekymret. På den anden side: Det, at der er mindre tilbage efter giro-kortet til os er betalt, kan det få nogle til at lade være med at købe? Er der ikke penge nok til sjov? Det kan godt være – men det er jo faktisk lige præcis den mentalitetsændring, jeg lidt efterlyser. Den samme snusfornuft som mine forældre (nogle gange i al for rigt mål) prædikede til mig: “Vi startede med ølkasser som reoler – og ikke designerreoler”. Du kender sikker smøren. Men det er jo der, vi skal hen igen: Gæld er gæld – og gæld skal afdrages.

    Så er jeg nervøs for noget, så er det ikke boligpriserne – men måske mere privatforbruget (undskyld Montana…), da der nu bliver sparet mere op i folks privatøkonomi.

    Undskyld, hvis mit svar bliver for populært – og der er for lidt konklusioner fra vores boligmodel og lignende: Men sådan er det med en blog :-) Og vores holdning analyse har du ihvertfald.

    Bh Sune

  113. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej KE

    Eksisterende lån ændres der ikke på. F1 eller ej. Så du kan sove helt roligt. Iøvrigt en fornuftig strategi du kører!

    Bh Sune

  114. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej L. Thomsen

    Du har desværre ret. Som stængerne står idag er der intet vi kan gøre ved den dobbelte tinglysning. Det beklager jeg.

    Bh Sune

  115. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Simon

    Der er ikke noget kreditmæssigt i det her. Så hvis jeg må sende et spørgsmål tilbage til dig: Hvis vi forestiller os, at vi skulle kreditvurdere kunder for at de kunne få et afdragsfrit F1, hvad skulle kravene så være ifht et fastforrentet lån med afdrag? Hvor meget mere luft? Hvor meget mere friværdi?

    Jeg har ikke tænkt den helt til ende endnu (eller spurgt Kreditafdelingen). Men jeg tror, det er uendeligt svært. Jeg kan forestille mig mange argumenter for, hvorfor lige præcis “jeg” skulle have lov alligevel…

    Glæder mig til at høre dine tanker!

    Bh Sune

  116. Peter siger:

    Hej Sune,

    Situation:
    Jeg lejer en lejlighed ud og derfor ønsker at henføre så mange renteudgifter til denne udlejningsvirksomhed grundet skattefordelen herved. Jeg har fsv ikke noget imod opsparing, men vil logisk hellere spare op på en modkonto eller i min nuværende bolig hvor rentefradragsretten blot vil falde fremadrettet.

    Forslag/Spørgsmål 1:
    Kunne man tænke sig et produkt hvor hovedstolen forbliver den samme og der laves et aftalt indskud på anden konto enten løbende eller initialt således, at i har jeres sikkerhed og jeg kan fortsætte udlejning på optimale vilkår. Jeg er med på at det vil give problemer ift indskydergaranti på det indskudte beløb så hvis I har en god ide eller input til at løse den problematik ville det være super.

    Forslag/Spørgsmål 2:
    En anden problematik ved afdrag som jeg ikke syntes er nævnt i bloggen endnu (måske jeg har misset den) er de 1.5% som betales i tinglysningsafgift ved forøgelse af hovedstol. Pt. ser jeg kun afdragsfrie lån eller prioritetslån som en mulighed for at imødegå denne uhensigtsmæssige afgift og give mest værdi til købere og sælgere. Kunne man tænke sig, at lån nr 2 laves med fast hovedstol eller hvor “pantsætningen forbliver konstant” og ikke vil falde i værdi som låntager betaler tilbage. På den måde kunne denne procentuelle afgift udvandes og kun betales som følge af reel stigning i boligværdi og ikke som et led i realisering af tilbagebetalte afdrag. Måske dette ligeledes vil give anledning til øget udstederrisiko!?

    Ser frem til jeres/dine input/svar
    Peter

  117. Poul Erik Thomsen siger:

    Kære Sune,
    Sådan som jeg opfatter debatten i pressen, er det jeres holdning, at alle skal tvinges ind under tolagsbelåningsmodellen. Det finder jeg ikke rimeligt. Jeg vil fortsat finde det rimeligt, at der gøres en individuel vurdering af den enkelte kundes økonomiske situation. Derved vil det for de rette økonomier stadigt være fornuftigt både for kunden og for Nykredit at give rene F1-lån op til 80 % til udvalgte kunder. Det opfatter jeg som en mere kundevenlig tilgang til lånesituationen. Emnet er relevant f.eks. hvis man skal omprioritere eller forny sit lån.
    Med venlig hilsen
    Poul Erik Thomsen

  118. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Peter

    Man kan sige, at din strategi med udlejningslejligheden giver god mening – og der kommer du så lidt i klemme, fordi afdrag ikke har så meget “værdi” i lige din konstruktion. Så dit første forslag/spørgsmål giver jo god mening. Desværre kan det ikke lade sig gøre: Alt det her vi arbejder med, det styres via obligationerne. Så når vi siger, at der kommer tvungent afdrag, så er det fordi der kun bliver udstedt obligationer, hvor der skal afdrages. Når vi styrer via obligationerne, så er der ingen fordyrende mellemled. Der er ingen skjulte gebyrer og investorerne (og ratinginstitutterne) kan bedre lide obligationer med afdrag. Og det fører så til lavere overdækningskrav. Så nej desværre.

    Fsva spm 2, så er det jo sådan, at selvom du afdrager på dit lån, så “beholder” du i tinglysningsmæssig forstand din oprindelige hovedstol. Det var et nyt princip, der blev indført for 5-8 år siden (husker ikke det præcise år). Det vil sige, at hvis du afdrager, men har brug for at låne op igen, så betaler du ikke din variable tinglysningsafgift på de 1,5%. Det er kun, hvis den nye belåning overstiger den gamle hovedstol. Giver mit svar mening?

    Bh Sune

  119. Ole Pedersen siger:

    Som udgangspunkt kan jeg ikke se idéen med disse 2-lagsbelåning. Som jeg ser det bliver det dyrere for boligejere + ekstra tinglysning, så staten kan få flere unødvendige penge i kassen. Jeg er fint tilfreds med de lånetyper vi har nu, og kan ikke se nogen økonomisk fordel at lave tolagslån. Hvis det er jeres holdning at alle skal tvinges til at tegne et tolagslån ved omlægning, vil jeg helt klart lede efter en anden kreditforening, hvor jeg kan låne op til 80% i et lån.

  120. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Poul Erik

    Langt hen ad vejen er jeg sådan set enig med dig. Men… :-) Vi har haft den model nu i 12-13 år – altså hvor man har kunnet få F1 lån. Og i ni år har man kunnet få afdragsfrihed. Nu er rådgivningen mit ansvar i Nykredit og tro mig: Vi har rådgivet både om RenteMax, F3, F5, afdrag meget på gæld når renten er lav osv osv. Men når jeg ser på statistikkerne over, hvad kunderne tager, så må jeg nok indrømme, at jeg har talt for døve øren. Afdragsfrie F1′ere frister på trods af alle gode råd. Så nu har vi prøvet med guleroden i mange år – men må finde stokken frem.

    Men ligesom jeg gjorde det til Simon ovenfor, så lad mig spørge dig: Hvilke kriterier skulle vi lægge til grund for F1 godkendelsen – eller ej… I min verden er det altså heller ikke ligetil. Ingen roser uden torne…

    Bh Sune

  121. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Ole

    Tinglysningen kommer du ikke uden om. Tror nu nok at Bjarne Corydon er glad nok for dem… Men det er ikke derfor vi gør det!!!

    Der er nu faktisk nogle fordele ved at have to lån istedet for et: Ligesom ved investeringer giver det en spredning på risiko og egenskaber. Og du kan lægge vægt på fx afdrag. Se fx vores pakke fem: Den har en fast kendt rente i 30 år, og en ydelse, der måned for måned er identisk med et “gammeldags” 30-årigt fastforrentet lån med afdrag. Men med vores pakke fem afdrager du faktisk mere på de første ti år. Også selvom du får dobbelt tinglysning. Det er da smart!

    Bh Sune

  122. jakobsen siger:

    Hej Sune i Nykredit
    Tak for svar, men du har faktisk ikke besvaret mine spørgsmål.
    Du henviser til at jeg kan finde informationerne selv på denne side. Men hvor er de? Vil du ikke hjælpe?
    Og vedrørende nedsættelse skriver du ikke noget, er der ingen muligheder for det eller er det en anden jeg skal tale med derom? Er nedsættelse af bidragssatsen afhængig af hvilket kundesegment man tilhøre?
    Mange hilsener
    Jakobsen

  123. Søren M siger:

    Hej Sune

    Jeg tror nok at jeg kan se fornuften i dine forklaringer, men uanset hvordan vi vender og drejer det, så bliver det dyrere for os husejere – igen! Det kunne jeg måske leve med, hvis jeg havde indflydelse på dette fra start, men som eksisterende kunde i Nykredit, føler jeg at jeg bliver taget som gidsel. Jeg har netop tegnet et F5 lån, og når dette så skal gentegnes om 5 år, så skal jeg tvinges over i et 2-lags lån. Mit inspark er – lad alle nuværende kunder køre videre som hidtil, og indfør tolags lån for de nye kunder, der derved har en reel mulighed for at se konsekvenserne af denne ændring.

    Man hilsner fra en ellers tilfreds kunde

    Søren

  124. Peter siger:

    Hej Sune,

    Tak for svar. Lader til at jeg skal i tænkeboksen igen eller betale for en pantebrevskonstruktion på toppen af de 60% for at være sikker på at få omkostningerne allokeret til udlejning.

    Var ikke klar over, at der var lavet en regel således at lån med afdrag ikke skulle tinglyses med variable tinglysningsomkostninger sålænge man ikke oversteg det oprindeligt beløb. Jeg kan umiddelbart ikke læse dette i tinglysningsloven medmindre der er indført i al dokumentation for obligationer (pant) hvor der afdrages, at hovedstolen kan opskrives til oprindeligt beløb. Er det tilfældet?

    Peter

  125. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Søren M

    Beklager hvis jeg har været uklar, men to-lag gælder KUN for nye lån. Alle lån – også selvom de skal rentetilpasses – kører videre som du kender det idag. Du har jo netop optaget et lån med os ud fra nogle bestemte præmisser, og dem kan vi jo ikke sådan ændre på!

    Så kun for nye – din F5′er kører videre, som du kender det :-)

    Bh Sune

  126. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Jakobsen

    Jeg vil meget gerne hjælpe dig. Vores prisblad – hvor du også kan finde bidragssatserne finder du her.

    Med hensyn til nedsættelse af bidragssatsen så er det sådan, at vi fastsætter bidragssatsen når lånet udbetales. Derefter har vi (realkreditinstituttet) ret til at ændre bidragssatsen generelt (altså for alle), men vi må fx ikke hæve for den enkelte private boligejer. Hvad skal der så til for at den enkelte får ændret sin bidragssats – og her vil du så gerne have sat den ned. Ja der skal en ny lånesag til. Dvs, at vi skal ud og vurdere din ejendom igen, og du skal lave dit lån om. Hvis dit lån så udgør en mindre andel af boligens værdi end før, så kan du få en lavere bidragssats.

    Du spørger, om det er afhængigt af kundesegment. Det er det – men man skelner ikke mellem private – kun mellem private og erhverv.

    Jeg håber, det svarer lidt bedre på dine spørgsmål!

    Bh Sune

  127. Jette siger:

    Hej

    Vi har et F3 lån på 1 mill. med afdrag + et tillægslån på 300.000 som er F3 uden afdrag da vi skulle bygge til eksistende hus samt en friværdikonto på 300.000,- som kører op og ned afhængig af hvad vi købe og afdrager. Hvilken indflydelse har friværdikontoen på den nye type lån?

    Er meget spændt på hvordan det bliver strikket sammen og hvilken indflydelse det får på vores økonomi. Vi skal refinansiere til oktober, og ville over i et fastforrentet 3-4%, men nu bliver vi da i tvivl, men skal jo “snart” tage stilling.

    I øvrigt helt ok at man bliver “tvunget” til at afdrage på sit lån, men håber da ikke det kommer til at koste mere.

    Hilsen

    Jette

  128. Simon siger:

    På opfordring af reklamen på forsiden giver jeg hermed min mening tilkende:
    Jeg syntes det er rigtigt kedeligt at Nykedit går foran med at nedbryde det danske realkreditsystem: I tider hvor der var behov for at institutterne holdt fast i rimelige udlån var i med på at låne ud til i stor stil uden særligt store krav til sikkerhed. Nu hvor der er behov for en hvis risikovillighed og velvilje går i foran med at stille meget større krav til sikkerhed end før krisen. Det syntes jeg dels er usmageligt og dels ikke særligt tillidsvækkende. I burde gøre det omvendt.
    Tolagslån tjener alene til at øge Nykredits indtjening og er en udhuling af realkreditsystemet.
    Problemet der søges løst med tolagslånet er skabt ved for stor risikovillighed på et tidspunkt hvor økonomien var overophedet. Den skyldes IKKE at 80% grænsen pludseligt ikke længere fungere.

  129. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Peter

    Har gravet lidt ned i emnet. Hvis der er tinglyst efter 1/7 2007, så “beholder” du din oprindelige hovedstol. Det hedder “Hovedstolsprincippet”.

    Bh Sune

  130. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Jette

    Altså de lån du har idag kører videre. Gælder både din friværdikonto og dine realkreditlån. Men hvis du vil konvertere et eller flere af dine lån, så vil du blive omfattet af de nye regler. Altså efter det er indført (det er det ikke endnu). Giver det mening?

    To-lagsbelåning betyder ikke flere gebyrer. Men det er klart, at hvis man er vant til ikke at afdrage, ja så vil man opleve, at man skal betale lidt mere. Men det er jo så rent afdrag/mere samlet opsparing i din privatøkonomi.

    Bh Sune

  131. Karin Alsø siger:

    Beklager, men jeg synes altså stadig ikke det er helt klar. Du skriver: “…to-lag gælder KUN for nye lån. Alle lån – også selvom de skal rentetilpasses – kører videre som du kender det idag. Du har jo netop optaget et lån med os ud fra nogle bestemte præmisser, og dem kan vi jo ikke sådan ændre på!” Jeg har et F1 lån med afdrag, som skal refinansieres til oktober. Jeg havde tænkt mig at vælge en periode uden afdrag for at foretage forbedringer på huset. Kan jeg det? Altså gå fra et F1 m/afdrag til et F1 u/afdrag i forbindelse med refinansiering?

