Log på
Bank
Nej, det gør den ikke – selv om det var det indtryk man kunne få, hvis man læste Berlingske Tidende lørdag den 25. April. Samme historie er at finde på Berlingske Business i dag, hvor boligejerne bliver advaret om, at de risikerer at havne i en ’regulær gældsfælde’. Et budskab der sikkert har fået mange til at læse hvad Jens Lunde, lektor på Handelshøjskolen, samt nogle såkaldt uafhængige rådgivere, mener om den sag.
Historien er, at banker og realkreditinstitutter vil sige nej til låneomlægning fordi huspriserne falder. Men Jens Lunde m.fl. kan ikke have deres viden fra Nykredit. Og boligejere med lån i Nykredit behøver ikke lade sig skræmme af en historie, der i bedste fald dækker over hvordan man gør andre steder.
Ingen gældsfælde
Vores kunder kan omlægge hele lånet til fast rente, når de får behov for det. Også selv om ejendomspriserne er faldet og lånet ligger over lånegrænsen.
Der hvor lånegrænsen og ejendomsværdien kan spille ind, er hvis du vil låne flere penge, skifter långiver eller skal have et helt nyt lån. I den situation ser vi på hvad ejendommen er værd og dermed hvor stort et lån, der kan gives.
Men en helt almindelig omlægning fra for eksempel F1 til fastforrentet obligationslån kan du godt regne med at få OK til.
Skal vi advare mod rentetilpasningslån?
Hvis vi skal, så er det i hvert fald ikke på grund af faren for gældsfælden. Så handler det mere om at undgå at tænke i kortsigtede gevinster.
På mindre end fem måneder er ydelsesforskellen mellem et F1-lån og et fastforrentet lån steget til mere end det dobbelte. Boligejere med F1-lån ’sparer’ næsten 800 kroner efter skat hver måned ved ikke at sikre sig mod stigende renter på et lån på 1 mio. kroner.
Derfor er det ikke mærkeligt, at mange føler sig fristet til at lægge om fra fast rente til rentetilpasningslån. Og det kan være fint nok – du skal bare tænke over følgende:
- Renterne bliver ikke ved med at være lave.
- Hvis du skal lægge om til fast rente og have en fordel, skal det ske før forventningerne til rentestigninger indfinder sig.
- Når renterne stiger falder markedsværdien af din gæld ikke på samme måde, som hvis du har et fastforrentet lån.
- Den nuværende krisestyring på regerings- og centralbankniveau kan føre til stigende inflation og langt højere renter end i dag på to til fire års sigt.
- Hvordan passer det ind i din økonomi og dine fremtidsudsigter?
Om Nykredit Bloggen
Tilmeld RSS-feed
Følg bloggen på Facebook
Følg bloggen på Twitter
29. april 2009 kl. 08:22
Hej Michael
Håber du kan hjælpe med følgende:
Da alle nye realkreditlån udstedes i enten SDO eller SDRO, så troede jeg, at der var lovkrav om, at lånegrænsen overholdes løbende og ikke kun på udstedelsestidspunktet.
Når det alligevel ikke gælder, er det så fordi Nykredit vælger, at stille supplerende sikkerhed til rådighed?
Jeg synes det er meget uheldigt, hvis ikke alle selskaber følger jeres politik om belåningsgrader ved konverteringer. Hvis ikke det er tilfældet så ved boligerne ikke om det kan lade sig gøre at konvertere, hvis boligpriserne er faldet – med mindre de konverterer til lån i Nykredit.
Har jeg i øvrigt forstået det rigtigt, at hvis en boligejer har valgt 70 pct. belåning pga. f.eks. mere end 10 års afdragsfrihed, så skal belåningsgraden ved en konvertering i princippet være maks. 70 pct., med mindre selskabet stiller supplerende sikkerhed ?
Jeg er enig med dit i, at de såkaldte uafhængige rådgivere ikke har været tilstrækkelige præcise og grundige i deres kommentarer.
29. april 2009 kl. 08:44
Hej Jens,
det er rigtigt, at lån baseret på SDO’er eller SDRO’er (de såkaldt særligt dækkede obligationer) kræver at vi løbende holder øje med gældens værdi i forhold ejendommens værdi. Hvis vi kommer i en situation hvor gælden overstiger lånegrænsen i loven, så skal vi stille ekstra sikkerhed.
