Log på
Bank
Hmmm – tænk at man næsten kan blive træt af at slå rekorder… I det her tilfælde er der dog tale om ren luksus, for det handler jo selvfølgelig om rentetilpasningslånene. Og lige nu er vores forventning altså endnu en rekord her ved auktionen i september. Og samtidig ligger 4% lånene i rekord høje kursniveauer, så det er på alle fronter, at boligejerne bliver forkælet med lave renter.
Det koster gratis
Det skal ikke handle om, at vi forventer renten stiger. Det skal heller ikke handle om, hvor meget man kan afdrage. Heller ikke om at det er nu man skal vælge et fastforrentet lån i stedet for rentetilpasningslån. Men måske om sund fornuft… For uden udsigt til stigende renter lige om hjørnet (læs det kommende år), så er det svært andet end at nyde de lave renter på alle boligejeres vegne. Så hvordan skal man så bruge den sunde fornuft?
Frit valg på alle hylder
Både fastforrentede lån og rentetilpasningslån ligger med kursniveauer/renter, der gør, at jeg ville putte dem alle i kategorien ”historisk gode”. Men uden en egentlig forventning om stigende renter i det kommen år, så kan man ikke lægge en strategi på det grundlag. I stedet er vi dykket ned i afdelingen for sund fornuft
Nykredit mener…
Vi har for godt 50 mia. kr. lån, der skal rentetilpasses nu her ved auktionerne i september. Og det er klart, at en kontantlånsrente på forventede 1,66% på et F1 lån må friste mange. Og på lang sigt vil F1 kunderne højst sandsynligt have haft det billigste lån. Alligevel vil jeg gerne pege i retning af F5 lån lige nu: Her kan man få en kendt rente i fem år til en forventet kontantrente på 2,38%. Eller 1,5% under gennemsnittet for F1 lånene i de sidste 14 år… Ingen bøvl m rentetilpasning i fem år. Ingen usikkerhed om udsving i renten i fem år. 2,38%. Er det nok til at få dig til at ændre til F5?
Om Nykredit Bloggen
Tilmeld RSS-feed
Følg bloggen på Facebook
Følg bloggen på Twitter
18. august 2010 kl. 13:52
Hej Sune,
jeg har pt 2,0 mio i F1 uden afdrag til refinansering pr. december, restløbetid 27 år. Jeg overvejer at lægge om til fast 4% med henblik på en fremtidig restgældsreduktion – når renten engang stiger. Og så er mit spørgsmål til dig – hvornår gør den det?
18. august 2010 kl. 15:22
Hej Per
Klart spørgsmål – bange for at svaret ikke bliver så klart… I vores renteprognose sker det ikke i de førstkommende 12 måneder. Det er den klare del af svaret – det mere uklare bliver så hvad der skal til for at renten stiger… Rentestigninger i den lange ende er typisk drevet af uro eller inflationsfrygt – det sidste er det man kan have prognoser omkring, og det det kræver er, at der kommer gang i den økonomiske vækst igen og, at privatforbruget samtidigt stiger. Og det er det, der lader vente på sig. I efteråret så vi, at rentestigningerne især var drevet af uro på de finansielle markeder. Og den type uro har vi jo ikke i prognoserne – og forventer heller ikke at de kommer. Men hvor travlt har du? For en hurtig lommeberegning viser mig, at stiger den lange rente bare lidt under 1 pct.point inden for de næste tre år, så er du break even ifht et rentetilpasningslån. Og det er på ingen måde urealistisk. Jeg har regnet på lån med afdrag. Så selvom vi ikke forventer store rentestigninger i det kommende år, så kan du sagtens samlet set gøre en god forretning – så travlt har du nemlig heller ikke…
Mvh Sune
19. august 2010 kl. 15:10
Hejsa.
Hvis man her og nu vælger et F5-lån. Hvordan er man så stillet hvis huset eks.vis skal sælges om 2 år? Er det ikke utroligt dyrt at ophæve sådan et lån?
Hilsen Ulrik
24. august 2010 kl. 11:05
Hej Ulrik
Beklager svartiden – der er rigeligt at se til lige nu :-) F5 lån er det, der hedder inkonverterbare. Det vil sige, at hvis man vil ud af lånet på et andet tidspunkt end til en rentetilpasning, så skal man købe obligationerne til dagskurs. Man kan altså ikke opsige til kurs 100 som på de konverterbare obligationer. Og derfor er det sådan, at hvis renterne falder yderligere fra det nuværenede niveau, så vil kursen på obligationerne stige. Helt konkret så kan man sige, at obligationerne har en rentefølsomhed, der gør, at hvis renten falder med 1 pct.point, så vil kursen stige med ca 4 kurspoint – fx fra 100 til 104. Og det er den risiko, du har. Omvendt: Hvis renterne stiger, så falder kursen tilsvarende.