  132. Jette siger:

    Hej igen

    Jeg er stadig ikke blevet så klog af dit svar som jeg håbede, så prøver at omformulere mig. :o) Vi vil lægge lånet om fra F3 til fastforrentet til oktober hvor det gamle lån allievel skal refinanseres. Har friværdikontoen noget indflydelse på fordelingen af % i det nye 2-lags lån i den forbindelse? (Overvejer om den skal nedbringes hurtigere) Det er utrolig svært at forklare ens tanker, men tak fordi du prøver at forklare. :o)

    Hilsen

    Jette

  133. Brian Nørholm siger:

    Jeg vil lige høre. hvis jeg skal optage/omlægge til et sådanne tolagslån, kommer jeg så til at skulle betale dobbelt gebyr, stempel afgifter og andre udgifter til sådanne et tolagslån

    vh.Brian

  134. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Simon

    Som jeg har skrevet længere oppe, så er jeg sådan set enig i, at det er bøvlet, at der strammes, når man burde løsne og omvendt. Det er ikke hensigtsmæssigt, fordi det bliver procyklisk. Men lad mig tillade at vende det til et spørgsmål: Hvorfor er det kun Finanssektoren, der burde have opført sig anderledes historisk? Alle boligejerne burde da også have opført sig anderledes (mig selv inklusive måske)… Det er jo derfor vi har et problem: Når vi kan se bagud, så kan vi se, at vi ALLE nok burde have opført os lidt modsat…

    Jeg er så til gengæld lodret uenig med dig i, at vi udhuler realkreditsystemet! Det er jo netop det vi bruger – og forsøger at bevare. Vi kommer i højere grad til at bruge de gammeldags RO-obligationer, og vi genindfører to-lagsbelåning. Altså noget der før var en normal, velkendt del af dansk realkredit (før 1980). Så det her er ikke en omkostningsting. Vi tjener ikke ekstra på det her. Det er bestemt ikke den nemmeste løsning for os selv, vi har valgt. Så den merydelse man vil kunne opleve, det er pga en svagt højere rente på RO-obligationerne (der går ubeskåret til investor), og fordi der nu skal afdrages på minimum 25% af lånet. Et afdrag, der kommer din privatøkonomi til gode.

    Bh Sune

  135. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Karin

    Undskyld – jeg havde ikke opfattet dit spørgsmål sådan. Ja – du kan godt vælge afdragsfrihed til på dit eksisterende F1-lån ifbm en rentetilpasning. Det er det, vi kalder et profilskifte og altså ikke en omlægning.

    Bh Sune

  136. Karin Alsø siger:

    Tusind tak – så fik jeg ro i maven. Har fået en noget anden besked fra min bank, som i den grad var ved at sende os på glatis – foreslog helt seriøst omlægning af lån nu! så vi kunne være sikre på at får et F1 me/afdrag – tror bare de er mest interesserede i selv at låne os pengene… Der skal altså noget mere oplysning til ude i bankerne for ellers skaber dette da for alvor panik på boligmarkedet.

  137. Søren Jensen siger:

    Tak for invitationen til at kommentere to lags lånet. Det er positivt at Nykredit er begyndt at føre en dialog med deres kunder, og ikke bare agere som sagsbehandlere som det har været vanen i alt for mange år. Når det så er sagt, så føler jeg på igen måde at “Før vi introducerer tolagslån, vil vi gerne have vores kunders hjælp til at designe de endelige muligheder med tolagslån” viker særlig troværdigt. Toget er jo kørt og Nykredit har besluttet sig. Alt dette er jo rent “smoke-screen” hvilket jo også ses af de mange svar som gentages gang på gang i blokken.
    På jeres FAQ side skriver I desuden
    “Toplånet vil til gengæld have en lidt højere rente. Derudover planlægger vi, at der skal betales afdrag, og at det ikke skal være muligt at vælge F1-lån som Toplån. Det betyder, at den samlede boligfinansiering vil blive dyrere, men samtidig vil din gæld afdrages hurtigere, og dermed øges friværdien”
    Så guleroden er højere rente og dyrere boligfinansiering
    mod at vi får øget friværdi.
    Den forstår jeg ikke da jeg uændret betaler på mit 4% lån, og som nu ændres til to lags hvis jeg vælger at omlægge.
    Nej kære Nykredit. Nice try, men I får ikke mig med på vognen. Jeg har allerede omlagt et lån fra Nykredit til et andet realkredit institut, og nu giver I mig da bare en god anledning til at opsige det sidste også. (efter at have været kunde siden 1990). Held og lykke med projektet.

  138. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Jette

    Så er jeg med. Men mit svar bliver alligevel en lille smule generelt, da jeg ikke kender dine præcise belåningssatser. Prøver alligevel :-) Friværdikontoen ligger altid yderst i prioritetsstillingen. Det vil sige, at den ikke “spiser” af dine muligheder for realkredit. Derfor kommer din fremtidige finansiering til at afhænge af, hvor meget dit realkreditlån idag udgør af din boligs værdi. Udgør din F3′er under 60%, så er det kun et lån. Over 60% (der er dog en bagatelgrænse), så er det to lån.

    bedre?

    Bh Sune

  139. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Brian

    Nej – ikke dobbelt gebyrer, men den faste tinglysningsafgift på 1.400 kr. skal du betale to gange.

    Bh Sune

  140. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Søren

    Det er ikke beslutningen om to-lags vi har lagt ud. Den er – som du selv skriver – taget. Men det er hvordan, vi præsenterer det, hvordan vi skal rådgive osv. Og der vil jeg sige, at jeg har lært rigtig rigtig meget her på bloggen.

    Bh Sune

  141. Jette siger:

    Hej igen og tak for svar, så er jeg også med. Nu tænker jeg bare på hvordan det bliver at få vurderet igen. Vi skal vel have nykredit eller evt totalkredit ud igen og den vurdering kan jo svinge meget, har vi før ses. Vi havde totalkredit før, men de turde ikke vurdere mere end den offentlige vurdering, så fik vi en vurdering fra nykredit, som vurderede det meget lig ejendomsmængleren. Der var ca 800.000 i forskel på de to vurderinger. Ser man på tidligere vurdering eller er det en ny uvildig vurdering?

    Som sagt har vi to F3 lån og det er det på 1,0 vi vil lægge om til et fastforrentet, mens vi egentlig ikke regnede med at lægge det på 300.000 om. Vil man blive nød til at omlægge begge lån?

  142. Lise Rode siger:

    Hej Sune

    Min mand og jeg er tilfredse kunder i Nykredit, det er svært at vide om vi bliver mere tilfredse hvis vores boligudgifter øges, men Nykredit er jo en forretning, så hvis I ønsker at beholde jeres kunder forventer jeg I sørger for at være konkurencedygtige, ellers vælger kunderne jo bare en anden Bank, hvis det er billigere.
    Med venlig hilsen
    Lise Rode

  143. Jan Poulsen siger:

    Jeg forventer, at bidragssatsen nedsættes, da Nykredits risiko er lavere ved 2-lags belåning. Risikoen er lavere for Nykredit, og bidraget er med til at afdække risikoen.

  144. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Jette

    Jeg kan ikke rigtig sige, hvor du står med vurdering – der ville jeg tage fat i din normale rådgiver. Mht lånene, så er det ikke nødvendigt at omlægge begge. Du kan sagtens bare omlægge det ene.

    Bh Sune

  145. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Lise

    Af flere forskellige årsager, så vil jeg ikke kommentere på konkurrenterne herinde. Jeg kan imidlertid fortælle, at jeg lige har set en prissammenligning, som en dansk avis bringer i påskedagene. Der ligger Nykredit midt i feltet. Kun når de sammenligner på afdragsfrie lån, har vi en lidt højere ydelse, men det er jo fordi, at du ikke kan få 100% afdragsfrihed fremadrettet hos os. Så merydelsen er afdrag (opsparing) og ikke fordi, omkostningerne er højere.

    Bh Sune

  146. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Jan

    Du skal ikke forvente, at vi sætter bidragssatsen ned. Men det, at vi indfører to-lagsbelåning skulle gerne medføre, at vores omkostninger til supplerende sikkerhed stabiliseres trods faldende huspriser, og at vi derfor ikke behøver at hæve priserne yderligere af den grund.

    Bh Sune

  147. Mads Konge siger:

    Supplerende til Brian Nørholms spørsmål.
    Flot, at forbrugerne bliver røvet for endnu en afgift til staten (1400 kr. pr. lån), som om vi ikke betaler nok skatter og afgifter til staten i forvejen! Når man så tænker på at man får absolut INGENTING for den afgift, men blot smider pengene ud af vinduet, så bør Nykredit derfor selv betale den ekstra afgift som plaster på såret!! ?

  148. Astrid Jørgensen siger:

    Hej Nykredit!
    Jeg har med bekymring læst Nykredits oplæg her på siden med 2-lagslån. Alle muligheder jeg ser omtalt er af lånetypen uden afdrag i intervallet 0-60% og så en variant afhængig af individuel sikkerhedsfornemmelse i intervallet 60-80%.
    Jeg vil gerne spørge Nykredit hvorledes min situation vurderes, da jeg ikke ser den afspejlet i det oplæg der er her på siden.
    Jeg sidder med er F1-lån oprindeligt 20 år med afdrag på ca. 3,2 mio. op til de 80%. Skal jeg tage de sidste kvm. Priser for den by jeg bor i med i betragtningen er lånet måske oppe i 83% af husets nuværende værdi. Dette kan dog korrigere sig ved ændrede kvm. priser og det sker jo hele tiden. De skal nok gå op igen og jeg skal ikke sælge.
    Jeg havde overvejet til næste år, at omlægge mit F1 til et F5 (fortsat med afdrag), men nu er jeg i tvivl om Nykredit så vil forlange 2-lagsbelåning?
    Jeg kan ikke se hvorfor jeg skal have et lån uden afdrag i niveauet 0-60% og så et renteloftslån eller fastforrentet lån. Jeg afdrager jo ”max” hvis jeg må sige det på den måde og jeg ser kun, at jeg får øgede udgifter af den nye 2-lagsmodel som Nykredit vil indføre.
    Selv to lån af typen F5 i begge niveauer er efter min bedste overbevisning ikke omkostningsmæssigt smart i denne situation. Jeg vil da få øgede udgifter – hvor jeg jo egentlig – opfører mig ansvarligt og ikke har afdragsfrihed (aldrig haft) og ikke skal have det.
    Hvorledes ser Nykredit på dette?

  149. FV siger:

    Tinglysningen kunne man “sagtens” komme udenom.

    Der er rigtig mange muligheder for KUN at ramme dem der vil have afdragsfrihed.

    Et af de nemme:
    Jeg vil gerne belåne 80% med alm 4% lån.
    DET KAN JEG IKKE!!!
    Hvorfor i alverden skal jeg tvinges til 2 lån?
    Hvis “undskyldningen” er større sikkerhed, mere afdrag, o.s.v.
    Så burde det kunne lade sig gøre at lave 1 lån til 80%, hvis det er afdragslån.
    Det kan det så ikke, hvilket igenigenigen siger:
    Det ER en gebyrting.
    Nykredit skal vride os “lovlydige” betalende stakler med en lam undskyldning.
    “Den går sgu’ nok”
    Til “forsvaret”
    Sådan er 95% af det danske samfund!
    De lovlydige, autoritetstro, “nemme” ofre, er der flest af,
    Dem der betaler, hvis de for besked på det.
    Så det er dem det går ud over!
    For der er den største fortjeneste!

    Endnu et ex udenfor Nykredits rækkevidde. :)
    Du bliver blitzet i en fotofælde.
    Der bliver sendt ET brev med alm post.
    Nu er PostDanmark IKKE ufejlbarlig.
    Det brev/bødeforlæg modtager du ikke.
    Det går så videre til Retten, som afsiger dom, in absentia, du får heller ikke besked om, der er en retssag.
    Regningen:
    En hel del større!!!
    Hvad nu hvis det brev også bliver væk?
    Så står panserne udenfor din dør, for at tage dig ind og sidde.
    2 breve er ikke nået frem.
    Du aner ikke en bjælde, men betale, det skal du!

    Forsvar, Nykredit er forholdsvis gode til at fortælle om ændringer.
    At det, specielt i dette tilfælde er en lam undskyldning, er en anden sag.
    Der er et kalkuleret frafald, men det står slet ikke mål med den øgede indtjening.
    YDERLIGERE indtjening.

    Så længe vi KAN ribbes, så BLIVER vi ribbet.

  150. FV siger:

    Forresten:
    En skrev tidligere omkring ekstraordinære indbetalinger.
    Det ville i følge “undskyldningen” om større sikkerhed, mere afdrag, vel falde i god jord?

    Du skriver tilbage, at selvfølgelig kan det lade sig gøre , som det altid har kunnet.

    Korrekt, men det er f…. ikke billigt at afdrage ekstra.
    Det skal i /&&/%()&E¤% OGSÅ have gebyrer for.

    ALT peger henimod (ENDNU) større indtjening, på alm. lånere.
    IKKE specielt rettet mod de “dårlige” lånere.

  151. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Astrid

    Du kan sagtens gå fra F1 til F5 uden at lægge om: Det hedder profilskifte, og gøres når du skal rentetilpasse. Et profilskifte betyder ikke, at du skal have to-lagsbelåning. Så du kan bare køre videre som idag.

    Du er ikke den første, der kommenterer, at alle grundlånene er afdragsfrie. Man kan sagtens få grundlån med afdrag – selvfølgelig kan man det :-) Grunden til, at vi i eksemplerne har valgt 10 års indledende afdragsfrihed i bunden er, at vi typisk har ti-årige lån i toppen. Det betyder, at man faktisk får afdraget meget mere, end man ville gøre med et lån på 30 år med afdrag. Så der er altså mulighed for at lave en masse smarte ting, når du har to lån istedet for et.

    Men vi skal blive bedre til at fortælle, at man sagtens kan afdrage på hele lånet. Det er en af de ting, jeg tager med herfra!

    Bh Sune

  152. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej FV

    Du har ret i, at man sådan set godt kunne vælge et lån fra 0-80%, hvis det var et af de gode sikre lån. Jeg skal vende tilbage til, hvorfor vi ikke har den mulighed lidt nedenfor. Fordelen, ved at gøre som vi gør, er, at det bliver meget tydeligt for investor, hvilken type obligation han køber. Hvor “sikker” er obligationen. Og en 0-60% obl. opfattes bare meget mere sikker. Og dermed får du nogle bedre renter på både første og andet lag, end du ville gøre med en samlet.

    Når vi ikke vælger at give dig muligheden, så er det fordi, at 95% af danskerne ikke opfører sig “som de burde”. Der er flere lån uden afdrag end med afdrag. Ikke godt. Og der er langt flere F1 lån, end lån med fast rente. Ikke godt.

    Og afslutningsvis: Nej, det er IKKE en gebyrting, og du bliver ikke ribbet. De 1.400 til staten kan jeg ikke gøre noget ved, men resten du skal betale mere udgøres stort set kun af afdrag. Og det kommer dig selv til gode!

    Bh Sune

  153. FV siger:

    hehe, som påvist:
    I tilgodeser Investor, altså den mindre del af befolkningen med flest penge. (magt)
    Ikke den større del af befolkningen, som ikke kan ret meget andet, end at bare betale.

    Lidt hen af vittigheden:
    Hvorfor er dyreaktivister mere imod pelstøj, end lædertøj?
    Det er meget nemmere at banke gamle damer, end en flok rockere.

    Og du undgår behændigt, igen :), at kommentere på udgifterne vedr. ekstraordinære indbetalinger.

    Som jo burde falde i god jord m.h.t. at I får pengene ind igen.
    Men det får vi heller ingen point for, tværtimod.

    Jeg har sommetider overvejet det, når man lige har lidt i overskud, men det er dælme da for dyrt.