Hvis ejendomspriserne falder skal vi sikre, at investorerne står lige så sikkert som før prisfaldet. Og det sker i praksis ved, at vi lægger gode aktiver ind som sikkerhed ved siden af de pantebreve, der ellers er sikkerhedsgrundlaget for investorerne.
Vi må ikke overskride lånegrænsen på udbetalingstidspunktet. Men lånegrænsen kan godt overskrides efterfølgende (ved prisfald). Og i den sammenhæng anser man en låneomlægning for en videreførsel af låneforholdet. Det gælder også i de situationer, hvor lånet er ydet med afdragsfrihed.
Disse regler gælder for alle, men det er op til banker og realkreditinstitutter at fastlægge en kreditpolitik inden for lovens rammer. Jeg tror de fleste vil være åbne over for at omlægge fra F1 til fast rente, men jeg kan selvfølgelig ikke vide om der er enkelte der har en anden kreditpolitik.
29. april 2009 kl. 09:13
Tak for kommentar.
Hvis et institut pga. faldende boligpriser ikke vil konvertere, kan personen så vælge at konvertere til et andet selskab, som f.eks. Nykredit?
Eller betragtes en konvetering til et andet selskab, som et nylån og dermed ikke en videreførsel? Hvis det betragtes som et nylån, og boligpriserne er faldet, så kan vedkommende, der ønsker at konvertere ikke blot vælge et andet institut.
Har jeg forstået det rigtigt?
29. april 2009 kl. 10:12
…ja, det har du ret i – man vil se det som et nyt lån.
30. april 2009 kl. 00:19
Hej Michael. I dit svar til Jens er du inde på SDO og taler om at Nykredit (=kunderne) evt. må supplere sikkerhedén. Jeg har nedenfor citeret Poul Stubkjær fra en tankevækkende artikel i jp.dk
http://epn.dk/privat/bolig/pri.....677659.ece
>>Ved rentestigninger vil kursen på det fastforrentede lån falde. Dermed falder restgælden mere eller mindre parallelt med boligens værdi, og realkreditinstituttet skal dermed ikke stille med ekstra sikkerhed over for obligationsinvestoren.
Flekslån derimod bliver altid både optaget og indfriet til tæt ved kurs 100. Hvis renten stiger og presser boligpriserne yderligere ned, vil flekslånerne dermed fortsat skylde det samme – men relativt set vil gælden vokse i forhold til boligens værdi, og derfor skal realkreditinstituttet stille med ekstra sikkerhed.<<
Har Poul Stubkjær en pointe? De “dumme” afdækker risikoen for de “smarte?” Hvordan stiller Nykredit sig til omlægning fra et fastforrentet lån til et flexlån, hvor forskellen mellem pantets værdi og lånet er meget lille, eller negativt?
Tak fordi I tager emnet op.
mvh Jan
ps!
Det var en ulykke at gå fra 60% realkreditbelåning til 80% og vi kommer heldigvis til at se flere pantebreve.
30. april 2009 kl. 09:17
Er det rigtigt, at det er kursværdien af obligationerne, der som udgangspunkt maksimalt må svare til den tilladte lånegrænse på 70- eller 80 pct.?
Hvis det er rigtigt, så vil jeg mene, at instituttet ved faldene boligpriser har en interesse i, at flest mulige af lånene er alm. fastforrentede lån udstedt til lige under kurs 100, da det minimerer risikoen for at skulle stille supplerende kapital.
30. april 2009 kl. 10:09
@ Jan og Jens: Tak for jeres kommetarer.
Det er vigtigt at præcisere, at det er Nykredit der skal stille ekstra sikkerhed – ikke den enkelte låntager.
Når vi skal opgøre regnestykket sætter vi den aktuelle ejendomsværdi på den enkelte bolig i forhold til værdien af den gæld der er i ejendommen til såkaldt dagsværdi, d.v.s. markedsværdien af gælden. Markedsværdien af gælden afhænger af hvilken kurs den bagvedliggende obligation kan opkøbes til. Obligationerne bag et F1-lån er korte obligationer, typisk under ét år, der ikke bevæger sig meget i kurs, mens obligationerne bag et fastforrentet lån er mere følsomme og svinger mere i kurs.
