Bank
Så er startskuddet gået for årets store auktioner – og mange boligejere skal have fastsat en ny låneydelse for 2009. Fra i dag og frem til 18. december skal Nykredit have solgt for mere end 90 mia. kroner i obligationer.
Det er vist en underdrivelse at sige, at der i år har været meget opmærksomhed omkring auktionerne – og debat om vores anbefaling af, at fastlåse renten for 2009 inden auktionerne. Hele efteråret har der næsten dagligt været historier i medierne om refinansieringen. Og også her på bloggen har der været ekstra gang i debatten.
Siden 1. oktober har vi låst ydelsen for 2009 fast på ca. hvert sjette lån, der skal rentetilpasses i år. I tabellen herunder kan du se hvad de store renteudsving har betydet for ydelsen i 2009, set i forhold til ydelsen i år:
Forskellen mellem højeste og laveste fastlåsning er på præcis 600 kroner og dækker over et rentespring på næsten 2 procentpoint inden for en periode på kun to uger. De store udsving har været grundlaget for, at vi fra 1. oktober anbefalede at låse ydelsen for 2009. Vi er blevet spurgt, om det har været en god rådgivning. Og vi har fået kritik fra kunder, der har låst på en høj rente.
Min holdning er, at det har været den rigtige rådgivning. Netop fordi markedet er så usikkert har de, der ønskede sikkerhed omkring ydelsen for 2009, haft muligheden for at sikre sig.
Heldigvis ser det ud som om at markedet er mere roligt nu. Men det er alligevel med større spænding end normalt, at vi går i gang med auktionerne. Her på den første dag rammer vi en kontantrente på knap 5%.
Fokus har flyttet sig fra risikoen for, at det finansielle system bryder sammen. Nu ser markedet mere på risikoen for, at vi får recession. Det er isoleret set godt for boligejerne, fordi lav vækst peger i retning af lavere rente.
Jeg følger de daglige auktioner her på bloggen. Så kig ind, hvis du er interesseret i at følge med.
Om Nykredit Bloggen
Tilmeld RSS-feed
Følg bloggen på Facebook
Følg bloggen på Twitter
4. december 2008 kl. 19:52
Betyder det, at NyKredit først er begyndt at sælge i dag den 4/12?
4. december 2008 kl. 20:00
Ja, det er lidt forskelligt hvordan de enkelte realkreditinstitutter tilrettelægger auktionerne. Og i dag er Nykredits første dag.
4. december 2008 kl. 20:04
Stor ros til Jer for at blogge om denne for mange af os vigtige information. Men husk også vinklen med rentetilpasningslån i EURO – dem er vi jo også nogle stykker der har gavn / spænding af :-)
5. december 2008 kl. 14:32
Hej Lars – det har du helt ret i. Vi er ved at lægge sidste hånd på en lille oversigt, som vi vil opdatere dagligt i auktionsperioden. I denne oversigt vil du også kunne finde lån i euro.
Indtil den er klar (og jeg får lagt et link ind her på bloggen), kan jeg nævne, at gennemsnittet af to dages auktioner er på ca. 4,35 pct. for F1 i euro.
F1 i kroner lå i dag på samme niveau som i går. Så der er vi på ca. 4,95 pct. Som forventet fik gårsdagens rentenedsættelse ikke den store effekt, fordi rentenedsættelsen allerede var indregnet i kurserne.
5. december 2008 kl. 14:46
Hej Michael,
I har en glimrende oversigt over resultatet for jeres F1 auktioner her:
http://www.nykredit.com/inform.....s_2008.xml
Men:
1. Hvad er forskellen på auktion 1 og 2 (under “10 day auktion”)?
2. Er det de samme renter der gælder for Totalkredit X1 lånene?
Mvh
Claus
5. december 2008 kl. 14:57
…ja, det er på sin vis en ok oversigt. Den er dog rettet mod investorerne og af samme årsag på engelsk. Så vi satser på at komme op med noget der er mere tilgængeligt.