  154. Jeevan Saravanamuthu siger:

    Hej
    Jeg vil gerne belåne 80% med alm 4% lån på 20 eller 30 år.

    Hvorfor skal jeg tvinges til 2 lån med 60% og 20%?
    Jed er ikke sikker på, at der er større sikkerhed, mere afdrag og o.s.v.
    Så burde det kunne lade sig gøre at lave 1 lån til 80%, hvis det er afdragslån.
    Jeg tror, at FV har ret.

  155. Leila Jørgensen siger:

    Jeg er skuffet over NYKREDIT, jeg ville låne penge i mit hus til forbedringer, men fik at vide, at hvis jeg ikke også havde min lønkonto i Jeres bank, så kunne jeg ikke låne i mit hus. Så nu har i lige mistet en ellers tilfreds kunde, for jeg låner pengene i min bank, og skifter derved realkredit institut.

  156. Jens Hornsgaard siger:

    Hej Sune,

    Jeg rådgiver et familiemedlem om konvertering af et realkreditlån hos Totalkredit.

    Huset er belånt op til 80% og lånet er et afdragsfrit 5% lån, da de foretrækker at afdrage på banklånet først.

    Vi havde snakket om at opsige lånet pr. 30. april til indløsning den 1. juli 2012 og konvertere til et afdragsfrit 4% lån.

    Kan dette nås inden I omlægger jeres regler til to-lags-belåning?

    Som et alternativt havde vi overvejet en straksindfrielse inden I laver reglerne om. Er dette en mulighed?

    Hvis ja, så vil jeg gerne have et bud på, hvor sent man kan lægge straksindfrielsen (for at minimere perioden med dobbelt rente) uden at kollidere med jeres nye regler.

    Med håb om et hurtigt svar.

    Med venlig hilsen
    Jens

  157. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej FV

    Altså når vi tilgodeser investor, så tilgodeser vi faktisk dig: Hvis investor er tryg ved obligationerne, så får du en lavere rente. Det er da meget smart ikke?

    Jeg forsøger skam ikke at skjule noget med ekstraordinære indfrielser. Der er et gebyr på 750 kr. Vi er en forretning, der skal tjene penge. Det er der såmænd ikke noget hemmeligt ved. Om det er dyrt? Det synes jeg faktisk ikke: De sparede renteudgifter ved en ekstraordinær indfrielse tjener hurtigt det gebyr ind!

    bh Sune

  158. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Jens

    Jeg kan desværre ikke komme med en mere præcis dato end, at det er i løbet af 2. kvt., at vi indfører to-lagsbelåning. Hvis de opsiger her til terminen, så ville jeg, da de skal have et fastforrentet lån, da tegne en fastkursaftale under alle omstændigheder. Og er der ikke indført to-lag på opsigelsestidspunktet, så er de heller ikke omfattet af det.

    Hjalp det?

    bh Sune

  159. Jens Hornsgaard siger:

    Hej Sune,

    Det hjalp.

    Så jeg repeterer lige:
    - At en fastkurs-aftale sikrer, at man kan fastholde et tilbud på en konvertering af et afdragsfrit lån opsagt pr. 30. april 2012 og indfriet den 1. juli 2012 selv hvis to-lags-belåningen bliver indført mellem disse to datoer.

    Vil I give jeres kunder et varsel for, hvornår I præcist agter at indføre to-lags-belåning eller vil I indføre to-lags-belåning fra den ene dag til den anden uden forhånds-varsel om den præcise dato?

    Med venlig hilsen
    Jens

  160. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Jens

    Ja. En fastkurs betyder jo sådan teknisk set, at vi sælger de obligationer, du skal bruge, når du indgår fastkursen. Derfor ligger de også klar til dig.

    Og ja. Vi skal nok blive mere præcise med en dato, og det bliver ikke sådan fra den ene dag til den anden :-)

    Bh Sune

  161. Bjarne H.J. siger:

    Hej Kan man få 60% lånet som 3,5 % afdragsfri i 30 år – det ville være interessant for os da vi ikke har arvinger og derfor ikke ønsker at være gældfri når vi nærmer ud udløbsdatoen. Man kunne så hvis det ikke fås tage et lån i huset ved pensionering for at få pengene til forbrug men hvem siger at det kan lade sig gøre om 10-15 år, jeg kan godt være i tvivl. mvh Bjarne

  162. Henning Svane siger:

    Hej Sune.
    Generelt må jeg tilslutte mig den kritiske holdning overfor de nye “tvungne” 2-lags lån. Du påstår, at NK ikke kommer til at tjene på det (tvivler jeg stærkt på), men 100% sikkert er det, at det bliver en fordyrelse for låntagerne og en øget indtjening til staten.
    Rigtig mange mennesker har ligesom jeg selv godt styr på økonomien og har altid betalt gæld og forpligtelser til tiden – eller før. Det er ikke mig og de mange andre hundretusinder som mig ratingbureauerne vil kunne rate dårligt. Så hvis I får dårlige ratings, må det jo skyldes, at jeres rådgivning, långivning, vurderingsevner er for dårlig overfor kunder med en usikker økonomi.
    Jeg har den holdning, som du jo selv giver udtryk for, at “Gæld er gæld – og gæld skal afdrages”. Jeg har adskillige gange betalt ekstra-indfrielse/ afdrag på lån, men hver gang har det undret mig, at man skal straffes med gebyrer og ekstrarente for at få lov til at betale af på sin gæld. Hvis du/NK virkelig mener, at det er godt at få gælden afviklet, så vil det være på sin plads, at gældsafvikling ikke skal pålægges alskels gebyrer, men blot et minimalt ekspeditionsgebyr. Hvis det var nemmere at lave ekstraordinære afdrag, ville NK også få flere penge tilbage til forøget udlån. Men hvis jeg skal være ærlig, så tror jeg, at NK hellere vil fastholde låntagerne i en stor gæld – det tjener I mest på.

  163. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Bjarne

    Du kan sagtens få et afdragsfrit 3,5% lån som grundlån. Men afdragsfriheden løber ikke i 30 år men kun i de første 10 år. Og netop som pensionist og med en del friværdi, ja så kan afdragsfrihed da være en rigtig god løsning.

    Bh Sune

  164. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Henning

    Ja det kan jo hurtigt ende i påstand mod påstand det her, men jeg forsøger alligevel :-)

    Det er ikke en gebyr eller indtjeningsting. Basta. Men ja – boligejerne vil opleve, at vi trækker mere på deres konto, men det er altså langt overvejende fordi, at de afdrager på gælden og dermed sparer op i privatøkonomien. Gjorde boligejerne som dig generelt, ja så havde vi ikke de her udfordringer i samme grad: Gældens størrelse ville falde løbende, og derfor ville de krav vi har til at stille sikkerhed heller ikke være så voldsomme, som tilfældet er idag. Så det er ikke dig, men den situation generelt, at der er flere, der ikke afdrager, end der afdrager, og 50% flere F1 lån end fastforrentede lån, som ratingbureauerne reagerer på. Så stor respekt for det du gør – gennemsnittet handler bare desværre anderledes.

    Der er et gebyr på 750 kr. for førtidig indfrielse. Jeg skal give ideen videre med at sænke det.

    Bh Sune

  165. Henning Svane siger:

    Hej igen.
    Jeg kan se, at FV tidligere har skrevet om gældsnedbringelse og du har svaret, at det jo “kun” koster 750 kr. (Det er kun det direkte gebyr til NK, der er også andre omkostninger) Jeg har sommetider haft 10-20-30-40-50.000 sparet sammen, og gerne villet afdrage ekstraordinært på mit lån, men det er I åbenbart ikke interesseret i. Så det med at “Gæld er gæld, og det skal betales” gælder måske nok, men kun hvis I kan tjene på det. Som du skriver, så er I jo en forretning og skal tjene penge. Ja, det er jo netop det, det drejer sig om, så lad dog være med at fremstille tingene, som om det er til kundernes fordel. Når man læser indlæggene her på siden er det jo generelt en meget negativ indstilling folk har. I bund og grund risikere I en stor kundeflugt og manglende nye kunder, hvis ikke de andre selskaber følger trop. I kan jo bare lave den nye belåning til kunder, som I ikke vurderer stabile.

  166. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Henning

    De 750 kr. er jo netop gebyret. Hvis der så skal betales vedhængende renter m.v. til investor, så er det jo ikke noget, vi får. Og på tilsvarende vis vil jeg sige: Ja, der er mange, der har været negative her på bloggen. Men det er ikke alt det negative, der er lige faktuelt. Du skriver fx, at vi tjener ekstra. Jeg siger, at det gør vi ikke. Jeg er ret sikker på, at jeg har ret, men vender det dig om, og du bliver positiv? Mange af de negative udsagn opfatter jeg som en mere generel kritik af finanssektoren, hvor det her to-lagsbelåning bliver udløsende faktor. Og det er også ok. Men det gør jo ikke to-lagsbelåning i sig selv til en dårlig ide…

    Omvendt har der været en masse faktuelle opmærksomheds- og kritikpunkter. Og dem vil jeg meget gerne kvittere for. Det har jeg/vi lært en masse af. Og det bliver taget med i det videre arbejde. Altså hvordan vi rådgiver og kommunikerer.

    Så når du efterlyser mere individualitet, og vi fx kun går efter dårlige kunder, så er det ikke så nemt som så. Det, vi generelt gør, er derfor at indføre afdrag på en del af lånet. Hvis du allerede afdrager, ja så tror jeg ikke du vil mærke den store forskel. Og farvel til F1 lån for en del af lånet. Og det “dårlige” i kapitalmæssig og ratingmæssig forstand er jo netop afdragsfrie lån og F1 lån – så på den led opnår vi det ønskede. Uden flere gebyrer til dig!

    Bh Sune

  167. Verner Kok Jensen siger:

    Det undrer mig meget at ingen af foreslagene på hjemmesiden kom op med F1 lån med afdrag, som niveau 1, selvom jeg havde valgt max afdrag. Det er i mit prespektiv det bedste valg af lån,hvis jeg ønsker at afdrage lån hurtigt. Det virker som om jeres hjemmeside er bygget op med det klare mål at undgå at tilbyde F1 lån med eller uden afdrag. Disse er der jo også siden deres indførelse blevet advaret kraftigt imod og paradoksalt har de historisk set vist sig at være langt det bedste valg. Fatter simplethen ikke hvorfor I hellere vil promovere 30 årigt annuitets lån uden afdrag frem for F1 lån med afdrag. Det kan jo selvfølgelig være fordi at I uden afdrag fastholder jeres kunder længere og tjener flere penge.

  168. Simon Kristensen siger:

    Hej Sune,
    Da jeg er ved at skrive et afsluttende projekt på akademiuddannelsen, kunne jeg godt ønske mig at høre Nykredit om følgende:

    Hvorfor indfører Nykredit 2-lagsbelåning, når de andre realkreditinstitutter ikke gør?

    Tror I at indførslen af 2-lagsbelåning vil smitte af på boligmarkedet og i hvilken retning?

    Tror I at huskøberne fremover vil fravælge Nykredit, når de skal vælge realkreditlån pga. 2-lagsbelåningen?

    Hvordan ser Nykredit konkurrencen på det danske realkreditmarked fremover, når Nykredit indfører 2-lagsbelånng. Realkredit Danmark måske afskaffer F1 lånet og BRF Kredit, samt Nordea Kredit måske fortsætter uændret?

    Fremtidigt:
    Mener I at der skal kunne tilbydes F1 lån fremover?

    Mener I at der skal kunne tilbydes afdragsfrihed fremover?

    * Opgaven er et fortroligt projekt, som udelukkende afleveret til min vejleder og censor. Hvis du ikke ønsker at svare her på siden, men via et mere fortroligt sted, kan vi godt finde ud af dette.!?

  169. Torben W. Andersen siger:

    Fremtidens realkredit.

    Hvis Nykredit og andre danske banker vil være med i fremtiden bliver det vigtigt, at de tør tage en risiko og samtidig tilbyder folk de lån, som de har brug for. Modsat dagens situation.
    For realkreditlånenes vedkommende er det nødvendigt at låntagerne får tilbudt lån med faste ydelser, men variabel løbetid. Samd´tidig er det vigtigt at disse kan tilbydes indbyggede forsikringer mod arbejdsløshed, sygdom og lign. I den nuværende situation kan dette til en rente omkring 3%.
    Nykredit skal modsat låneoptage korte lån til lav rente, og såkledes i den nuværende situation kunne tilbyde at der p.t. afdrages mere end på et nuværende lån og løbetiden derved nedsættes. Dette bygger op således at hvis renten på et senere tidspunkt stiger til over 3% på korte lån, så forlænges løbetiden i denne periode. Samlet set vil det klart giver kortere løbetider til gavn for låntagerne – og det er jo i sidste ende dem Nykredit skal leve af.

    mvh Torben

  170. Bo Albrechtslund siger:

    Jeg synes en meget væsentlig faktor er at de forskellige kombinationsmuligheder afstemmes institutterne i mellem, således at kunden har et reelt sammenligningsgrundlag, når man skal vælge lånudbyder. Ellers bliver realkreditmarkedet endnu mere uoverskueligt end mobilmarkedet, hvilket ikke ville være attraktivt. Det er trods alt nogle store beløb det drejer sig om.

  171. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Verner

    Ja – F1 lånet er et godt lån. Men ikke til alle – og nok heller ikke til hovedparten af boligejerne herhjemme. Set bagud, så har det nok været det billigste lån, men der sidder mange, der ikke har en økonomi, hvor renteudsving er særligt velkomne. Så godt til nogle – men ikke til alle.

    Du er ikke den første, der studser over, at alle grundlån er afdragsfrie: Forklaringen er, at da toplånet er lidt dyrere på renten og bidraget, så er det bedst rådgivning at få afviklet det så hurtigt som muligt. Og derefter gnave af på grundlånet. Men vil du gerne afdrage på grundlånet samtidigt, så kan du skam godt det!

    Bh Sune

  172. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Simon

    Bloggen er et meget frit kommunikationsforum, men jeg laver ikke specialebesvarelser herinde. Skriv direkte til mig på sune@nykredit.dk

    :-) Sune

  173. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Torben

    Jeg kan godt se ideen i dit forslag – og jeg er helt enig med dig i, at hvis vi kunne blive endnu bedre til at “udjævne” konjunkturer, så ville det være godt. Men… den måde som danske realkredit er skruet sammen på forhindrer store dele af din løsning: Det udlån vi står for er ikke og må ikke være egenfundet. Det vil sige, at al udlån finansieres via obligationer, som vi sælger, den dag du får dit lån. Derfor kunne man godt lave noget med rente og løbetid og sådan, men i praksis oplever vi, at det er meget meget få kunder, der efterspørger den slags lån.

    Men tak for inputtet – og rart at høre dit syn på hvad der skal til!

    Bh Sune

  174. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Bo

    Som forbruger (og rådgiver) kan jeg sagtens følge dig. Jeg må imidlertid konstatere, og realkreditinstitutterne har en meget forskellig ejerstruktur og lånesammensætning, så vi vil have forskellige behov for at imødegå de kommende udfordringer. Og forskellige behov fordrer forskellige løsninger. Det er også Nationalbankens vurdering.