Det betyder at den ekstra sikkerhed vi eventuelt skal stille vil svinge mere på ejendomme, der er finansieret med fastforrentede lån. Men selv om vi skal beregne den ekstra sikkerhed for hver ejendom, så skal sikkerheden stilles samlet overfor investorerne, så i praksis giver det ikke forskel i vilkår for den enkelte boligejer.
Belåningsværdien har været stigende fordi huspriserne falder. Men den gennemsnitlige belåningsværdi er dog fortsat kun omkring 60 pct. af ejendomsværdierne.
For den enkelte boligejer betyder det, at diskussionen om følsomheden af gælden mere handler om, at den enkelte husstand kan ‘afmontere’ noget af husprisrisikoen ved at have et fastforrentet lån. Men det er vigtigt at huske, at sammenhængen mellem huspriserne og renterne ikke er eksakt. Der kan være lange perioder, hvor det ikke holder stik. For eksempel får de faldende renter ikke huspriserne til at stige i øjeblikket, selv om det nok afbøder faldet.
30. april 2009 kl. 10:19
Tak for rigtig gode tilbagemeldinger, men jeg synes ikke helt du svarede på mit spørgsmål.
Er det ikke korrekt forstået, at hvis alle ejendommene var finansieret med fastforrentede lån udstedet lige under kurs 100, så har Nykredit ved faldende boligpriser en mindre risiko i forhold til investor, end hvis man forestillede sig, at alle lånene var finansieret med F1.
Jeg ved godt, at det er et tænkt eksempel, og det ikke har nogen direkte effekt for den enkelte boligejer – alligevel synes jeg det er en interessant tanke.
30. april 2009 kl. 10:43
… du har ret i, at det fastforrentede lån har den fordel, at konverteringsretten begrænser hvor meget gælden kan stige (ved rentefald), mens gælden kan falde ‘frit’ (d.v.s. svarende til obligationens varighed) med rentestigningerne.
Denne positive skævhed har et F1-lån ikke. Så i det omfang huspriserne falder samtidig med at renterne stiger, vil det alt andet lige kræve mindre sikkerhedsstillelse for ejendomme, der ligger over lånegrænserne, hvis de er finansieret med fastforrentede lån.
30. april 2009 kl. 22:21
Hej Michael
Vi har et F1 lån(afdragsfrit) og overvejer at lægge om til et fastforrentet lån hvis 5%(afdragsfrit) kommer op i kurs.
Bl.a. pga. det, du skriver i dit indlæg øverst på siden.
Vi har en friværdi konto(inden for 80 %). Ved en omlægning vil/kan der være problemer hvis vi vil have friværdikontoen lagt med over i det nye fastforrentet lån?
Her tænker jeg på at værdien af de 2 lån tilsammen kan overstige de 80%.
- Og hvilket kursleje skal jeg holde øje med før det kan betale sig?
1. maj 2009 kl. 09:59
Hej Torben,
tak for dit gode spørsmål. Som jeg ser det har du to muligheder:
1) Du kan lave en ren omlægning og bibeholde din Friværdikonto.
2) Du kan omlægge og medfinansiere så meget af Friværdikontoen som der er plads til under lånegrænsen.
Hvis F1-lånet ligger over 80 pct. af ejendomsværdien på omlægningstidspunktet kan du stadig omlægge rent, men må bruge løsning 1), d.v.s. beholde din Friværdikonto som den er.
Omkring timing af en sådan omlægning, så skal du kigge på hvor tæt kursen ligger på 100. Lige nu ligger 5% 2041 (afdragsfri) lidt over kurs 94. Det vil selvfølgelig være rart at få den over kurs 95 – men det er der jo desværre ingen garanti for.
Det vigtigste er at gøre sig overvejelser om afvejningen mellem ydelsessikkerheden og prisen for at sikre sig, sammenholdt med den samlede boligøkonomi i har.
Jeg vil anbefale dig at kontakte din lokale rådgiver.
1. maj 2009 kl. 11:34
Tak for svaret Michael.
Af de ejendomme Nykredit har belånt med over 60%, hvor mange procent af gælden tegner F-lånene sig her for? Og har du nogen ide om hvordan dette billede tager sig ud omkring 80% belåning?
mvh Jan
1. maj 2009 kl. 12:55
Hej Jan,
det har jeg ikke tal for, men andelen af F1-lån er mindre når vi kigger på den samlede låneportefølje, end når vi ser på de aktuelle udlånstal, som der refereres til i artiklen.