Auktion 1 og 2 er blot en teknisk opdeling af obligationssalget, hvor der på den første auktion sælges helt korte obligationer (udløb 1. januar 2010), mens der på den anden auktion sælges længere løbetider.
Og til dit andet spørgsmål: Ja, det er det. Vi har såkaldt fælles funding. Og det betyder at det er nøjagtigt de samme obligationer, der ligger bag lånene uanset om de kommer fra Nykredit eller Totalkredit.
5. december 2008 kl. 15:03
Super. Tak for hurtigt svar.
Mvh
Claus
5. december 2008 kl. 16:43
Dejligt med noget initiativ fra jeres side. Glæder mig til at se hvad I kommer med, det er jo lidt “forkert” at lure ovre ved konkurrenten og vi kan vel ligeså godt følge det her.
Igår og idag har været spændende og det har da hjulpet på renten. Især Eurolånet ser ud til at være kommet efter det, I må have fået en vis størrelse på serien i forhold til tidligere (euro var i en periode dyrere end DKK). Spændende om der lige pludselig kommer investorer på banen der har lurepasset og der faktisk er flere penge i markedet end forventet.
6. december 2008 kl. 15:23
Det var klogt at vente med auktionerne fra Nykredits side til rentemødet i ECB.
Jeg var allerede opmærksom på dette i november måned, da mødet og auktionsdagene blev meddelt os.
Nu kan jeg som RD lånetager jo godt ærgre mig over, at vi får en højere rente i 2009, end hvis vi havde skiftet til Nykredit.
Jeg har længe overvejet at skifte til Nykredit, men er stoppet af de omkostninger, der ligger i sådan en ændring. Selv om renteforskellen er lille, kan jeg ikke lade være med at overveje en konvertering til Nykredit, for denne udvikling vil på lang sigt forstærkes.
Hvis Nykredit opnår bedre kurser fortsat, vil det jo kunne betyde op mod 500 kr. om måneden, som på ca. 2.500.000 kr i hovedstol i løbet af nogle år vil opveje lånesagsomkostningen. Jeg vil i det mindste her anbefale andre at tage dette med i overvejelserne, hvis de overvejer låneomlægning eller låneoptagelse fremover.
6. december 2008 kl. 17:07
kan vi regne med en rente på f1 lån på under 5 % i 2009
6. december 2008 kl. 17:09
@ Svend,
hvis jeg nu skal være helt ærlig, så er det nok lidt af en tilsnigelse at sige at vi har været kloge. Der er mange forhold der påvirker auktionerne, hvoraf centralbankernes gøren og laden kun er en del af det samlede billede.
Det er normalt kun en brøkdel af en procent, der skiller de enkelte realkreditkinstitutters auktioner fra hinanden. Derfor vil forskellene fra det ene år til det andet formentlig udligne hinanden over tid. Så jeg tror ikke at denne forskel i det lange løb skal lægges til grund for at vælge det ene realkreditinstitut frem for det andet.
Men når det er sagt, så er vi selvfølgelig glade for at du overvejer at skifte långiver.
8. december 2008 kl. 10:28
Hvorfor har Nykredit taget så stor afstand til F1 lån i EUR. Når rentespændet mellem EUR og DKK er så stort, som det er i øjeblikket, så burde man i det mindste have rådgivet omkring mlige fordele/ulemper, istedet for at fraråde EUR lån på det kraftigeste, som man har gjort på hjemmesiden. Jeg overvejede faktisk at tage et F1 lån i EUR, men på baggrund af alle “de kloge” hoveder fra realkreditten, så gjorde jeg det ikke, selvom det nu tydeligt viser sig, at det bliver væsenligt billigere end i DKK. Jeg syntes at I fremover skal være noget mere objektive i jeres låneanbefalinger og beskrive de mulige fordele og ulemper istedet for på forhånd at fraråde nogle produkter, når I ligesom alle andre, ikke har en krystalkugle og derfor ikke ved hvordan fremtiden tegner sig.