    Kan man så sige, at forbrugerne er tabere i det spil? Næh – det tror jeg ikke. Det bliver måske lidt mere besværligt at sammenligne, men vi er jo alle underlagt krav om fx at vise årlige omkostninger i procent – og det er på omkostningssiden et godt nøgletal. Og det, at vi alle abejder hårdt på lige netop den helt rigtige løsning gør – tror jeg – at danske boligejere fortsat vil kunne finansiere sig med nogle af verdens billigste lån. At der så kan være små nuanceforskelle fra institut til institut, det må man så tage med.

    Bh Sune

  175. Henrik Pedersen siger:

    Hej Sune,

    Jeg har et 5% afdragsfrit lån inden for de 60%. Jeg vil gerne omlægge til 3,5% lån med afdrag. Men de mange ændringer på realkreditmarkedet gør mig selvfølgelig usikker. Det er frustrerende og uvederhæftigt, at I ikke kan overholde en aftale om bidragssatsen, men åbenbart kan sætte den op, som I lyster i et monopollignende marked, men det er jo ikke det, denne blog handler om…

    Mit spørgsmål er, om jeg skal vente med at omlægge lån, idet du lægger op til, at renten på de nye lån op til 60% bliver mere attraktiv end på de gamle lån, idet obligationerne bliver populære hos investorerne? Og kan du garantere, at bidragssatserne ikke ændres i forbindelse med indførslen af tolagslån?

    - Henrik

  176. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Henrik

    Jeg ville ikke vente med at lægge om af tre årsager: For det første, så ved vi ikke hvordan renten vil udvikle sig helt generelt. Den kan stige og falde. Så du risikerer altså, at det vindue, der er nu, med en god kurs på 3,5% obligationen, lukker. For det andet, så er vi meget tæt på opsigelsesfristen på dit 5% lån. Det er jo d. 30. april. Så ved at opsige dit 5% lån nu og lægge om, så får du hurtigere din besparelse og minimerer iøvrigt de differencerenter, du skal betale. Og for det tredje, så ved vi ikke, om SDO-obligationerne vil handle til endnu bedre kurser end idag. Vi kan håbe, men vi ved det ikke.

    Bedste hilsener

    Sune

  177. Lasse siger:

    Jeg et fastforrentet lån i intervallet 0-40% og et F1 uden afdrag i intervallet 40-80%. Skal disse lån bytte prioritet? Hvis ja – skal jeg så betale stempelomkostninger og bank/realkreditomkostninger?

  178. Christina siger:

    Hej.

    Hvilke rentetilpasningslån kan der fåes i toplånet? Kan fast rente i grundlånet og rentetilpasning i toplånet kombineres?

  179. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Lasse

    Der sker ikke noget med eksisterende lån. Så dine lån kører altså videre, nøjagtigt som du kender dem idag.

    Bh Sune

  180. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Christina

    Jeg kan sige så meget, at der ikke kommer F1 lån i toppen. Men vi har ikke lagt os fast endnu på hvilke varianter, der så kommer. Men du kan sagtens kombinere fast og variabel rente.

    Bh Sune

  181. david siger:

    Hej Sune

    Tak for du tager dig tid til at svare på alle disse spørgsmål.
    Min kone og jeg er rigtig glade for den opstilling vi har pt. i Nykredit hvor vi har 80% belåning via afdragsfrit F5, og de sidste 20% er så finansieret ved et boliglån (optaget i april 2009). Besparelsen på afdragsfriheden bruger vi så til at sætte ydelsen på boliglånet højere og dermed er vi færdige med det dyre lån hurtigere end de 10 år som det eller var beregnet til.

    Du skriver op til flere gange at eksisterende lån (som vores F5) ikke bliver berørt af overgangen til 2-lags. Hvis du gider bekræfte det endnu engang så kan jeg sove trygt :)

    Den måde vi har gjort det på gør at vi er færdige med vores boliglån om ca. 5 år (samlet lidt under 8 år) , altså når vores lån skal tilpasses igen. SKAL vi så omlægge til 2-lags ved refinansiering, og kan vi beholde afdragsfriheden de resterende 2 år hvis der ikke påtvinges omlægning?

  182. Simon siger:

    Hej Sune,
    Jeg skrev et indlæg den 19. april, hvor du henviser mig til at skrive til dig på din nykredit-mail.

    Jeg har sendt et par mails, men ikke hørt noget?

    Er der mulighed for at jeg hører fra dig inden torsdag i næste uge?

    /Simon

  183. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Simon

    Beklager svartiden – og mangel på svar, men to-lagsbelåningen kræver ret meget, og så kan der ske en svipser.

    Mht hjælp til opgaver til dig og andre, så vil jeg henvise til det materiale vi har lagt ud her. Vi har ikke mere materiale, der er offentliggjort. Og så vil jeg opfordre dig og andre til løbende at følge med på hjemmesiden, hvor vi kommer til at offentliggøre tiltag løbende.

    Bh Sune

  184. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej David

    Jeg gentager gerne: Eksisterende lån bliver ikke påvirket af, at vi indfører to-lagsbelåning :-) Så du beholder dit F5 lån, og kan også frit lave et profilskifte, hvis du fx vil have et F1 lån istedet for.

    Om fem år – når der skal refinansieres – skal du altså ikke omlægge. Og du beholder også dine resterende år med afdragsfrihed – selvom det så eventuelt ikke passer med den “takt”, du refinansierer med.

    Bh Sune

  185. Søren siger:

    To spørgsmål:
    a)
    Hvornår kommer jeres bolibkøbs beregner til at også kunne klare 2-lags belåningen??? (Den feature på jeres hjemmeside er iøvrigt virkelig god!!!!! stor ros!)

    b)
    Hvorfor ikke lave en 2-lags belåning der hedder:
    1) 0-60% med fast-rente (afdrags frit 10 år)
    2) 60-80% med F5.
    Så kan man afdrage bankgælden på 5 år….
    ??

    mvh Søren

  186. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Søren

    a) Vi kommer med tolagsbelåning fra mandag d. 25., så der er vores beregner klar :-) Og den bliver rigtig god. Så den en sidste gang i går eftermiddags.

    b) Jeg er ikke helt med på din sammensætning. Altså jeg kan godt se hvilke låntyper, men toplånet som F5 – er det fem års løbetid du mener? Du må gerne forkorte løbetiden. Så det kan du sagtens. Men det bliver ikke med fast og F5. Hvis du vil have et fastforrentet lån i bunden, så bliver det et RenteMax i toppen. Og det har en rente, der svarer til F5, så det er næsten det, du foreslår. Hvis du vil have F5, så må du tage en pakke, hvor der er et F1 lån i bunden. Hvis jeg ikke har forstået dig rigtigt, så skriv lige igen.

    Bh Sune

  187. Søren siger:

    Hej Sune,

    Tak for svaret.
    Hmmm jeg tænkte bare at det ville være rart med en fast rente på det lange lån og så samtidig benytte sig af den lave rente på det korte lån. Men det virker lidt som om I ønsker det omvendte.. ??

    mvh Søren

  188. Jette siger:

    Hej

    Nu har vi fået vurderet vores hus da vi har F3 lån og gerne vil over i fastforrentet. Vi skal opsige inden 31. juli.

    Det er så frustrende at min bankrådgiver i Nykredit ikke har nogen muligheder for at vise mig beregningerne for hvordan de nye 2 lagsbelåning vil se ud i kr. og øre.

    Vi føler faktisk at vi er nød til at vælge et 3,5% fastforrentet nu inden de nye lån kommer.

    Jeg kan forstå at man ikke selv kan bestemme hvor meget man skal betale af på sit lån. Vi plejer at betale 5.500,- om måneden men så højt mener hun ikke vi kan få lov at afdrage med de nye tolagsbelåning. Kan det virkeligt være rigtig.

    (Vi har en gæld på 1,3 fordelt på 300.000 afdragsfrit F3 og 1,0 med afdrag F3, og huset er vurderet til 1,7.)

    Er lidt frusteret lige nu!!

    Jette

  189. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Søren

    Jeg kan se din pointe. Grunden til, at vi sammensætter som vi gør, er, at vi ser meget få blande rentetilpasningslån og fastforrentede lån, som tingene er idag. Derfor mener vi heller ikke, at en sådan pakke ville få det store publikum. Derimod ser vi en del, der blander RenteMax og fast rente. De minder mere om hinanden… Og det udnytter vi så i pakke D. Og hvis du gerne vil afdrage hurtigere, end der er langt op til, så kan du sagtens forkorte løbetiden på toplånet.

    Bh Sune

  190. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Jette

    Jeg forstår din frustration! Og jeg er ret sikker på, at rådgiveren selv er frustreret! Det, at indføre tolagsbelåning er et gigantisk projekt. Og ikke mindst IT-mæssigt. Så vi er nede og rode i maskinrummet helt til vi kommer på banen på mandag. Og sikkert også i lidt tid bagefter. Beregneren skulle komme på vores hjemmeside i løbet af weekenden, så der er lidt hjælp at hente. ellers ligger der ydelser på et lån på 1 mio. kr. her. Der kan du så gange med 1,3 – for at ramme ydelsen på dit lån sådan ca.
    Det er jo fornuftigt at ville give afdragene en ordentlig skalle. Og det kan du skam også fremadrettet. Enten kan du samle til bunke og lave ekstraordinære afdrag. Eller nemmere: forkorte løbetiden på dit toplån. Eller grundlån. Du “kapper” år af indtil ydelsen passer med det, du ønsker, og så er du der. Det både må og kan du :-)

    Bh Sune

  191. Jette siger:

    Hej Sune

    Tak for dit svar. Jeg har et møde med min rådgiver på onsdag, men hun har sagt at hun til den tid stadig ikke har noget vi kan bruge….???? Altså hun når ikke at få noget vi kan taste og se i. Men nu skriver du at der kommer noget i weekenden?????

    Har hun så noget på onsdag alligevel?

    Hilsen

    Jette

  192. Niels-Ole Heller siger:

    På www,Nykredit.dk under “beregn” er der desværre ikke længere mulighed for at følge udviklingen i rente, ydelse o.s.v. på F1/F3/F5.

    Vi er jo nok ret mange der som jeg har fået bevilget et tilpasningslån med 10 års afdragsfrihed – og skal refinansiere f.eks. til oktober i år (bevilget som 60% af købesummen for 3 år siden). Jeg har et F3 afdragsfrit i 10 år hvor refinansiering skal besluttes til oktober i år. Jeg går ud fra, at refinansiering kan ske til f.eks. F5 afdragsfrit ??? I så fald, hvorfor er det så ikke muligt at følge prisen frem til stillingtagen til refinansiering ??

    Eller skal jeg tvinges ind i en af de efter min mening meget lidt attraktive pakker, hvor ingen i dag kan have en mening om fremtidig konverteringsmuligheder (kurs) ??

  193. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Niels Ole

    Beklager svartiden – men jeg har nydt en dejlig ferie! Hvis du har et rentetilpasningslån idag, så kommer du ikke over i tolagsbelåningen bare fordi du skal rentetilpasse. Så du kan tage det helt roligt. Hvis du vil følge med i hvad renten ser ud til at ende på for dit lån (eller inden du skal bestemme hvilken varian du vil fortsætte med), så kan du enten se på vores aktuelle renteprognose, som du finder her, eller også kan du gå ind på det temasite vi har om rentetilpasning. Det finder du her.

    Håber det kan hjælpe.

    Bh Sune

  194. Niels-Ole Heller siger:

    Hej Sune. Fint nok, at jeg kan se prognoser og temaer, men det er ikke hvad jeg efterlyser. Det jeg efterspørger er HVAD er renten og HVAD er ydelsen incl. det hele dag for dag som hidtil har kunnet ses under BEREGN.. Det kunne lade sig gøre indtil for nylig, så hvorfor ikke nu ?? Jeg mener det er en “OMMER”, da vi stadig er mange der gerne vil følge med dagligt (det er jo rent faktisk også muligt at omprioritere F1 o.s.v. “i utide”). Jeg har bemærket hvor begejstret du/I er for de nye pakker, men I har altså rigtig mange kunder der gerne vil fortsætte med en rentetilpasning (måske fra F1 til F5) og for mit eget vedkommende ville jeg aldrig tage en sådan nyskabelse, hvor derkan rejses tvivl om kursdannelsen og senere konverteringsgevinst, så PLEASE lad os få de relevante oplysninger vi havde tidligere under BEREGN tilbage (gerne sammen med de nye fine pakkeløsninger).

  195. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Niels-Ole

    Jamen du har ret i, at den mulighed er der ikke længere under Beregn. Vi er nemlig igang med en større renovering af vores online beregnere, så jeg vil lige følge op på hvad, der bliver muligt fremadrettet. Under prognosen kan du se den aktuelle rente – og hvis du går ind på temasitet, så ligger den aktuelle ydelse (alt inklusive) der. Så selvom du ikke kan regne, hvad jeg beklager, så kan du godt se rente/ydelse alligevel.

    Jeg vil lige slå fast, at du ikke overgår til tolagsbelåning og dermed pakker fordi du skal rentetilpasse – også selvom du skifter fra F1 til F5.

    Kursdannelsen på vores pakker er iøvrigt nøjagtigt, som du kender det idag: Det er de samme kendte realkreditobligationer, der ligger til grund for lånene. Så for de, der får en pakke, er der ikke noget at være nervøs for.

    Bh Sune

  196. Niels siger:

    Kære Sune Worm Mortensen

    Just tilbagevendt fra lang sommerferie har jeg henvendt mig til min kunderådgiver med henblik på at få en ajourført vejlende beregning af låneomlægning. Jeg ønsker at omlægge fra 30 år fastforrentet 5 % med afdrag til 3% eller 3,5 % fastforrentet 30 år stadig med afdrag. Jeg var tæt på at foretage omlægning primo maj men med forventning om fortsat rentefald samt ønske om at minimere betaling af opsigelsesrenter valgte jeg at udskyde beslutning til ultimo juli. Jeg konstaterer nu, at Nykredit henover sommerferien har indført to-lagsbelåning, med det resultat, at jeg selvom renten er faldet og tidspunktet er optimalt i.f.t. opsigelsestidspunkt, tilsyneladende når jeg sammenligner de vejledende beregninger er markant dårligere stillet nu end før sommerferien.
    1. Omkostningerne ved låneomlægning er forøget.
    2. Ca. halvdelen af mit lån bliver i et lån 2, der handler 3-4 kurspoint lavere, således at restgælden øges markant.
    3. Bidragssatsen på lån 2 er 1 %, så min samlede bidragssats øges også markant.

    Hvad er forklaring herpå?

    Hvorfor foretager Nykredit omlægning til to-lagslån, når det sker fra fastforrent lån( med afdrag) til fastforrentet lån (med afdrag).

    Jeg opfatter det derhen, at jeg som kunde, der har valgt at være i et dyrere men sikkert fastforrentet lån, hvor på jeg afdrager, nu får udvandet den potentielle gevinst der er ved låneomlægning, og at jeg hermed betaler for at mindske Nykredits risikoeksponerng i.f.t. variable og afdragsfri lån. Er det rimeligt?