Giver det dig skyts nok til at komme videre med din beslutning?
Mvh Sune
24. august 2010 kl. 11:58
Hej Ulrich,
Kan man opsige F1 lån til rentetilpasningsdagen til kurs 100, eller er det altid dagskursen?
mvh
Raymond
24. august 2010 kl. 12:01
Hej Raymond
Ja – du skal bare gøre det inden opsigelsesvarslet – typisk en måned før selve rentetilpasningen. Dog er det sådan, at kursen på F1 obligationerne sjældent afviger fra kurs 100 fordi de maks løber i et år. Så ofte kan man bare købe dem tilbage.
Mvh Sune
24. august 2010 kl. 14:41
Hej Sune,
Jeg har et F1 rentetilpasset uden afdrag med loft aftalt frem til 2013 på 5,15. Har rigtig god økonomi og sparer meget op. Valgte lånet i sin tid da eneste alternativ dengang var en 7% til en dårlig kurs. Siden er der sket meget. Renten er en trediedel, hvilket blot giver endnu bedre mulighed for opsparing – men da det af ovennævnte årsager er det svært samtidig at få en rimelig rente foreslår mit pengeinstitut 4% fastforrentet med afdrag. Men jeg er i tvivl. Hvorfor ikke blot fortsætte opsparingen og nyde godt af den lave rente? mvh Henrik
25. august 2010 kl. 08:42
Hej Sune,
Jeg er i den situation at jeg har et F1 lån på mill dkk 3,1 med tilpasning december, restløbetid 27 år.
Denne overvejer jeg kraftigt at bytte ud med en 4% 2041 med afdrag for at kunne lave en restgældsreduktion på senere tidspunkt.
Har man en tommelfinger-regel om elasticiteten ml. renten og kursen – altså hvor meget forventer man kursen ændres pr. pct.point den lange rente ændres?
For denne har stor betydning for hvornår jeg er break-even, og dermed kan gøre en god forretning.
Mvh Brian
25. august 2010 kl. 14:55
Hej Brian
Det du skal holde op mod hinanden er, at du på dit F1 lån betaler mindre og sparer mere op, mens du på 4% lånet omvendt har fast ydelse og mulighed for at skære i restgælden. På et års sigt kan man sige, at hvis du har et lån med afdrag, så skal renten stige med 50 bp så falder restgælden på 4% lånet så meget, at de to lån har været lige billige omkostninger ved omlægningen inklusive. Stigninger ud over det er “ren gevinst” til 4% lånet. Altså at det samlet set har været billigere. Hvert år der går, der sparer man ved det nuværende renteniveau ca 15.000 om året på F1 vs 4% (lavere ydelse og højere afdrag) – så dit fastforrentede lån skal “kun” falde med 0,15 kurspoint i kurs for at du holder trit. Så det er faktisk ikke så store rentestigninger der skal til. Men ingen tvivl om at det er et sats. Omvendt får du sikkerhed i en usikker tid.
Mvh Sune
25. august 2010 kl. 15:12
Hej igen Sune,
Tak for dine betragtninger, som selvfølgelig er ganske relevante. Men lad os sætte spørgsmålet på en spids.
Hvis jeg hjemtager et 4% 41 med afdrag til tæt på kurs 100, og renten i samfundet i løbet af eks. en femårig periode stiger 2 pct. point, således at et nyt 6% 30 års lån tangerer kurs 100.
Har man da en tommelfingerregel der antyder hvor meget kursen på mit 4% 2041 vil være til den tid?
Mvh Brian
25. august 2010 kl. 17:06
Hej Brian
Med en kurs idag på 99,47 så vil kursen ligge på 87,95 om fem år med en stigning i renten på 2 pct.point. Det var jo ganske præcist (med der er selvfølgelig lidt antagelser bag…)
Mvh Sune
29. august 2010 kl. 11:18
Hej Sune,
Er F5′eren ikke netop at sætte sig mellem 2 stole lige nu, hvis man er enig i at vi ikke vil stigende renter det næste år?
Man går jo glip af en konverteringsgevinst på sigt ved ikke at tage 4% fast og man får “ikke alt det gode med” på F1′eren…..tværtimod låser du dig selv fast i 5 år, til et tidspunkt, hvor vi alle er meget usikre på hvad der er sket, fordi vi ikke endnu har en idé om, hvor lang tid det tager at få gang i væksten igen.
mvh.