8. december 2008 kl. 12:54
@ Hans: Det er der ingen garanti for. Faktisk ligger renterne lidt højere på dagens auktion og det bringer det foreløbige gennemsnit op på ca. 5% – jeg skal som sagt nok vende tilbage med et link til en resultatside lige så snart den er klar.
@ Jesper: Du har ret i, at kigget i krystalkuglen er fælles for alle. Hvis vi skal anbefale lån i euro aktivt til almindelige boligejere, så skal der være nogle klare fordele med en rimelig stor sandsynlighed.
I lange perioder efter sommerferien har lån i euro været et – objektivt set – direkte dårligt lån. Nu er billedet vendt, så der er en rentefordel. Men du skal tænke på, at vi har været gennem en periode med stærkt pres på kronen og med stor usikkerhed. Og der er stadig usikkerhed.
Min holdning er, at du skal tænke dig godt om inden du kaster dig ud i et lån i valuta som almindelig boligejer med indkomst i danske kroner. Og selv om kroner/euro er ‘verdens kedeligste valutakryds’, så kræver det en grundig stillingtagen fra dig som låntager og grundig rådgivning fra os som långivere.
Selv om der p.t. er en rentefordel, vil vi ikke gå ud med en generel anbefaling af lån i euro. Men Du er altid velkommen til at tage snakken med en af vores rådgivere.
8. december 2008 kl. 16:57
Så lykkedes det at få nogle resultater. I kan gå ind via ‘privat‘ og ‘relevante links’ eller finde det direkte her.
9. december 2008 kl. 09:44
Hej
Dejligt med et link, så mangler vi bare at det opdateres :-))
Hvorfor kan resultatet ført komme næste dag, auktionen er jo afslutte ved 12-tiden og der kommer RD som regl med en info om deres resultat?
9. december 2008 kl. 12:24
Hej Anders,
ja, det kan se ud som om vi er for langsomme. Men det skyldes et teknisk forhold omkring auktionen. Det er rigtigt at den daglige auktion afsluttes om formiddagen. Men den kurs der indgår i Nykredits 10-dages gennemsnit, er den officielle gennemsnitskurs, der først kendes kl. 17 og afspejler alle handlerne over dagen. Derfor kender vi også først det endelige resultat for gennemsnittet sent om aftenen den 18. december.
Renterne kører lidt op på formiddagens auktioner og vi ligger lige under 5,3% i kontantrente på dagens salg. Det bringer gennesnittet op omkring 5,1%.
Der er ikke nogen konkrete forklaringer på stigningen. Jeg må bare konstatere, at der er en vis træghed på markedet.
9. december 2008 kl. 12:48
Hej Michael,
Kan vi ikke også få en oversigt over F1 euro auktionerne?
9. december 2008 kl. 12:54
Hej Anders,
jo da, hvis du følger linket 4 kommentarer oppe i denne tråd, så har du en tabel over den foreløbige gennemsnitsrente. Det går fortsat (overraskende) godt med euro-lånene. I dag lå vi lige over 4,3% hvilket p.t. peger på et gennemsnit på ca. 4,35%. Så det ser fornuftigt ud.
9. december 2008 kl. 15:25
Lyder super. Er dette gældende for både F1 euro med afdrag og afdragsfrihed?
9. december 2008 kl. 17:15
Ikke for at være fræk, men blot til inspiration,prøv at følg nedstående link.Der får man nemt en oversigt over hvordan landet ligger.
http://www.rd.dk/rentetilpasning
9. december 2008 kl. 17:25
Interessant.
Også at se at RD i dag fik en rente på 5,2% mens Nykredit fik det på 5,3%!
9. december 2008 kl. 17:43
Hej Michael,
De tal du fortæller om gælder de også for totalkredit’s F1 lån?
Så vidt jeg er bekendt, formidler i totalkredits obligationer, da Nykredit er medejer af TK. Er det korrekt?
Mvh Steffan
10. december 2008 kl. 08:45
Hej.
Jeg har et spørgsmål:
Hvorfor sætter man ikke renten = 0% – hvad kan der ske (dette er en opgave)
10. december 2008 kl. 09:01
Det RD link giver et flot overblik, kan NK ikke kopier skemaet, lave et link, så vi kan få samme overblik.