    VH
    Niels

  197. Peter bonde siger:

    hej jeg har læst at man kan skifte sit flekslån ud med et andet, kan man gøre det med et såkaldt profilskifte. Man kan eksempelvis gå fra et F1 til et F3 eller et F5-lån. Det koster 500 kr.
    og hvad med renten i forhold til det f3 lån jeg har nu????

    mvh Peter Bonde

  198. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Peter
    Hvis du skal rentetilpasse, så er det rigtigt, at du kan profilskifte for 500 kr. Det betyder, at du går fra fx F1 til F3. Men du kan kun gøre det ved en rentetilpasning. ellers skal du lægge lånet om, og det kan ikke betale sig!

    Hvis du har et F3 lån, der skal rentetilpasses nu, så vil du have en kontantlånsrente på ca. 3,15%. Til auktionen nu her forventer vi kontantlånsrenterne på hhv F1, F3 og F5 bliver på 0,25%, 0,8% og 1,3% Så du kan altså se frem til et pænt rentefald :-)

    Bh Sune

  199. Niels siger:

    Svar efterspørges på ‘kommentar’ fra 25.7.2012.
    Vh
    Niels

  200. Iben Kragelund / Nykredit siger:

    Kære Niels
    Først og fremmest skal jeg beklage, at du ikke har fået svar på dine spørgsmål før nu. Og lad os så gå til sagen. Sune Worm Mortensens kollega har hjulpet mig med svaret her, som jeg håber kan give dig lidt klarhed over tolagsbelåningen:

    Nykredit indfører tolagsbelåning for at reducere den ekstra sikkerhed, som Nykredit-koncernen ifølge lovgivningen skal stille, når boligpriserne falder. På den måde sikres et stabilt dansk realkreditsystem, og boligejere kan fremover fortsat låne op til 80 % af boligens værdi – både i op- og nedgangstider.

    Vi har konstrueret de såkaldte realkreditpakker sådan, at der også findes et attraktivt alternativ til de låntagere, der ønsker fastforrentet finansiering. Det gør vi med realkreditpakke A – som er en kombination af et fastforrentet 30-årigt lån med 10 års indledende afdragsfrihed og et 10-årigt fastforrentet lån – som i høj grad matcher det klassiske fastforrentede lån.

    Jeg kan ikke umiddelbart ud af dit indlæg se, hvilket lån du er blevet tilbudt. Men den nævnte kursforskel indikerer for mig, at det ikke er realkreditpakke A. Jeg vil anbefale dig, at du tager fat i dit Nykredit-center og får en individuel snak med dem.

    Ved overgangen til tolagsbelåning har vi af gode grunde været nødt til at fastsætte et tidspunkt for overgangen til tolagsbelåning. Efter denne dato har det således ikke været muligt at få udbetalt tilbud givet inden overgangen til tolagsbelåning.
    Men i de lånetilbud, vi har givet op til indførelsen af tolagsbelåning, har vi gjort kunderne opmærksomme på, at løbetiden på tilbuddet er kortere end den sædvanlige på seks måneder, og at tilbuddet skulle udnyttes inden denne frist.

    M.h.t. forøgede omkostningerne ved låneomlægning er det korrekt, at de med tolagsbelåning er steget lidt. Det skyldes, at staten skal have en afgift på 1.400 kr. pr. tinglyst pantebrev. Det kan vi desværre ikke gøre så meget ved. Men Nykredit tager derimod ikke en højere pris for, at du får to lån i stedet for ét.

    M.h.t. bidragssatsen har jeg svært ved at udtale mig om specifikke lånesager, da det afhænger af belåningsværdi af boligen osv. Men jeg foreslår, at du tager kontakt til dit Nykredit-center og får en forklaring af dem.
    Du skal være opmærksom på, at den samlede bidragssats af de to lån findes som et vejet gennemsnit, og at der som udgangspunkt og alt andet lige ikke bør være sket en ændring i den samlede bidragssats.

    Mvh Iben / Kommunikationsafdelingen

  201. Jan Andersen siger:

    Jeg har forståelse for jeres to lags princip. Max 60% afdragsfrit. 20% med afdrag.
    Jeg har et 3% obligationslån med afdrag og vil herudover gerne have et nyt afdragsfrit F1 lån. Men Nykredit siger at det nuværende obligationslån ikke kan bruges som de 20% med afdrag. Det F1 lån jeg kan optage skal holde sig inden for de 60%, og det nuværende 3% lån skal modregnes.

    Det er da at straffe de gamle loyale kunder!

    Jan Andersen

  202. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Jan

    Det bliver en lidt teknisk forklaring, men ifht, at tolagsbelåning skal gøre det hele lidt mere sikkert, så er det ikke ligegyldigt hvordan lånene er “placeret” i din ejendom. Det er det, der kaldes prioritetsrækkeføljen. Det lån, du har idag, “fylder” indefra og ud. Altså fra den mest sikre del og udaf. Og pointen med tolag er at benytte en type obligationer til den mest sikre del – og en anden til den mere usikre. Og i den mere usikre del (den over 60%)er det, vi siger nej tak til F1 og afdragsfrihed.

    Så hvis dit nuværende lån “fylder” mere end 60% af ejendommens værdi, så kan du ikke uden videre gøre, hvad du ønsker – ikke uden at ændre på dele af/hele dit nuværende lån.

    Bh Sune

  203. Jan Andersen siger:

    Hej Sune.

    Mit nuværende 3% lån fylder væsentligt mindre end 60%, men ikke lidt nok til at der også er plads til det F1 lås jeg ønsker indenfor 60%.
    Hvis jeg indfrier mit nuværende 3% lån og laver 2 nye lån er der ingen problemer. Jeg har kun bolig lån hos Nykredit, så det nuværende 3% lån, med store afdrag, skal blot rykke for at mindre afdragsfrit F1 lån. At det ikke kan lade sig gøre er ufatteligt. Det tyder på at I blot er ude på at tjene flere penge på at tvinge en unødig omlægning igennem.

    Jan Andersen

  204. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Jan

    Jeg må være ærlig til dig og sige, at jeg ikke kender de specifikke rykningsregler for dine lån. Og kan derfor heller ikke svare på, hvad der kan, og ikke kan lade sig gøre.

    Men jeg kan forsikre dig om, at tiltaget IKKE sker for at tjene penge på rykninger og omlægninger. Men lad mig spørge: er det et stort beløb, du “mangler”, der ligger ud over de 60% i ejendommen?

    Bh Sune

  205. Jan Andersen siger:

    Nykredit har i dag vurderet ejendommen på ny. Jeg får resultatet om et par dage.
    Mit gæt er en konservativ vurdering på 3.500.000.
    60% = 2.100.000.
    Restgælden på 3% lånet med afdrag er 1.330.000. Dette lån bibeholdes.
    Der er også et 4% lån med en restgæld på 213.000 som indfris.
    Behovet er et afdragsfrit lån i 10 år på 1.200.000 således at der er en lille milion til udbetaling.

    Senior privatrådgiver i Nykredit Helsingør siger at 3% lånet ikke vil rykke for det afdragsfri lån, således at 60/20 reglen ville være mere end opfyldt.

    Han foreslår også at indfri 3% lånet og lave 2 nye lån. Men det er da gak at erstatte et godt 3% lån med et nyt 3,5% lån. Nykredit får ikke bedre sikkerhed, men tjener flere penge.

    Jan Andersen

  206. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Jan
    Jeg ser lige på det og vender tilbage – så du er gemt ikke glemt :-)

    Bh Sune

  207. Anja Bak siger:

    Hej Sune

    Vi er to friske piger der har fundet et hus til privat vuggestue i en jysk kommune, med masser af børn og nærmest ingen vuggestuer, alle godkendelser, vedtægter, budgetter, forretningsplan o.lign er fuldstændig på plads og huset har vi nu fundet, Meen nu er der folk der siger at vi ikke kan få belånt det parcelhus vi har underskrevet en betinget slutseddel på, kan det passe at et marked som privat institutioner er underlagt nogle andre regler end et almindeligt parcelhus ??, der er vist ikke mange private vuggestuer der i disse tider er gået bankerot… Anja

  208. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Anja

    Det er jeg godt nok aldrig blevet spurgt om… Jeg tjekker lige op på forretningsgangene imorgen og giver en melding.

    Bh Sune

  209. Jan Andersen siger:

    Jeg har i dag modtaget vurderingen fra Nykredit. Den lød på 3.700.000,- kr.

    Bh Jan

  210. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Jan

    Dit 3% lån – er det i Nykredit?

    Bh Sune

  211. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Anja

    Jeg har været en tur omkring forretningsgangene :-) I min svar antager jeg, at I har fundet et hus, der ikke er bopælspligt og, at I vil bruge hele huset til privat vuggestue. Ja så vil vi som udgangspunkt gerne belåne, men det bliver efter reglerne på erhvervsområdet og for sociale og kulturelle institutioner. Og her kan I maksimalt belåne ejendommen med 60% realkreditlån.

    bh Sune

  212. Jan Andersen siger:

    Ja jeg har to realkredit lån. Et 3% og et 4%. Begge i Nykredit.

    bh Jan

  213. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    hej Jan

    Ja beklager at jeg ikke lige altid er så skarp, men jeg har haft svært ved at finde ud af hvad du egentlig gerne ville, og hvorfor det med at rykke det ene lån ikke kune lade sig gøre. Så nu læste jeg dine kommentarer fra starten og tror jeg er med nu: Du vil gerne rykke dit 3% lån med afdrag ud i prioritetsstillingen, og så putte den afdragsfrie F1′er ind fra bunden. Og 3′eren skal så rykke så langt ud, at der er plads til hele dit F1 lån?

    Og det kan man ikke :-) De lån, der ligger ud over 60% skal være udstedt med baggrund i nogle andre typer af obligationer, end dem du har. Denne anden type obligationer er forudsætningen for, at tolagsbelåning giver et mere sikkert marked.

    Så mit forslag er: Givet den pæne vurdering af ejendommen, så belån med F1 afdragsfrit op til 60& grænsen. Og over kan du tage et andet lån med 30-årig løbetid, for at få beløbet til at passe men med få afdrag.

    Bh Sune

  214. Jan Andersen siger:

    Så det er altså korrekt at Nykredit ønsker at jeg udskifter en type af obligationer med store afdrag, med en anden type med højere rente for at Nykredit kan tjene nogle flere penge.

    Hvis 3% lånet rykkede for det afdragsfrie lån ville den totale belåningen være:
    Vurdering: 3.700.000
    Fdragsfrit lån:

  215. Jan Andersen siger:

    Så det er altså korrekt at Nykredit ønsker at jeg udskifter en type af obligationer med store afdrag, med en anden type med højere rente for at Nykredit kan tjene nogle flere penge.

    Hvis 3% lånet rykkede for det afdragsfrie lån ville den totale belåningen være:
    Vurdering: 3.700.000
    Afdragsfrit lån: 1.213.000 = 33%
    3% lån med afdrag: 1.330.000 = 36%
    total belånings %: 69%

    At det ikke skulle give Nykredit sikkerhed nok, er fortsat for mig totalt uforståeligt.

    Venligst fortæl mig hvor jeg kan se forskellen på de nye godkendte obligationer med afdrag og mine nuværende ikke godkendte 3% obligationer med afdrag.

    Bh Jan

  216. Thomas Jensen siger:

    Hej Sune!

    Vi er ved at bygge hus, og skal have optaget lån i foråret 2013.

    Er det muligt, at få 3,5% obl.lån uden afdragsfrihed over 30 år, både i bundlån og toplån? Vil der være forskel i bidragssatser på de to lån?

    Venlig hilsen
    Thomas

  217. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Jan

    Det er ikke et spørgsmål om indtjening til Nykredit men ren jura: De obligationer, der ligger fra 60-80% i prioritetsrækkeføljen hedder RO-obligationer. De ligger der, for dem skal vi ikke stille supplerende sikkerhed for, i tilfælde af prisfald på din bolig efter, at vi har udbetalt lånet. Og for at sikre, at de obligationer er så attraktive som muligt overfor investorer (giver den laveste rente for boligejerne), så har vi fravlagt afdragsfrihed samt F1 lån. Det lån du har idag er et SDO lån. Her skal vi stille løbende sikkerhed for lånet – og altså lægge ekstra til side hvis boligpriserne falder. Og det er pokkers dyrt!Hvis vi kunne rykke det yderst, og “fylde op” med afdragsfri F1 indefra, så ville vi ligge yderligt med 3′eren. Og det er netop det vi ønsker ikke at gøre. Selvom der er afdrag og det har fast rente.

    Pokkers indviklet – men det illustrer meget godt de indviklede regler – og kostbare krav, der stilles til finanssektoren i disse år.

    Bh Sune

  218. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Thomas

    Du kan godt få et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag som både top- og grundlån. Men bidragssatsen og renten er lidt højere på toplånet end grundlånet. Derfor vil jeg ikke anbefale, at du tager begge som 30-årige med afdrag. Jeg ville istedet tage grundlånet som et afdragsfrit lån, og få afdraget toplånet hurtigere. Det giver bedst mening privatøkonomisk. Og når toplånet er væk, så gå igang med at gnave af grundlånet.

    Bh Sune

  219. Niels siger:

    Kære Sune Worm Mortensen

    I svar til mig på denne blog d. 10. aug. skrev I følgende i.f.t min påstand om at tolagsbelåningen for mig betyder forhøjet bidragssats,samt øget kurstab/restgæld (forhøjet rente) ved en låneomlægning fra 5 % til 3 el. 3,5 % fastforrentet lån:”…M.h.t. bidragssatsen har jeg svært ved at udtale mig om specifikke lånesager, da det afhænger af belåningsværdi af boligen osv….Du skal være opmærksom på, at den samlede bidragssats af de to lån findes som et vejet gennemsnit, og at der som udgangspunkt og alt andet lige ikke bør være sket en ændring i den samlede bidragssats.” I svar til Thomas d. 21.sept. skriver du: “…bidragssatsen og renten er lidt højere på toplånet end grundlånet”. I dit svar her, hvor du bruger formuelringen “lidt højere” synes jeg, I er noget tættere på sandheden, end i det svar jeg fik, men du må kunne svare mere præcist på, hvad “lidt høreje” indebærer, d.v.s.(1)hvor meget højere er bidragssatsen på toplånet end på grundlånet samt (2) hvor stor er ca. kursforskellen på toplånet og grundlånet – alt andet lige – ud fra den hidtidige handelshistorik (min påstand er ca. 3-4%). Summen af de to størrelser (foruden dobbelt tingslysningsafgift) er den meromkostning, jeg nu skal dække ved en omlægning – vel og mærket fra fastforrentet til fastforrentet lån – begge med afdrag. I min optik er der ikke tale om “lidt højere”, og jeg finder det i bund og grund ikke rimeligt samtidig med, at jeg har svært ved at se i skulle have andre argumenter herfor ud over selvfølgelig at tjene flere penge. Dette er naturligvis ikke illegitimt, men så burde I anføre dette som forklaring.
    Venlig hilsen
    Niels

  220. Andrea Jensen siger:

    Hej
    Hvorfor tilbyder man ikke en større andel i RO obligationer frem for SDO.
    Evt et lag kun med RO obligationer?
    Hilsen Andrea

  221. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Niels
    Bidragets størrelse afhænger af hvor meget din ejendom er belånt. Og det er sat sådan sammen, at jo yderligere lånet ligger – jo højere sats. Du kan finde satserne her. Det har intet med tolagsbelåning at gøre – sådan har det altid været. Og uden at skulle pege fingre af nogen kan jeg sige, at havde vi ikke indført tolagsbelåning, så havde bidragssatserne nok ligget endnu højere…

    RO-obligationerne har en merrente. Det er ingen hemmelighed. Forskellen i rente på en F5 obligation er på ca. 0,3%-point. Den merrente er IKKE en vi får i Nykredit. Den går direkte til investor. Og det er således ikke noget vi tjener på.