3. maj 2009 kl. 21:06
Hej Michael
Tak for dit svar.
Jeg har lige et par spørgsmål mere.
Så vidt jeg kan se så er kursen på F1 lånet over 100. Det betyder vel, at vi vil lide et kurstab der? – og kan det trækkes fra når det er et F1?
Ang. grunden til at vi overvejer at lægge om så kan vi økonomisk godt klare en rente stigning. Så det handler mere om hvad der bedst kan svare sig, herunder at sikre os en evt. mulighed for at konventere og bringe restgælden ned. Og det er jo når renten er lav at det kan betale sig at lægge om til fastforrentet, eller?
Hilsen Torben
4. maj 2009 kl. 11:03
Hej Torben,
boligejere har desværre ikke tab for eventuelle kurstab når et realkreditlån indfries. Faktisk kan du heller ikke få en skattefri kursgevinst, hvis kursen var lavere. Det skyldes at F1-lånet er et kontantlån, hvor kurstabet på udbetalingstidspunktet indregnes som en del af den effektive lånerente (som du har fradrag for).
Og du har helt ret i, at det er smart at lægge om til fast rente, når de lange renter er lave – desværre er det sjældent let at finde ud hvornår det er :-)
7. maj 2009 kl. 22:02
Hej Michael,
Er det ved at være på tide at få omprioriteret et 5% variablelt lån til et fastrentelån, eller skal vi se om ikke også vi får en gevinst ved de lavere renter?
11. maj 2009 kl. 12:19
Hej Kent,
det fremgår ikke hvilken type lån du har, men hvis du har lån med renteloft synes jeg du skal blive liggende hvor du er. Hvis du har et Tilpasningslån kan du måske bruge nogle af de punkter jeg har angivet i indlægget som baggrund for om du skal blive. Tal evt. med din rådgiver.
11. maj 2009 kl. 22:54
Hej MIchael
Er sdor lån ikke noget nyt som kommer i lov den 13 juli i år hvor man kan belåne 70% i op til 50 år. Vi har et fastfor rentet obligationslån med pause. Hvis man er villig til risikoen og man spare 800 kr pr 1 mill efter skat ikke bare at springe på vognen nu. altså til et f1 lån med pause.
Mvh John
13. maj 2009 kl. 08:22
Hej Kent
Vi har et rentetilpasningslån på 6% og i øjeblikket er det med afdragsfrihed fordi vi laver indbetaling på pensionsopsparinger.
Vi har det lidt dårligt med denne her afdragsfrihed og er faktisk i tvivl om det er vejen at gå – det virker forkert på os, at vi ikke afdrager på gælden – hvilke overvejelser skal vi gøre os i forhold til ændringer i lånetyper.
MVH Inger
13. maj 2009 kl. 09:21
Inger B., jeg tror at du skal stille spørgsmålet til Michael -ikke for at drage Kents kompetencer i tvivl, men det er trods alt Nykredits blog :-)
13. maj 2009 kl. 17:32
@ John: SDO-loven er allerede en realitet, så du behøver ikke tænke på om der sker ændringer foreløbig – vi har i øvrigt ikke tænkt os at lave 50-årige lån, da ideen med dem skulle være at g’øre ydelsen så lav som mulig. Og det bliver faktisk bedre løst med afdragsfrihed.
@ Inger og Jan: Uanset hvem spsm er til, så vil jeg gerne svare :-) Jeg synes det handler om at se på det samlede billede. Du nævner at i sparer mere op til pension i stedet for at betale af på gælden. Det kan være en fin idé, men jeg synes du skal drøfte det med en rådgiver, ikke mindst set i lyset af, at der er en skattereform på vej, der både betyder noget for dit fremtidige rentefradrag og for indbetalingerne til pensionen.
13. maj 2009 kl. 17:40
I øvrigt – tak for Jeres stemmer på spørgsmålet om hvorvidt du er bekymret for, at du ikke kan omlægge dit realkreditlån.
Næsten 300 har svaret i denne uvidenskabelige mini-undersøgelse! Tre ud af fire er ikke bekymrede, mens hver femte er. Jeg håber debatten har været med til at lette lidt for bekymringerne. Tak for indsatsen!