Frank
30. august 2010 kl. 08:59
Hej Frank
Det er klart, at F5 rummer fordele såvel som ulemper. Når vi peger på F5 så er det simpelthen fordi det er så billigt at få låst sin rente lige nu i lidt flere år end bare et enkelt. Men jo – hvad sker der i fremtiden? Og er det netop om fem år at renten topper? Så ville du jo alligevel have oplevet en jævn stigning i ydelsen hvis du kører med F1… Det her med indlåsning synes jeg er en lille smule overdrevet: Hvis renterne stiger, så er der ok varighed på dit F5 lån, og en indfrielse kan dermed blive ganske fornuftig.
Men det er klart, at man skal have en nogenlunde ide om hvor man er om fem år – overvejer man at flytte eller noget i mellemtiden, så er F5 ikke en god løsning. Og ens egen livssituation er nok noget nemmere at overskue end renteudviklingen.
Mvh Sune
30. august 2010 kl. 18:30
Hej
Mit spørgsmål er: Jeg har et 5% obl. lån stort kr. 1499000 rest 27 år, optaget med 10 års afdragsfrihed til indledning.
Vi regner med at skulle sælge hus inden for 5-7 år, jeg tænker at omlægge til F5 og med den mindre ydelse afdrage
ekstraordinært på banklån. Jeg ved at jeg får en lidt større obl. restgæld her og nu.
Hvad ville du råde til i lign. situation ? Skal bemærkes at
vores hus er købt primo 2007.
Det forventede salg er grundet pension på det pgl. tidspunkt
Mvh.
Jan Larsen
31. august 2010 kl. 20:58
Hej Jan
Der er ingen tvivl om, at du med et F5 lån kan få afdraget væsentligt mere end på dit 5% lån. Og hvis det er det du vil, så vil jeg anbefale dig at du forkorter løbetiden på dit F5 lån så ydelsen efter skat er mage til den du betaler idag – så får du virkeligt boostet dine afdrag.
Det jeg godt kan lide ved F5 løsningen er, at du får et “kendt” regnestykke. Altså du kender facit efter de fem år. Så den løsning du selv er nået frem til virker så absolut fornuftig i mine øjne. Og efter de fem år kan du jo vælge F1 lån og tage bestik af situationen år for år indtil et eventuelt salg.
Mvh Sune
2. september 2010 kl. 22:00
Hej Sune,
Jeg/vi er første gang køber og har købt et hus til kr. 2.385.000. Vi ligger kr. 150.000 i udbetaling fra egen opsparing.
Vi skal låne ca. kr. 360.000 i banken (5.3% i rente)og resten dvs. Ca. kr. 1.910.000 skal finansieres via realkreditlån.
Mit spørgsmål er nu hvilken finansiering skal man vælge som første gangs køber? For der er jo et bredt udvalg af muligheder.
Læser man anbefalinger på nettet går de fleste på omkonverteringer og ikke så meget om første gangs køber.
Jeg hælder selv lidt til 4% nu da kursen er steget til over 98(afdragsfri), men festen omkring F1 ser jo ud til at holde lidt endnu.
F1 vil gøre at vi kan hurtigere kan afdrage på banklånet. F5 er, som nævnt historisk lav, og stadig give mulighed for at afdrage hurtigere på banklånet. Kursen på 4 % er gunstig, men knap så hurtig mulighed for afvikling af banklån.
Mvh
Henrik
11. september 2010 kl. 01:54
Hej sune.
Jeg har 2.280.000 F1 lån uden afdrag.Rest løbetid ca 1 år.
Hvad vil du anbefale når lånet skal fornyes?. jeg vil vælge F1 lån igen.Men vil gerne betale afdrag denne gang.Er det en god valgt?
16. september 2010 kl. 09:16
Hej Sune
Mit spørgsmål er lidt i stil med Henriks fra d. 2/9 2010.
Jeg står og skal til at købe bolig med min kæreste. Vi kommer begge fra tidligere forhold og bor på nuværende tidspunkt dyrt til leje og derfor inden opsparing og står derfor overfor en fuldfinansiering.
Er lidt frustreret over min bank, som ikke rigtig radgiver og vejleder, men nærmere konkluderer i forhold til at vi bør spare 100.000 op til en udbetaling først. Ser en del øk. programmer og hører eksperter sige, at det ikke er tiden til opsparing til bolig og at man skal købe nu.
Vi har en samlet indtægt på 730.000 og ingen specielle store udgifter til dyr bil osv.
Boliglånet vilo dog være lidt stort, pga. fuldfinansiering og banken vil have at vi 100.000 med til selveflytning og småtingsreparation. Huset vi ser på koster 2,5 dvs. en blankodel på 700.000.