    Givet der er en lille merrente og en højere bidragssats (fordi lånet ligger yderst), så anbefaler vi, at man afdrager sit RO lån først – og derefter sit SDO lån. Det er det mest optimale!

    Gør det os dyrere i konkurrencen med andre – nej. Vi har valgt en meget transparent løsning, hvor merprisen for en høj belåning (og valg af fx rentetilpasningslån) prises af markedet og dets investorer. Og det er faktisk en løsning, der har vist sig både robust og billig.

    Bh Sune

  222. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Andrea

    Renten på RO-obligationerne er lidt højere – derfor har vi valgt, at de kun skal udgøre 25% af lånet (ved fuld belåning). Det giver den fornødne sikkerhed og robusthed – uden det fordyrer din finansiering unødigt.

    Bh Sune

  223. Tommy siger:

    Hej Sune

    Kan det lade sig gøre at have et fastforrentet 30 årig 3,5% lån med afdrag som både top- og grundgån?

    Realkreditpakke A:
    Hvorfor skal man betale sit fastforrentet toplånet af over 10 år mens man ikke afdrager på sit fastforrentet grundlån.
    Det kan da kun blive en dyre løsning for mig end hvis jeg kunne vælge et fastforrentet 30 årig 3,5% lån med afdrag i både top- og grundlån?

  224. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Tommy

    Ideen med pakke A er, at den har samme ydelse som et “gammeldags” fastforrentet lån med afdrag. Og ved at fokusere alle afdragene på toplånet i de første ti år – og derefter begynde at afdrag på grundlånet – ja så får du ikke alene samme ydelse som på et traditionelt lån, du får også afdraget lidt mere: 25% af restgælden på de første 10 år mod 20-22% hvis du havde valgt et traditionelt lån.

    Så du skal ikke afdrage på begge lån samtidig: Først det ene – derefter det andet.

    vi har nogle kunder der så siger, at de overhovedet ikke ønsker afdragsfrihed på nogle af lånene. Men dete r en god ide – som beskrevet ovenfor. Og man skal altså ikke se på lånene hver for sig – men på pakken samlet set. Og der afdrager man hele tiden – hurtigt og effektivt.

    Bh Sune

  225. Tommy siger:

    Hej Sune

    Som alternativ til et fastforrentet 10 årig 3,5% toplån og et afdragsfrit fastforrentet 30 årig 3,5% grundlån

    kan man da i stedet vælge en modificeret pakke c
    hvor man som grundlån vælger en F5 i stedet for en F1 og så vælger at afdrage på både grund- og toplån?

  226. Tommy siger:

    *10 årig 2,0% toplån

  227. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Tommy

    Det kan være helt fint at komme et F5 lån ind i pakke C – men det er ikke smart at afdrage på top og bund samtidig: Toplånet har et lidt højere bidrag (fordi det ligger yderst i prioritetsrækkeføljen) og en marginalt højere rente. Derfor skal du betale det ud først. Så har du overskuddet, ja så bruger du det afdrag, du ville erlægge på grundlånet, til at afdrage på toplånet. Du forkorter dermed løbetiden på dit toplån – og også den afdragsfrie periode på grundlånet, så de to ting matcher. Så bliver du samlet set hurtigere gældfri.

    Bh Sune

  228. anita nielsen siger:

    Hej Sune
    vi er et ægtepar på hhv 59 og 63 år. Påtænker at gå på efterløn og folkepension i sommeren 2015. Nuværende løn for begge 675.000 kr. årligt, har en meget sund økonomi.
    Bor i lejlighed og har et sommerhus, friværdi 250.000 kr.
    Vi har kig på et rækkehus 1.500.000 kr. fra 2005 til vor 3. alder.
    Hvis vi bliver tilbudt lån (har sendt alle papirer til Nykredit) skal vi låne det hele. Og vi vil sælge sommerhuset, men som boligmarkedet ser ud nu kan det jo sagtens tage 2-3 år at sælge det.

    For info: i 2015 udbetales 500.000 kr. i kapitalpension (afgift er fratrukket.)
    Livsvarige pensioner: 60.000 årligt (skattepligtigt)
    Ratepensioner: 10 år 54.000 årligt (skattepligtigt)

    Kunne det tænkes at vi betaler kapitalpensionen (2015) til boliglånet, så det er væk og så kun har realkreditlånet tilbage?
    Og hvis vi får lånet hvilken realkreditpakke vil du foreslå.

    Venlig hilsen
    Anita Nielsen

  229. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Anita

    Jeg ville ønske, at jeg kunne give dig et klart og entydigt svar, men hele pensionsøkonomiområdet er mega komplekst. Der er dog et par tommelfingerregler der er nyttige:
    For det første, så anbefaler vi, at du benytter dig af det nye tilbud og trækker din kapitalpension ud og får en lille rabat på beskatningen.
    For det andet, så kan det bedst betale sig (hvis du lige ser bort fra det her aktuelle tilbud om en rabat på beskatning af kapitalpensioner) at lade pensionsmidler stå så længe som muligt i de ordninger du har, fordi de ofte står godt “beskyttet” rent skattemæssigt.

    Så langt så godt. Det, det handler om for dig, er i virkeligheden at finde en god balance mellem indtægter og udgifter. Har du således store løbende indtægter fra gode pensionsordninger, så kan du have mere gæld. Og her kan det nogen gange faktisk betale sig at have lavt forrentet gæld (realkredit) og så nogle gunstige ordninger. Men I er nødt til at tage et møde med en rådgiver. Der er simpelthen så mange ting at tage højde for – så det kan jeg ikke klare her på bloggen. Desværre!

    Bh Sune

  230. Christian Roediger siger:

    Hej Sune,

    SUPER interessant læsning, denne blog.
    Jeg er ny på markedet. Har købt hus til 1,1 mio, har ingen penge med, men har lånt i banken til 6,75%. Jeg overvejer 2xF5 tilpasningslån hhv. top og grundlån. Dette set i lyset af mulig billig finanseriing af nye vinduer jeg så kan skifte løbende som jeg får råd. Når de er skiftet så at få afdraget banklånet. Er det en god ide? (er single -så ingen kasse 2)

    Mvh Christian

  231. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Christian

    Lyder da fornuftigt – både i lyset af rentesituationen og din situation. Husk at tage toplånet over 30 år, så du kan bruge alt hvad der er tilovers til at afdrage den relativt dyrere bankfinansiering. Og når banklånet så er afdraget er der entan luft til at skifte flere vinduer eller bare afdrage/spare op i al almindelighed.

    Bh Sune

  232. Jette M siger:

    Hej Sune
    Vi har et lån på knap 2,2. Huset er vurderet fra 2,6 til 3,7 (i de vilde husprisers dage)
    Vi har nu et F1 lån og har betalt af på lånet.
    Nu synes min mand at vi skal sikre os, få et fastforrentet lån på 3,5 – ja et tolags som det tilbydes nu.
    Jeg kan bare ikke overskue følgende;
    Hvad vil det koste os i omlægning?
    Hvad bliver vores ydelse? Min mand siger vi skal betale af på toplånet (ca. 400.000) og have afdragsfrit på det andet.
    Jeg har is i maven mht F1 lånet, men bliver da vildt meget i tvivl efter al min læsning på nettet.

    Mvh
    Jette

  233. Jette M siger:

    Og så lige et tillægsspørgsmål :-)

    Vores bank siger at mht tolagslånet, skal den store del være gennem kreditforeningen, mens toplånet skal være et banklån med variabelrente. Er det den eneste og bedste mulighed? Eller kan man låne det hele i kreditforeningen?

    Som det er nu afdrager vi jo store summer med vores nuværende F1 lån, men ved fastforrentet 3,5% lån, vil det vel nødvendigvis blive mindre afdragelse på lån men større betaling i rente?!

    Og omlægger vi lån nu, skal vi betale noget ‘kurstab’ fordi vi ikke har gjort det inden skæringsdatoen i forhold til opsigelse af det gamle lån?
    Masser af spørgsmål fra mig som synes det er en jungle at finde rundt i…
    Er derfor i meget tvivl. Hvad er et godt råd fra dig?

    Mvh
    Jette M

  234. Thomas T siger:

    Skal lige forstå det 100% …

    Hvis jeg vil væk fra mit 1-årige afdragsfrie flexlån, kan jeg ikke vælge et fastforrentet lån med afdrag, hvis jeg skal belåne knap 80% af boligens værdi. (restløbetid 25 år)

    I den situation SKAL jeg ud og have tolagsbelåning – eller hvad?

  235. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Thomas

    Du skal have tolagsbelåning. I dit tilfælde vil du få det, der hedder Pakke A. Det svarer til et fastforrentet 30-årigt (eller 25 hvis du ønsker det) lån. Afdrag i hele perioden. Fast rente i hele perioden. Samme ydelse som du kender.

    Bh Sune

  236. Lars TC siger:

    Hej Sune

    Nu har jeg snart trawlet igennem hele bloggen.. og mine bange anelser begynder at materialiserer sig som mere end anelser. Min situation: Købte hus i 2006, har priogæld på 2,5 M og husets værdi er vel reduceret ca. til 2,5. (oprindeligt købt til 3,75). Jeg vil gerne benytte mig af chancen og omlægge mit nuværende F1-lån til et fast 3% lån. Men selvom at det jo er et mere sikkert lån, så må jeg ikke det vel? Hvis jeg fik lov, kunne jeg jo netop sikre mig mod fremtidige rentestigninger, de kommer jo en dag. Men i stedet vil I hellere lade mig blive låst fast i et F1 lån? Korrekt?

  237. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Lars

    Kan godt se dit dilemma – og du har ret. Uanset hvad du konverterer til, så vil du være omfattet af tolagsbelåning. Det er rigtigt, at du får et mere sikkert lån, men pointen med tolagsbelåning er, at der er forskel på selve den type af obligationer, der anvendes. En forskel, der gør, at vi ikke løbende skal stille supplerende sikkerhed i tilfælde af yderligere prisfald på boligmarkedet. Det er den primære årsag til at vi har indført det.

    Men lad mig udfordre dig: Hvis du kan betale et 3% lån (med afdrag?) – hvorfor gør du så ikke følgende istedet: Du indbetaler det samme hver måned, som du skulle på 3′eren. Men betaler kun F1 ydelsen. Nu har jeg ikke regnet præcist på det, men forskellen pr. million kroner du har lånt er vel på 1.500-1.800 kr. om måneden efter skat. Hvis vi taler afdragsfrie lån. Det giver – i meget runde tal – en årlig opsparing for dig på 50.000 kr. om året. Dem samler du sammen, og laver straksafdrag engang imellem for at nedbringe din gæld. Og samtidig har du budgetmæssigt vænnet dig til en udgift på 3%.

    Bare en ide…

    Bh Sune

  238. Lars TC siger:

    Hej Sune

    Tak for hurtigt svar.

    Dit regnestykke holder jo kun det første år. Hvad nu hvis F1 renten om 3 år er 4% (og den lange 7%). Så rækker den opsparing som du foreslår ikke langt.. ja antagelsen om en opsparing falder jo helt bort ved en F1 rente på lidt over 2,5 (mer-bidrag kommer jo oven i). Hvis jeg kunne have konverteret til 3% lånet ville varigheden (8-9 stykker?) have nedsat min gæld med ca. 1 M DKK (Regnet i hovedet med runde antagelser).

    Så det er et lidt dårligt bytte synes jeg, eller hvad?

    Jeg har gjort noget der ligner lidt dit forslag.. jeg har ændret profilen til afdrag og afdrager ca. 100K om året som renten er nu… men jeg sov bedre om natten med en afdragsfri 3%.

  239. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Lars

    Jamen det er jo to helt forskellige lån og strategier. Det har du helt ret i. Og når først den korte er steget – ja så er den lange også. Men det er jo præmissen ved de variabelt forrentede lån.

    Det lyder ret fornuftigt at du er begyndt at afdrage. Og skriv til mig om et par år: Meget tyder på, at de korte renter ved vedblive med at være lave. Måske ikke lige 0,36 – men stadig meget lave. Og der vil du relativt hurtigt få afdraget lige så meget – som den potentielle gevinst du ville have med det fastforrentede lån. Den varighed du anslår er nemlig lige i overkanten: Den er på ca 6,5. Og du skal huske, at for at få glæde af den – så skal du konvertere over i det F1 lån, som du vil ud af nu…

    Når det er sagt, så forstår jeg stadig godt dit dilemma. Men en ny situation på boligmarkedet krævede nytænkning fra vores side. Det kan virke snærende på nogen, men tolagbelåningen er dels en god fremtidssikring af dansk realkredit, og dels giver den mulighed for helt nye strategier og finansieringsovervejelser ifht en finansiering med kun et lån.

    Bh Sune

  240. Lars TC siger:

    Mht. varigheden er den nok lidt høj, korrekt, så den runde million bliver snarere 700K. Det skal siges at huset lejes ud, så jeg har fuld rentefradragsret.
    I et inflationsscenarie med højere renter kan du ikke overbevise mig om at det på nogen måde er en god idé at blive i F1. Hvis jeg derimod satser på et japansk scenarie falder husprisen jo desværre, men jeg kan afdrage gælden.
    Vil det sige at Nykredit forudser lavkonjuktur og 0-vækst de næste 10 år? Og hvorfor har du så selv et 4% lån? :-)
    Bottomline er at jeg ikke kan få mulighed for at forfølge den strategi som jeg selv tror på = lave renter de kommende år, afløst af vækst om +3 år. Jeg tror min strategi bliver at banke gæld af så jeg kommer under de magiske 80% ASAP og så finde et realkredit selskab som gerne vil tilbyde mig rente sikkerhed. Så må jeg bare håbe at jeg kan nå at komme under 80% inden renten stiger.

  241. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Lars

    hvis du er så specifik i dine forventninger, hvorfor tager du så ikke bare pakke D: Afdragsfrit fastforrentet lån i bunden med masser af varighed, og et RenteMax i toppen med afdrag. På bunden har du sikkerhed og masser af varighed – på toppen en garanti (og dermed) men stadig en rente, der er på F3/F5 niveau og som derfor giver mulighed for masser af afdrag…

    Så ligger du og selv betaler af løbende – og kommer rentestigningen, så har den samlede finansiering så meget varighed, at du kan indfri toplånet helt, ved en oprindelig belåning på 80%. Derefter kører du alene videre med grundlån (60% finansiering).