13. maj 2009 kl. 22:25
Michael, tak for en super blog!
Jeg har været trofast Nykreditkunde i snart 20 år og har netop lagt om fra lån med 5% renteloft til F2 lån på anbefaling af en meget selvsikker lånerådgiver. Med det nye lån sparer vi uhørt mange penge hver måned. Det skal siges vi selv med de nuværende boligpriser er langt under 80% belåning. På det du skriver i bloggen virker det dog som om dette var en dårlig ide?
14. maj 2009 kl. 23:02
Hej Michael,
Det fremgår af denne artikel, at lån i euro er attraktive. Man undrer sig helt over, hvorfor det så ikke gøres lidt oftere? Er der nogle negative aspekter, som der ikke nævnes.
På forhånd tak,
Niels
19. maj 2009 kl. 11:27
Hej Klaus og Niels, der er gået nogle dage, hvor jeg ikke har haft tid til at komme forbi bloggen, men her følger svar til jer:
@ Klaus: Det er ikke en dårlig idé – og ofte kan det være en god idé. Min pointe er blot, at du og familien skal tænke over hvad det kan betyde for jer, hvis I skal rentetilpasse til en rente, der måske virker usandsynlig høj i dag. Mao. handler det om, at vide hvilke risici en given lånestrategi indebærer, og holde det op mod fordelene.
@ Niels: Lån i euro har det sidste år levet en meget omtumlet tilværelse. For et år siden – og i det følgende halve år hen over finanskrisens toppunkt – kunne vi ikke sælge obligationerne bag ved eurolånene. Nu går det bedre. Men risikobilledet på disse lån er mere komplekst en på et almindeligt kronelån. Derfor er det ikke et godt lån til boligejeren. Du skal ihvertfald have et klart billede af, hvilke risici du tager – herunder en god forståelse af, at der er forskel på at påtage sig valuta-risiko i en situation hvor markedet fungerer, og tage valutarisiko i en krise-situation.
23. maj 2009 kl. 10:08
Forventges der stadig rentefald, jeg synes, det er lidt modsatrettede informationer, der præger nyhedsinformationerne i øjeblikket. Jeg overvejer at omlægge fra 5% fastforrentet til f5 med 20 års løbetid, men jeg har lidt svært ved at finde ud af det med kursernes betydning, kan du skære det ud i pap for mig?
Tak for en spændende blog
Gitte
26. maj 2009 kl. 19:32
Hej Gitte,
det er nok svært at undgå modsatrettede informationer i en situation, hvor udviklingen er så usikker. Der er dog nogle pejlemærker der går på, at de korte renter, f.eks. F1, formentlig vil have en faldende tendens i den kommende periode, mens de lange renter, herunder renten på et fastforrentet lån, nok vil have en stigende tendens.
Hvis du vil lægge om fra fast rente til variabel rente (og F5 er også variabel rente – du når bare at glemme at det er tilfældet, fordi renten kun skifter hvert femte år), så er du interesseret i, at din indfrielseskurs på det gamle lån bliver så lav som mulig og at udbetalingskursen på det nye lån bliver så høj som muligt. Og med de renteforventninger der ligger, taler det for at vente med omlægningen.
Problemet er, at du i mellemtiden går glip af en ydelsesbesparelse – og jo længere du venter, desto mere går du glip af.
Samtidig er kursen ikke det eneste spørgsmål; du bliver også nødt til at forholde dig til, om ændringen i risiko-billedet matcher din økonomi. Hvad sker der hvis renten er to eller tre gange så høj som den er i dag om fem år? Kan din økonomi så klare det?
Jeg synes du skal tage en snak med din rådgiver – også fordi der kan være andre forhold der spiller ind på omlægningen.
…og tak for rosen :-)
3. april 2010 kl. 21:27
Hej.
Vil jeg som Nykreditkunde med et afdragsfrit lån (afdragsfrie periode udløbet 2013) kunne forvente at kunne forlænge den afdragsfrie periode ved udløb – selvom belåningen er større end 80% af boligens værdi ? eller vil det blive opfattet som et nyt “lån” ?
Hvis ja, vil Nykredit udligne belåningen udover 80% med supplerende sikkerhed ?
På forhånd tak for svar.
Mvh Michael