Også med en-dagsauktionen imorgen.
10. december 2008 kl. 12:11
@ Anders A: Kontantrenten er omtrent den samme for lån uden afdrag (et nøk lavere), da det er de samme obligationer der benyttes til fundingen af disse lån.
@ Lars og Anders N: Jeg synes også det er en god oversigt. Vi laver dog ikke om i vores måde at vise resultaterne på nu.
@ Steffan: Totalkredits lån bliver rentetilpasset på samme vilkår, da vi har såkaldt fælles funding. Det er med andre ord nøjagtigt de samme obligationer der ligger bag lånene.
@ Hans: Renten er ikke noget ‘man’ sætter. Der er i øvrigt ikke én rente, men mange. Renten er grundlæggende bestemt af udbud og efterspørgsel, og der er mange faktorer, der kan påvirke fastsættelsen. Kontantrenten på eksempelvis et F1-lån fastsættes ved at vi sælger den mængde 1-årige obligationer, der skal til for at finansiere samtlige lån. Efterspørgslen på auktionerne afgør kursen. Når kursen er kendt kan kontantrenten og ydelsen for 2009 beregnes.
Formiddagens auktion ligger på niveau med i går, dog er lån i euro kommet lidt bedre ud.
10. december 2008 kl. 13:25
@Michael
Hvad er forskellen så på kursen auktionerne forløber til og den kontantrente i skriver på jeres opgørelse?
Er det kursfradrag som Nykredit tager eller?
10. december 2008 kl. 14:02
Hej Martin,
Nykredit sælger en mængde obligationer på formiddagsauktionen, hvor der fastsættes en kurs. Den kurs indgår vægtet i den samlede gennemsnitskurs for den pågældende fondskode samme dag. Det er gennemsnitskursen på OMX (Fondsbørsen), der benyttes til at beregne kontantrenten. Der kan være forskel på de to kurser, hvis der er en stærk tendens den ene eller den anden vej i markedet inden for dagen. Men normalt vil de ligge tæt på hinanden.
Her lidt teknik til den interesserede: Nykredit beregner en kursskæring på 0,05 kurspoint fordi gennemsnitskursen kl. 17 er ‘midt marked’ – med fradraget kommer vi frem til en kurs der er det bedste bud på en gennemsnitlig købskurs på dagen (det svarer til, at der er et handelsspread på 10 øre). En eventuel forskel på auktionskursen og kl. 17-kursen er Nykredits risiko på godt og ondt. Kursen er i øvrigt en terminskurs frem mod 2. januar 2009. Det skyldes at det er der rentetilpasningen faktisk finder sted.
10. december 2008 kl. 15:47
Hej Michael,
Jeg låste renten på mit F1-lån tilbage i november (til 5.05%), så min interesse i resultatet af auktionerne er nu rent akademisk.
Jeg bliver i den forbindelse lidt forundret over, at renten på F2, F3, og F5 lånene er lavere end på F1. Normalt er renten på et lån med længere løbetid jo lidt højere. Er det fordi det forventes, at den korte rente inden for en forholdsvis kort tidshorisont skal længere ned og vil holde sig der i et stykke tid?
Når jeg spørger, er det fordi jeg gik fra F2 til F1 netop i forventning om, at renten ville være lavere til næste år, hvor jeg så kan vælge en lidt længere periode inden næste refinansiering. Må så indrømme, at jeg faktisk ikke checkede renterne på F2 og F3 inden jeg tog den beslutning – lidt dumt måske, men så lærte jeg det :-)
Med venlig hilsen
Lau
10. december 2008 kl. 16:30
Hej Lau,
det er et fænomen der opstår i situationer, hvor der er stærke forventninger i markedet om rentefald. Sådan en invers rentekurve er lige nu drevet af, at der dels er forventninger om rentefald globalt, begrundet i den markante vækstafmatning der finder sted oven på den finansielle krise og de kreditstramninger den har ført med sig.