    Jeg lagde min 4%’er om i sommer, da renten bundede og tog F5 istedet. Beholder samme ydelse, men får afdraget meget mere.

    Bh Sune

  242. Lars TC siger:

    Hej Sune

    Tak for input.
    Den har jeg ikke overvejet, lyder faktisk ret godt. Hvad vil det koste mig at lægge om til? Rente max på toppen.. kan det byttes med F1 med afdrag? Er det 60% lang afdragsfrit og 40% RenteMax?
    så lover jeg ikke at spørge mere.
    Super idé med en blog i øvrigt.
    Vh
    Lars

  243. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    RenteMax giver dig varighed og kun marginalt højere rente end F1 – det er da ret smart!

    Det er 75% afdragsfri fast og 25% RenteMax.

    Og du spørger lige så tosset du vil – det er jo derfor vi har bloggen :-)

    Bh Sune

  244. Fætter BR siger:

    Hej Sune.

    Meget interessant debat.

    Køb af ny bolig… Hvis man nu ikke har 40 % til udbetalingen og er af den type, der bare ønsker at afdrage mest muligt hurtigst muligt billigst muligt men samtidig sikrest muligt – så snakker vi vel tolagsbelåning i pakke A.

    Kan man komme ned på en samlet tilbagebetaling over 25 år, hvoraf de 10 første år tages i 2 % lånet? Også hvis man nu afdrager så meget, at man ryger under de 60 % belåning? Dvs. at Toplånet dækker noget der fx ligner 55-75 %? Og så tager man de sidste 55 % i 3 % bundlånet?

    Hilsen BR

  245. Fætter BR siger:

    Spørger lige igen…?

  246. Mette siger:

    2-lagsbelåningen lyder interessant. Der er mange muligheder. Hvis man skal godkendes til et boliglån hos jer, vil det være tilstrækkeligt at man her og nu kan sidde med et af. Jeg er i den situation at jeg i min egen bank ikke kan blive godkendt til den bolig jeg gerne vil købe, da jeg pt. ikke kan sidde med fuldt fast forrentet obligationslån, men med afdragsfrihed på dele af det ville jeg sagtens kunne. Jeg stiger i løn til august, og til august næste stiger jeg igen væsentlig mere, hvorved jeg godt ville kunne siddemed det fuldt fast forrentede lån.

    Mvh Mette

  247. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Fætter BR

    Beklager svartiden – der er meget om ørerne pt! Jeg ville tage Pakke A eller D. Og løbetiden sætter du jo selv – det kommer an på, hvor meget du kan betale om måneden. Pointen er bare, at du starter med at afdrage først toplån – så grundlån. Og ønsker du at korte løbetiden, ja så har vi et lille smart værktøj der gør, at du får en konstant ydelse i hele perioden!

    Bh Sune

  248. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Mette

    Det er jo en individuel kreditvurdering, der skal til, og med de nye god skik regler, ja der står, at du skal kunne betale et fastforrentet lån med afdrag. Det er ens for alle banker og realkreditinstitutter. Men prøv at ringe på 70109000 og få en vurdering af din situation – det kan jeg desværre ikke give her.

    Bh Sune

  249. Fætter BR siger:

    Hej igen Sune.

    Jeg forstår ikke helt dit svar.

    Min intuition siger mig, at det er bedst at udnytte toplånet på 2 % længst muligt, dvs. alle 10 år. 2 % er billigere end 3 %, ikke? Så spørgsmålet er, om man kan låne mest muligt i 2 % (toplån), betale det af over alle 10 år og så resten i 3 % (bundlån) – også selvom man rent teknisk ryger under 60 % belåning allerede mens man betaler 2 % lånet.

    Så – toplån på 2 % alle de første 10 år (så man fx er nede på at skylde 50-55 %)- og så bundlån over de følgende ca. 15 år?

  250. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Fætter

    Ok – kan godt se hvor du vil hen. Du har ret, at en kupon på 2 er billere end en på 3… Toplånene er imidlertid det man kalder RO-lån (ikke SDO), og derfor har de en lille smule højere rente, end grundlånene. Vi har 3,5-2044 som både RO- og SDO-obligationer, og der kan du se merrenten på RO.

    Men… Vi har kun en 15-årig 2% obl. som grundlån. Så derfor har du måske ret. Der er dog et lille bitte forhold mere, som taler for min løsning: Når toplånet er væk, så falder din bidragssats (fordi den er lavere på grundlånet). Det taler for at køre 0-60 som grundlån – og altså tage 5% af ejendomsværdien til en lidt højere kupon. Men jeg har ikke regnet på det helt nøjagtigt.

    Puha – mest indviklede blog-svar ever. Gav det mening?

    Bh Sune

  251. Fætter BR siger:

    Hej Sune.

    Tak for svaret. Men jeg forstår simpelthen ikke dit svar.

    Du skriver, af toplånet har en billigere rente. Men det er da ikke rigtigt, hvis man tager et afdragsfrit grundlån til 3 eller 3,5 % – så kan man da få et toplån til 2 %. Når toplånet så stopper, går betalingen af det afdragsfrie i gang.

    Måske er det mig, der ikke formulerer mig ordentligt. Men jeg forstår på din kommentar, at der ikke er helt faste grænser – andet end, at man skal have to lån, hvis man ikke har de 60 %.

    Og så er spørgsmålet bare, om man ikke – hvis udregningerne nu viser (og det må de gøre) – bare skal høvle mest muligt af på toplånet (2 % over 10 år). Også selvom man kommer under 60 % belåning. Herefter går betalingen af det andet lån i gang – det 3 eller 3,5 % bundlån, som i indledes med 10 års afdragsfrihed.

    Det giver vel fordelen af den højere kurs på 2 % lånet. Og når man alligevel “betaler” for den dårlige kurs på det afdragsfrie bundlån, kan man lige så godt udnytte alle 10 års mulige afdragsfrihed.

    Og hvad angår bidragssatsen, så beholder huset vel næppe samme værdi over de første 10 år. Dermed skal bidragssatsen alligevel udregnes indimellem – fx en gang om året eller hvert andet år. Så er der alligevel ikke en grænse for, at bidragssatsen er høj på hele toplånet. Efter fx 7-8 år er husets værdi måske steget, og selvom man ikke er færdig med at betale toplånet, kan man da vel så sagtens ryge ned på den lavere bidragssats.

    Toplån – udnyttet alle de maksimale 10 år.
    Hefter bundlån – må betales af over 30 år, men hvid msn beholder den samme husleje som i toplånet, bliver man væsentligt hurtige færdig.

    Håber du forstår mig?

    Hilsen BR

  252. Fætter BR siger:

    Ups. Men selvfølgelig, at du skrev, at toplånene har en HØJERE rente.

  253. Fætter BR siger:

    Sk… iPad. :-)

  254. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Fætter

    Det var også et indviklet svar! Jeg prøver i bulletform:

    1) Hvis RO og SDO obligationen har samme kupon, så vil kursen på RO-være dyrere. Investor har lidt mere sikkerhed på en SDO obligation, og derfor giver de mere for den.

    2) Kan godt se din pointe med at ville tage fra 55% og op, fordi obligationen på toplånet løber kortere tid, og så sparer du 1-1,5% i kupon ifht grundlånet. Så det gør du bare :-)

    3) Men det er pga løbetiden på obligationen at du sparer. Så giv den fuld gas på afdragene på toplånet – og giv dig i kast med grundlånet bagefter.

    Mere enkelt?

    Bh Sune

  255. Fætter BR siger:

    Hej Sune.

    Jeg takker for svaret. Det er således bedst at tilpasse lånepakke A således, at man – hvis man har luft i budgettet til det – giver den så meget gas man kan over alle 10 mulige år i toplånet. Også selvom man skulle komme ned på fx 50-55 % belåning.

    Og dernæst i gang med grundlånet, som man har haft afdragsfrihed på de første 10 år.

    Max udnyttelse af toplånets muligheder og billigere rente – max udnyttelse af grundlånets muligheder for afdragsfrihed. Man får jo alligevel en dårligere kurs for grundlånet pga. afdragsfriheden – så kan man jo lige så godt udnytte det til fulde.

    Korrekt? :-)

  256. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Yes sir!

    Men hvis du vil give den gas, så forkorter du jo bare løbetiden på toplånet (og den afdragsfrie periode på grundlånet) – det er det aller smarteste.

    Bh Sune

  257. Fætter BR siger:

    Ok, der tabte du mig igen så. :-)

    Jeg prøver at opstille et eks:

    Huset koster 2.500.000. Man har selv 500.000 til udbetaling. Ønsket er at sidde sikkert og afdrage det hele på max 25 år. Toplån 2 % fx kurs 98, bundlån 3 % fx kurs 95. Hertil bidragssatser.

    Normalt skulle man så låne de 500.000, som dækker fra 60-80 %, i toplånet, og så afdrage over de første max 10 år. Herefter afdrage bundlånet på 1.500.000.

    Men det vil da bedre kunne betale sig at låne så meget som muligt i toplånet, da det er til billigere rente og bedre kurs? Man har ikke valget mellem SDO eller RO, så vidt jeg kan se. Man er jo tvunget til at tage de to lån, der er i Pakke A. Et med afdrag i toppen, og et med afdragsfrihed de 10 første år i bunden – derefter begynder afdragene på det.

    Så i stedet for at låne 500.000 i toplånet, kunne man fx låne 600.000 i toplånet og 1.400.000 i bundlånet – hvis ens økonomi kan klare det. Alt i alt MÅ det da være billigere? 100.000 til 1 % billigere rente samt bedre kurs.

  258. henrik siger:

    Skift til BRF KREDIT der kan du selv vælge om du vil have et eller to lagsbelåning

  259. Christian siger:

    Det kan godt være at spørgsmålet allerede er besvaret, men der er så mange posts her på bloggen, at det vil tage lang tid evt. at finde svaret.

    Mit spørgsmål:
    Er det muligt at vælge “Realkreditpakke D” og vælge 30-årigt fastforrentet lån, med afdrag, i stedet for 30-årigt Rentemax? Det er en grad mere sikkert og er konverterebart, Rentemax virker som en dyr kompromisløsning.
    Jeg kan ikke se at det er en mulighed nogen steder – Og umiddelbart virker jeres realkreditpakker ret låste i konfiguration.

    Hvis det ikke er muligt, vil jeg gerne kende begrundelsen herfor?

    Med venlig hilsen
    Christian

  260. christian siger:

    Hej Christian,

    Min kone og jeg har lige optaget et realkreditlån fra Nykredit, hvor vi har valgt vores egen kombination af grundlån og toplån, fremfor at vælge en af Nykredits pakker. Det var ikke noget problem at gøre.

    Som vi har forstået er de 5 pakker blot anbefalinger fra Nykredits side. De kan godt fraviges.

    Mvh (en anden) Christian

  261. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Christian (den første…)

    Realkreditpakke D med 30-årigt RenteMax som toplån er en bedre løsning, end en løsning med et 30-årigt fastforrentet toplån. Det skyldes flere ting.

    For det første har den samlede realkreditpakkes ydelse kun begrænset følsomhed overfor rentestigninger, da toplånet kun udgør en lille del af den samlede finansiering. Den månedlige nettoydelse stiger eksempelvis kun ca. 80 kr. ved en rentestigning på 1%-point med et toplån på 250.000 kr. Og skulle renten stige til loftet på 5% vil den månedlige ydelse efter skat stige med 280 kr.

    Samtidig er ydelsen på pakke D 160 kr. lavere og er afdraget 180 kr. højere. Altså en lavere ydelse og et højere afdrag. Ud fra den betragtning er det fastforrentede toplån en lidt dyr forsikring, hvor man betaler en præmie på 160 kr. for at undgå en selvrisiko på 120 kr. (280 kr. – 160 kr.). Det er ikke ligefrem godt købmandskab.

    Den lavere ydelse på realkreditpakke D giver i øvrigt mulighed for at afdrage ekstraordinært på evt. anden dyrere gæld, fx et banklån. Og hvad angår muligheden for at drive aktiv gældspleje med et 30-årigt fastforrentet toplån – altså opkonvertere lånet ved rentestigninger – så vil toplånet ofte være for lille til, at det giver økonomisk mening. Derfor vil jeg til enhver tid anbefale realkreditpakke D frem for en løsning med et 30-årigt fastforrentet toplån.

    Bh Sune

  262. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Christian (den anden…)

    Det er rigtigt, at man kan fravige de fem pakker, som du skriver. Mere end 90% af kunderne i Nykredit vælger imidlertid pakkerne. De dækker altså ganske godt i langt de fleste tilfælde.

    Bh Sune

  263. helle siger:

    hej -jeg har et f1 afdr.frit lån, hvor afdragsfriheden udløber ultimo 2018. Kan jeg fortsætte med afdragsfrihed herefter -jeg skylder ca. 1800000 og huset vil kunne sælges for 3.2 mio. kr vil jeg tro. Jeg er blevet folkepensionist og har en indkomst pr. år på ca. 200.000? Hvilke muligheder har jeg for at blive siddende til lav husleje fremover? vh helle

  264. Stefan siger:

    Jeg synes, at Nykredit glemmer at fortælle om de kunder, som er låst pga. tolagsbelåningen.

    Jeg har en lejlighed, som er købt dyrt i de gode år, og siden faldet en del i pris. Pyt med det, for jeg har intet tabt før jeg eventuelt sælger den. Jeg har et 5% fastforrentet lån med afdrag og ville meget gerne konvertere ned til 3,5%. Når renten på et tidspunkt stiger, for det vil den jo gøre på et eller andet tidspunkt, så vil jeg kunne konvertere tilbage til 5% og derved barbere ca. kr. 100-150.000 af min restgæld.

    Problemet er bare, at da lejligheden ca. kr. 100.000,- mindre værd end realkreditlånet, så kan jeg kun konvertere hvis jeg vælger tolagsbelåning. Jeg kan ikke skifte rent over til 3,5%, som jeg kunne på de ‘gamle’ regler. I tolagsbelåningen bliver min ydelse det samme som idag, men jeg afdrager kr. 300,- mere om måneden. De kr. 300,- er dog intet sammenlignet med den risiko, som banklånet i tolagsbelåningen vil have af rentefølsomhed og sammenlignet med, at realkreditbelåningen bliver så meget mindre end idag, at en konvertering nærmest vil være tåbelig at bruge omkostninger på.

    I kan indføre tolagsbelåning for nye kunder, men os, som har været kunder i mange år og ikke har benyttet os af fancypants lån som afdragsfrihed og i stedet valgt sikkerheden ved fastforrentede lån med afdrag, bør ikke ‘straffes’ med et nyt lånesystem.

  265. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Stefan

    Helt grundlæggende kan jeg godt forstå din strategi, og jeg mener ikke, at tolagsbelåning er en hindring for at føre den ud i livet!

    Tolagsbelåning er sammensat af to realkreditlån. Du skriver om en usikkerhed ved banklånet, men det er der altså ikke. Det er realkredit det hele, og din ”realkredithovedstol” vil derfor være den samme som før. Ser vi på rentefølsomheden, ja så er den faktisk den samme på Pakke A som hvis du fik ét realkreditlån. Der går du altså heller ikke på kompromis.