Vores idé var at køre F1 afdragsfrit og dermed kunne nedbringe de 700.000 på ca. 7/8 og derefter kun stå med kreditforeningslånet.
Synes du at det virker som et dumt projekt og hvilke låntyper/finansieringsmuligheder ville du pege på. Jeg blev jo lidt inspireret af din plædering for F5
VH
Stine
19. september 2010 kl. 21:53
Kære alle
Beklager den lange svartid på bloggen – har fået en lille søn, så der har været mere bleskift end blog de seneste to uger. Svar følger til alle nedenfor!
Bedste hilsener
Sune
19. september 2010 kl. 21:56
Hej Henrik
Som førstegangskøber er det vigtigste at man har en høj grad af budgetsikkerhed. Der kan komme mange overraskelser. Så selv med en økonomi med megen luft og fleksibilitet vil jeg anbefale, at man har et fast konservativt budget. 4% lånet ligger lige for, men jeg kan sagtens se, at rentetilpasningslånene frister! Men så ville jeg nok vælge et F5 lån. Her er renten ca 2,25% og du kan afdrage en hel masse – og endda lægge et fast kendt regnestykke over fem år. Det var nok en løsning jeg ville vælge, hvis ikke jeg tog et 4% lån.
Mvh Sune
19. september 2010 kl. 21:58
Hej Ahmet
Det kan jeg simpelthen ikke sige, når jeg ikke kender mere til din økonomi… Men der er ingen tvivl om, at det langt hen ad vejen er fornuftigt at afdrag, og med de renter vi har pt på F1 lån, så er det temmeligt meget man får “høvlet” af restgælden!
Mvh Sune
19. september 2010 kl. 22:02
Hej Stine
I jeres tilfælde ville jeg klart vælge noget F5 agtigt… I får nogle faste rammer og kan vise jeres vilje og evne til at afdrage størstedelen af efterfinansieringen på fem år. Det er noget alle banker kan lide. Og for jer selv er der to fordele: De rekord lave renter lige nu “hjælper” jer med at kunne afdrage rigtigt meget, og om fem-syv år har I allerede fået en pæn friværdi. Det giver luft og fleksibilitet. Men altså: få noget budgetsikkerhed i en periode. Det synes jeg er rart som nyetableret!
Mvh Sune
19. september 2010 kl. 23:58
Hej Sune,
Vi er et par der står lidt i Stines situation, men udover ikke at have opsparing, så har vi en rest af et forbrugslån på 188.000 til en dyr rente. Vi vil købe et fritidshus til 1.000.000,- og tjener omkring de 750.000 før skat. Vi har ingen store udgifter eller anden gæld. Bor til billig leje i Kbh. Kan man ikke skifte både dette forbrugslån og konti til nykredit og få samlet det under et F5-kreditforeningslån og tage yderligere banklån til lav rente for resten af de 40% man ikke kan få ind under realkreditslån for fritidshuse ?
Mvh
Brian
22. september 2010 kl. 17:03
Hej Brian
Jeg kan jo ikke lige ryste et lånetilbud ud af ærmet, men som jeg læser det mellem linjerne, så ligger jeres lån på de 188.000 kr. ikke i en “almindelig” bank. Og derfor betaler I højst sandsynligt mere i rente end højst nødvendigt. Jeres sommerhus vil blive fuldt belånt, så der er ikke mulighed for, at lægge forbrugslånet om til det billigste: nemlig realkreditlån. Men find din nærmeste rådgiver her, så er jeg sikker på at vi kan strikke en god løsning sammen.
Mvh Sune
25. oktober 2010 kl. 19:53
Hej Sune – jag er första gångsköpare i DK. Bolig pris er 1.900.000. Själv har jag i kontanter 360.000. Vilken lån skulle du rekommendera? Vad som er bäst? Det er otroligt svårt at välja bland alla möjliga lån.
Tak for hjälpen.
mvh Maria
26. oktober 2010 kl. 12:40
Hej Maria
Du ser jo så på en ca 80% belåning. Da jeg ikke kender din privatøkonomi eller noget, så kan jeg ikke komme med et præcist bud, men jeg kan hjælpe med at indsnævre feltet: Hvis det var mig, der skulle optage et lån netop nu, så ville jeg vælge enten et fastforrentet 4% lån – eller et rentetilpasningslån af typen F5. Præcist hvilken et, der passer til dig, kan du kun finde ud af ved at tale med en rådgiver, der har dine “økonomiske data”. Sådan en kan du få kontakt til her.
Mvh Sune