Dels har vi en renteforskel til resten af Europa på 1,75 pct.point. Markedet forventer at presset mod kronen aftager i det nye år. Og det vil give Nationalbanken mulighed for at sænke renten isoleret.
Det er ikke sikkert det var et dumt valg. Det afhænger jo af hvilken rente du får ved næste års auktioner. Hvis afmatningen bider sig fast kan de gå hen og blive lavere end i år – men hvem ved hvad der sker de næste 12 måneder?
11. december 2008 kl. 09:06
Hvorfor benytter de danske realkreditselskaber sig ikke af samme afregningsmetode under auktionerne? RD har kontantrenten klar 10 min. efter skæringstidspunktet, mens Nykredit først har deres kontantrente klar, når alle handler er gennemført på fondsbørsen.
Som billedet ser ud netop nu, så har RD f.eks. opnået en lavere kontaktrente for deres F1 lån end NK, selvom RD startede deres auktioner med 3 høje rentedage inden NK gik igang d. 4.
RD’s F1 rente lyder i øjeblikket på 5,22% mens NK er på 5,26%…
NK’s afregningsmetode må altså siges at være dårligere end RD’s eller også må investorerne være mere villige til at investere i RD obligationer istedet for NK??
11. december 2008 kl. 09:18
Interessant spørgsmål Jesper.
Jeg har undret mig over det samme. I starten hørte vi, at vi var “heldige” fordi NK startede senere end RD – da renterne var højere de første dage, men alligevel er renten hos NK nu højere end hos RD…
VH
Claus
11. december 2008 kl. 10:15
Hej Jesper og Claus – jeg forstår godt Jeres undren. Forklaringen er følgende. Den ‘forventede’ gennemsnitsrente vi angiver er beregnet på den måde, at vi tager den sidste observation og lægger den ind som forventning for resten af perioden. Hvis den seneste rente har været relativt høj, så giver det et højt gennemsnit (lige nu 5,26%).
Det direkte gennemsnit af renterne fra 1. december til i går (vi startede som bekendt først den 4. december) var 5,22% for RD’s kontantrente og 5,18% for vores.
I kan imidlertid ikke konkludere at det ene auktionsprincip er bedre end det andet. Der er forskel – men om det giver en lidt højere eller en lidt lavere rente er forskelligt fra år til år. Derfor har vi aldrig brugt de situationer hvor vores auktion er kommet lidt bedre ud, til at slå os på brystet. Og vi har heller ikke oplevet at vores konkurrenter har gjort det i de år de har fået de laveste renter. Under alle omstændigheder er forskellene normalt så små, at det næsten ikke betyder noget for låneydelsen.
11. december 2008 kl. 10:19
Hej Michael
Hvis man vil se udviklingen i renten på F1-euro henviser du til linket( 4 kommentarer oppe i denne tråd ), så skulle man finde en tabel.
Det kan jeg bare ikke finde ud af! Hjælp!
mvh
Niels
11. december 2008 kl. 10:31
Hej Michael.
Fint nok med din forklaring, men det ændrer vel ikke ved, at RD har klaret sig markant bedre end jer indtil videre i auktionerne. Hvis vi f.eks siger, at RD også først var startet d. 4, så vil de idag have en gennemsnitlig kontantrente på 5,1% mod jeres 5,26% hvilket svarer til en lavere rente på 0,16% svarende til ca. kr. 1600,- for en lånt million, så jeg ved ikke hvad der er små beløb i din bog, men som den jyde jeg er, der er kr. 1600,- ekstra i forhold til jeres konkurrent altså også penge…
11. december 2008 kl. 10:31
Hej Niels – det er nok nemmere at finde linket nederst i selve indlægget. For god ordens skyld får du lige linket her også.
11. december 2008 kl. 13:21
@ Jesper: De 5,26% er som sagt et gæt, der afspejler at renten skal blive hvor den er, hvilket vi jo ikke ved om den gør. Hvis du skal sammenligne, skal du kigge på de 5,17% overfor de 5,10%. Det svarer til en forskel i den månedlige ydelse efter skat på omkring 25 kroner.