    Når det er sagt, så kan jeg godt se, at tolagsbelåning kan virke mere kompleks. Det har jo i hvert fald i det her tilfælde givet anledning til misforståelser. Derfor justerer vi Pakke A i foråret sådan, at du der vil få et fastforrentet realkreditlån med afdrag – og ikke to forskellige lån som nu.

    Så kan du vente nogle måneder kan du få præcis det du efterspørger, men det, der ligger på hylden i dag, er nu heller ikke så tosset!

    Bedste hilsener

    Sune

  266. Stefan siger:

    Først og fremmest tak for dit svar. Jeg forstår måske ikke svaret helt rigtigt, eller jeres beregnere rigtigt, for når jeg vælger omlægning af lån og pakke A i jeres beregnere, så skal jeg have 2 realkreditlån og et banklån på ca. tDKK 400 til 8,53% (AOP). Det tolker jeg nu engang, som et variabelt boliglån, som må være rentefølsomt i forhold til mit nuværende fastforrentede lån på 5%. Jeg er samtidig sikker på, at du som økonom har forståelse for, at omkostninger og kursdifferencer ved omlægning af 2 realkredit lån i jeres tolagsbelåning ikke er specielt atraktivt i forhold til omlægning af 1 fastforrentet lån.

    Jeg har på Finanswatch for et par uger siden læst Michael Rasmussens udtalelser om de kommende ændringer af tolagsbelåningen, men det ærger mig da at det først bliver til foråret. Jeg må krydse fingre for, at renten forbliver lav så længe, så jeg har muligheden for at omlægge lån på atraktive vilkår.

  267. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Stefan

    Du kan som udgangspunkt godt omlægge hele din eksisterende realkreditbelåning til ny realkreditbelåning. Givet, at lånet overstiger den normale lånegrænse på 80%, så er der dog to små krav: Du skal afdrage på lånet og du kan ikke få tillægsbelåning. Begge krav du overholder.

    Så når vores beregner skriver noget andet, så er det vist ikke helt rigtigt – det skal jeg nok få nogen til at se på.
    Og ja – det bliver godt, når Realkredit Classic kommer igen. Vi arbejder på højtryk, så det kommer så hurtigt som muligt!

    Bh
    Sune

  268. Niesl siger:

    Jeg er fuldstændig enig i de betragtninger Stefan fremfører. Jeg har for 1½ år siden her på bloggen fremført det urimelige i, at I tvinger eksisterende kunder, der allerede er i fastforrentede lån over i jeres 2-lagsbelåningsmodel. Jeres kundefjendtlige model er skyld i, at jeg stadig befinder mig i et 5 % fastforrentet lån fremfor et 3 % el. 3,5 % fastforrentet lån. Forklaringen er, at i hele perioden har et af de to lån, der indgår i tolagsbelåningen, enten været ‘lukket’ (over kurs 100), eller også har kurstabet været for stort. Nu håber jeg igen-igen, at der frem mod næste termin, kan opstå en situation, hvor kursen på begge lån er attraktiv – men jeg tvivler;-(
    Nykredit burde droppe kravet om 2-lagsbelåning for kunder, der omlægger fra fastforrentede lån – husk det er aldrig for sent at rette op på en fejl!
    mvh
    Niels

  269. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Niels

    Tak for dine synspunkter. Først og vigtigst: Læs mit svar til Stefan oven for: Fra foråret vil der ikke være tolagsbelåning på et fastforrentet lån med afdrag. Så langt så godt.

    Jeg er ikke enig med dig i, at obligationerne vi har anvendt i Pakke A enten har været lukkede eller uattraktive. Du har ret i, at renterne har bevæget sig meget op og ned, og der derfor har været kuponskifte på både top- og grundlån, men alt i alt har vi har meget attraktive niveauer for den effektive rente. Vi har jo bla indført halve kuponer netop for at undgå dette.

    Selvom vi skulle have haft perioder, hvor vi lige netop lukker en obligation pga rentefald, så husk på, hvis vi taler om et 10-årigt toplån med afdrag, så er kurstab måske ikke det største issue i overvejelserne… Så der er jeg altså ikke helt enig med dig…

    Bh
    Sune

  270. Niels siger:

    Hej Sune

    Tak for dit svar. Godt at høre I er kommet til fornuft og genindfører Realkredit classic – håber I har det klar inden næste skæringsdato 31.1.2014.
    Min påstand skal ikke ses i.f.t. jeres pakker, men i.f.t. at jeg har ønsket af fastholde min mulighed for den maksimale konverteringsgevinst, d.v.s. jeg har haft som krav at både top- og grundlån var 30 årige, og her vil du, hvis du tjekker kursudviklingen de sidste 20 måneder (op til skæringsdatoer) ved selvsyn kunne konstatere, at et af de 2 lån enten har været lukket eller haft et uattraktivt (efter min vurdering) kursniveau. Ulempen s.f.a de ekstra omkostninger for kunden, har jeg i denne omgang ikke gidet nævne, da det er oplagt for enhver, hvilket I jo heller ikke benægter.
    Så mit juleønske til Nykredit skal lyde: skynd jer at få Realkredit classic tilbage på hylden, så jeg ultimo januar 2014 kan foretage den konvertering, jeg har ventet på siden sommeren 2012.
    mvh
    Niels

  271. Sune Worm Mortensen / Nykredit siger:

    Hej Niels

    Vi er allerede i arbejdstøjet, og jeg kan love dig, at det kommer hurtigst muligt :-)

    Bh

    Sune

  272. Niels Raun siger:

    Hej Sune
    Håber arbejdstøjet er i brug. Jeg venter stadig på realkredit Classic. I nåede det ikke til 31.1.2014, så nu venter jeg på næste skæringsdato.
    Hvad er chancerne for at I er klar inden 30.4.2014?
    Mvh
    Niels

  273. Niels siger:

    Hej Sune
    Faldt lige over følgende”…Boligejerne bør hilse 3 pct. lånets comeback mere end velkommen. De får nemlig ikke blot et lån, som er billigere her og nu, de får også et lån, som stiller dem i en særdeles gunstig situation, når renten på et tidspunkt stiger igen,” siger boligøkonom i Nordea Kredit…”

    Gentager mit spørgsmål – hvornår er I klar med RealkreditClassic igen?
    Kan jeg forvente jeg låneomlægge inden 1.4.2014?

    Mvh
    Niels

  274. Charlotte siger:

    Hej Sune
    Nu er foråret kommet og jeg venter stadig på at I fjerner 2 lagsbelåningen på fastforrentet lån. hvornår kommer det?
    Mvh Charlotte

  275. Peter J siger:

    Hej Sune,

    Jeg har bedt min bankrådgiver om et tilbud på omlægning af mit realkreditlån, men meldingen er nu at det først er muligt at udstede tilbud på fastforentede lån med afdrag, op til 80% af boligens værdi, fra den 5/5-14, til trods for at I i 3. kvartalsrapport fra 2013 fremhævede at “Nykredit og Totalkredit har derfor besluttet at tilbyde Realkredit Classic (30-årigt fastforrentet lån med afdrag) uden brug af tolagsbelåning fra foråret 2014″.

    Kan dette have sin rigtighed?

    Med venlig hilsen
    Peter J

  276. Sune Mortensen siger:

    Hej Peter

    Det er desværre rigtigt: Det har vist sig, at der var en del udfordringer med at få produktet tilbage på paletten. Derfor er introduktionen udskudt til primo maj. Jeg forstår din frustration!

    Bh

    Sune

  277. Lars siger:

    Bliver det kun “classic” med fastforrentet lån på 3%2044 eller kommer der også f.eks fastforrentet 2%2029 her primo maj som 1. Lagsbelåning?

  278. Sune Mortensen siger:

    Hej Lars

    Nykredit åbner den 3. maj 2014 op for muligheden for at få et fastforrentet lån med afdrag i ét lån 0-80%. Der er tale om alle fastforrentede lån, herunder også det 15-årige 2% lån, der lige nu ligger i kurs 99,20. Du skal i øvrigt være opmærksom på, at de nuværende obligationer lukker for udstedelse til sommer og bliver erstattet af nogle nye obligationer med en lavere kurs i et såkaldt serieskift. Du får derved den laveste rente ved at optage lånet inden den 31. juli.

    Bh Sune

  279. Lars siger:

    Tusind tak, Sune.

    Så har min kunderådgiver ikke oplyst mig de korrekte oplysninger.

    Lars

  280. Peter J siger:

    Ja, Sune jeg takker også for et fyldestgørende svar – det var godt nok ikke helt som håbet, men jeg sætter stor pris på at du svarede ikke desto mindre.

    Mvh. Peter J

  281. Dorte D B siger:

    Hej Sune!

    Hvad vil du råde mig til..? :-)

    Jeg skal låne i alt 1.500.000 kr (omlægning af mit huslån fra anden bank)

    1) ca 1.245.000 kr: grundlån, 30 årigt, rentemax 5%, afdragsfrit 10 år
    eller F5 grundlån, 30 årigt, afdragsfrit over 10 år
    2) ca 253.000 kr: toplån, rentemax 5% m lille afdrag over 30 år
    eller F5 toplån, 30 årigt m lille afdrag

  282. Sune Mortensen siger:

    Hej Dorte

    Det kommer jo an på en masse forskellige ting. Risikoprofil, hvor meget du kan/vil betale, tidshorisont i boligen osv.

    Så du får lidt overordnede råd: Hvis du vil have to forskellige lån i ejendommen, så synes jeg, at det giver god mening at mikse fast og variabel rente. Jeg ville nok tage den variable rente på den yderste del af lånet, og så afdrage så meget som muligt her. Variabel rente betyder ganske høje afdrag i starten, og dermed får du hurtigt skabt friværdi – og dermed fleksibilitet og frihed… Når den yderste del af lånet er afdraget, er der en yderligere fordel: Så falder din bidragssats automatisk. Den inderste del kunne man jo så have fast rente på – og afdragsfrihed. Så vil restgælden falde, hvis/når renterne stiger. Og når den yderste del af lånet er væk, ja så kan du begynde at gnave på den inderste del af lånet.

    Hvad du helt præcist skal vælge, kan du kun finde ud af sammen med en rådgiver. Du kan evt ringe på 70 10 90 00. De sidder klar alle hverdage fra 8 – 20 og i weekenden fra 10 – 15.

    Bh

    Sune

  283. Niels siger:

    Hej Sune (Er ikke klar over om denne blog er in- eller aktiv, men prøver alligevel)

    Jeg havde fået den klare opfattelse at ‘real classic’ nu er tilbage på hylderne i Nykredit, således at jeg inden 31.7. kan foretage en helt traditionel låneomlægning af mit nuværende 5% lån (30 årigt, fastforrentet med afdrag) til et ditto 3 %. Efter at have talt med min rådgiver i går, har jeg imidlertid fået at vide, at det kun er grænsen (i mit tilfælde sommerhus) der er flyttet fra 45% til 60%. Med den vurdering, jeg forventeligt vil opnå af jer i en ny vurdering, vil mit nuværende lån ca. udgøre 85 % af vurdering. Det vil sige, at jeg stadig skal have et af jeres toplån fra 60-85 % svarende til ca. 320.000 kr.
    Hvorfor? Så har I jo ikke genindført ‘classic’. Hvor på jeres hjemmeside kan man læse noget på skrift, hvad der egentlig er gældende. Jeg finder jeres kundeinformation og hele ageren omkring realkredit/låneomlægning yderst forvirrende og mangelfuld. P.t. finder jeg ikke jeres kunderådgivere er klædt på til at drøfte disse emner med jeres kunder – I lader dermed efter min mening jeres medarbejdere i stikken.

    Spørgsmål: Hvorfor kan jeg ikke få lov til at omlægge hele mit nuværende 5 % fastforrentede 30-årige lån m. afdrag til et et ditto 3 %? Hvad får Nykredit ud af nu på 2 år at fastholde mig i 5 %?

    P.s. Hvis der ikke længere kommer (hurtigt) svar på kundernes spørgsmål på denne side, bør I nedlægge den eller angive den ikke længere er aktiv (jf. mail af 17. og 28.2)

  284. Sune Mortensen siger:

    Hej Niels

    Bloggen er skam stadig aktiv! Vi indfører classic fra imorgen lørdag. Dvs, at du ikke skal have to lån, hvis ikke du ønsker det. Og du kan som udgangspunkt også få afdragsfrihed på hele lånet.

    Men nu er det jo sådan, at der er nogle grænser inden for hvilke, vi må give realkreditlån. Det er 80% af boligens værdi for helårsboliger og 60% for fritidshuse. Det er lovbestemt.

    Som jeg læser dit indlæg, så overskrider dit lån de her værdier. Det skyldes nok, at dit sommerhus er faldet i pris. Når vi så skal omlægge, så er vi i Nykredit nødt til at dele lånet i to. Et op til belåningsgrænsen (på60%) og så et over. Det har som sådan ikke noget med tolagsbelåning at gøre.

    Jeg kan sagtens se den manglende logik, men det er en af de uheldige konsekvenser ved, at lånet udgør så meget af sommerhusets værdi. Jeg er dog ret sikker på, at at det stadig vil være en fordel for dig at omlægge lånet!

    Bh

    Sune

  285. Niels siger:

    Hej Sune

    Tak for lynhurtigt svar.

    Det er rigtigt, at størrelsen af lånet overstiger belåningsgrænsen, baseret på dagens vurdering. Dette gælder vel i.f.m. låneomlægning for stort set alle sommerhuse købt inden for de sidste mange år. Konkret fik jeg i 2006 en vuredering på 2,25 mio. kr. og senest er jeres vurdering 1,3 mio. kr., og jeg antager dette afspejler jeres vurdering af markedet.

    Jeg forstår det bare stadig ikke helt. Hvad betyder det, når du skriver: “…så er vi i Nykredit nødt til at dele lånet i to”. Er det en af Nykredit truffet forretningsmæssig beslutning, eller er det lovgivningen der tilsiger det?

    Har det ikke altid (før 2-lagsbelåning) været sådan, at kunden i.f.m. en alm. låneomlægning, altid kunne låne det samme beløb i ét enkelt nyt realkreditlån, selvom lånegrænsen er overskredet?

    Spørgsmål igen: Hvorfor kan jeg ikke få lov til at omlægge hele mit nuværende 5 % fastforrentede 30-årige lån m. afdrag til et et ditto 3 %? Hvad får Nykredit ud af nu på 2 år at fastholde mig i 5 %?

    Mvh
    Niels

  286. Sune Worm Mortensen siger:

    Hej Niels

    Det er lidt teknisk, men her er forklaringen: Når du optager et lån hos os, så er det et Totalkreditlån. Nykredit og Totalkredit er to forskellige realkreditinstitutter, men de samme obligationer. Når du får lånet gennem Totalkredit, så er det juridisk set et institutskifte, og derfor må vi ikke lån ud over lovens grænse på de 60%. Så beholder vi det, der ligger over 60% i Nykredit, hvor du kan få det lån du vil, og op til 60% i Totalkredit. Så du kan godt få hvad du efterspørger, det bliver bare delt i to…

    Bh Sune

Skriv en kommentar