Hvis du ikke kan få tallene til at stemme, skyldes det også, at du på et lån med afdrag får en kompensation i den samlede ydelse, idet en højere rente giver anledning til et lavere afdrag. Hvis lånet er afdragsfrit, så er forskellen lidt større (58 kroner). Men lad os se hvor det hele lander, så sammenligner vi til sidst.
11. december 2008 kl. 13:54
Jeps, det er jeg med på, men hvis vi f.eks. sammenligner de sidste 2 dage d. 9 og 10 december så har RD en F1 rente med afdrag på henholdvis 5,21% og 5,24% mens I ligger på ca. 5,35% for begge dage (lidt svært af se den præcise på jeres søjlediagram…) det er altså en forskel pr. dag på over 0,10% og sådan en stor renteforskel syntes jeg lyder unormalt og det er derfor jeg sætter spørgsmålstegn ved jeres afregningsmetode…
Men vi må se hvor det hele ender og under alle omstændigheder er det fin service at I står til rådighed med svar.
11. december 2008 kl. 15:11
Resultatet af 1-dags auktionen – kommer den også først i aften?
Kan du ikke skrive satsen her, for den kommer jo ikke i skemaet.
11. december 2008 kl. 15:25
Her dagens enkelt-auktion (der benyttes af ca. 5% af vores kunder):
Kroner:
F1 = 5,22% (4.362 kr.)
F3 = 4,52% (4.130 kr.)
F5 = 4,63% (4.164 kr.)
Euro:
F1 = 4,12% (537 euro)
12. december 2008 kl. 14:51
Jeg er ikke med i rentetilpasningen, funder mit lån 30.12. fra fastrente. Jeg savner helt konkret et sted på hjemmesiden eller i “mit Nykredit” hvor jeg kan aflæse dagens kurs og tilsvarende rente på relevante, åbne obligationsserier, dkk som eur. Jeg følger gerne udviklingen, det har jeg indtryk af mange gør, og det kan jeg så bare ikke hos Nykredit! Eller hvad?
Jeg kan foretage en omlægningsberegning og til slut se kurs og vægtet rente/bidrag, men det er voldsomt besværligt.
12. december 2008 kl. 15:25
@Lars
Du må i så fald følge kursen på børsen og derigennem se hvad renten vil være (det tror jeg ihvertfald er nemmest). Der skal du så tage højde for den kursskæring som Nykredit vil beregne sig.
Ps: Nykredit har også en side med tilbudskurser på obligationer men jeg mener ikke renten fremgår der.
12. december 2008 kl. 16:07
Hej Lars og Martin, tag et kig på dette link og se om det er relevant.
18. december 2008 kl. 10:51
Her på den sidste dag på auktionerne, ser det ud til at vi lander på et gennemsnit på (forventning – kan ændre sig lidt):
5,15%
Det svarer til en ydelse på ca. 4.340 kroner pr. md. for et F1-lån på 1 mio. kroner.
Det er et godt resultat, som alle i lyset af Finanskrisen, kan glæde sig over.
18. december 2008 kl. 16:04
Og hvordan ser det ud for Euro F1, hvad endte den på?
18. december 2008 kl. 19:11
Jeg kan se på flere netmedier, at Nykredit formenligt får den billigste F1 rente i år med 0,01% i forspring til nr.2 Men faktum er vel at Nykredit har været ret ringe til at skaffe deres kunder billig finansiering. I kun 1 tilfælde (en dag) har Nykredit vært billigere end RD og slutter alene på en samlet førsteplads fordi NYK har haft de sidste 2 børsdage med markant lavere F1-renter. Det meste af torsdagen har de skarpe 4-2010 haft en effektiv rente på 4,67-4,77% (bud/udbud)(uden kursskæring). Gad vide hvor forskellen er havnet, hvis det er “lykkes” med en rente på 5,15 i dag?
18. december 2008 kl. 20:05
Hej Michael,
Ganske interessant spørgsmål, som jeg også har undret mig lidt over.
Bliver interessant at høre Nykredits svar, for der bliver altså lagt lidt ekstra rente ovenpå den rente Nykredit får hver dag… og det kan vel kun være kunderne som betaler denne mer-rente?
Mvh
Claus
19. december 2008 kl. 10:23
Her en lille oversigt med de endelige resultater – følg et link her senere…
F1 (DKK, afdrag) 5,14% – 4.335 kr/md
F1 (DKK, pause) 5,11% – 3.132 kr/md
F1 (EUR, afdrag) 4,20% – 541 euro/md
F1 (EUR, pause) 4,17% – 350 euro/md
@ Michael og Claus:
Den rente jeg har refereret til ovenfor er kontantrenten, d.v.s den rente du betaler som låntager. Kontantrenten fremkommer på følgende måde:
Nykredit sælger en mængde obligationer på formiddagsauktionen, hvor der fastsættes en kurs. Den kurs indgår vægtet i den samlede gennemsnitskurs for den pågældende fondskode samme dag. Det er gennemsnitskursen på OMX (Fondsbørsen), der benyttes til at beregne kontantrenten. Der kan være forskel på de to kurser, hvis der er en stærk tendens den ene eller den anden vej i markedet inden for dagen. Men normalt vil de ligge tæt på hinanden.
Nykredit beregner en kursskæring på 0,05 kurspoint fordi gennemsnitskursen kl. 17 er ‘midt marked’ – med fradraget kommer vi frem til en kurs der er det bedste bud på en gennemsnitlig købskurs på dagen. En eventuel forskel på auktionskursen om formiddagen og kl. 17-kursen er Nykredits risiko på godt og ondt.
Lidt teknisk – men det er forklaringen på de forskelle i ser. Her til kommer, som I selv er opmærksomme på, forskellen mellem hvilke dage vi har brugt til at afvikle vores auktioner.
19. december 2008 kl. 13:15
Hej!
Jeg forsøger at finde ud af hvordan renten på et tilpasningslån beregnes ud fra kursen på obligation, men klarer ikke se nogen klar sammenhæng på de ulige obligationerne (F1-F5). Kan du forklare mig/os formelen?
Mvh,
Georg
19. december 2008 kl. 13:34
Hej Georg – det er temmelig kompliceret. Hvis du f.eks. har et F3-lån, så indgår der tre obligationer med henholdvis 1-3 års løbetid. Når den længste obligation udløber, bliver dit lån rentetilpasset. Obligationerne skal udstedes i et bestemt forhold der tilfredsstiller flere forhold. For det første skal ydelsesrækken på dit lån dække betalingerne på obligationerne. For det andet skal obligationerne sælges til markedsbestemte kurser. Og for det tredie skal der sælges en mængde obligationer, der samlet set giver et provenu, der svarer til gælden på dit lån. Alt dette sker iterativt, d.v.s. ad flere omgange for at få det hele til at passe.
Først når mængderne i de enkelte obligationsfondskoder er fastlagt, kan du på baggrund af tilbudskurserne beregne kontantrenten.
Så det er desværre ikke gør-det-selv beregninger.
22. januar 2009 kl. 09:51
Er det muligt at få glæde af den faldende rente på F1-lån i løbet af 2009 og hvad vil omkostningerne være?
22. januar 2009 kl. 12:05
Hej Else,
det kommer lidt an på hvad du tænker på. Hvis du tænker på at optage et nyt F1-lån på et tidspunkt, så vil der formentlig være gode muligheder for, at du kan optage det til en lavere rente hen ad vejen.
Hvis du derimod allerede har et F1-lån, hvor renten er fastsat for 2009, så vil du ikke umiddelbart få glæde af rentefaldet før næste gang du skal rentetilpasse.
Nogle har også spurgt om det er en god idé at omlægge sit nuværende F1-lån for at optage et nyt til en lavere rente. Det vil jeg dog ikke anbefale, da omkostningerne herved overstiger fordelene.