Log på
Bank
90% af alle nye lån til boligejerne i 2. kvartal i år er variabelt forrentede lån. – Og det i en tid, hvor stort set alle økonomer samstemmende forventer stigende renter.
Jeg vil gerne diskutere det principielle i det lånevalg med jer.
Det er individuelt, hvad der er det helt rigtige lån. For rigtig mange boligejere er variabelt forrentede lån en rigtig beslutning og også det billigste lån på langt sigt. Men det kan man ikke sige for 90% af låntagerne. Nogle kan tåle, at renten stiger til 8% – andre vil have svært ved at betale, hvis den stiger til bare 4%.
Den korte rente unægtelig lav – og også lavere end gennemsnittet i de sidste ti år. Men det er den lange rente faktisk også.
I USA er tendensen, at boligejere tager variabel rente, når niveauet er højt og vurderes at falde. I Danmark gør vi det omvendte.
Se på figuren. Den viser den korte amerikanske boligrente og hvor stor en andel af amerikanerne, der vælger variabelt forrentede lån.
Hvis du umiddelbart sammenligner det fastforrentede lån med det variabelt forrentede , så betaler du halvt så meget i rente på det variable.
Jeg mener, at det på langt sigt er bedre at vælge et fastforrentet lån, og er helt enig i hovedbudskabet i artiklen “Boligejere øger renterisikoen” på epn.dk http://epn.dk/privat/bolig/finans/article1767866.ece)
Min anbefaling er, at du skal tage det fastforrrentet lån nu, mens det er billigt. Så er du nemlig sikker på en fornuftig rente lang tid frem over. Se evt. debat om emnet på Børsen tv (http://borsen.dk/finans/nyhed/162355/)
Om Nykredit Bloggen
Tilmeld RSS-feed
Følg bloggen på Facebook
Følg bloggen på Twitter
5. august 2009 kl. 02:08
Kære Sune Worm Mortensen.
Nykredit, København.
den 4. august 09
Vedrørende artikel den 31. juli 09( på vegne af Nykredit ) om “Boliglån: Tænker du for kortsigtet ?”
Det hedder bl.a., at den lange rente er også lav ? Og derfor anbefaler Nykredit den lange rente, mens det er billigt ? Dette udsagn kan efter undertegnedes opfattelse kun anses som urigtigt og tenderer vildledning.
Spændet mellem den lange og korte rente er konsekvent i flere måneder øget til fordel for den korte rente.
Endvidere har ECB ved flere lejligheder signaleret klart, at styringsrenten på 1 % vil blive fastholdt i lang tid. OECD har i juni d.å. efter prognose om negativ økonomisk udvikling foreslået, at den europæiske rente nedsættes til 0,75 %.
Senest har IMF i juli d.å. særligt henset til den negative europæiske økonomiske udvikling peget på behovet for, at ECB sænker renten snarest muligt.
Og endeligt betinger størrelsen af valuta i Danmarks Nationalbank, at rentespændet i forhold til den europæiske rente kan og af de fleste økonomer forventes indsnævnet til fordel for en lavere isoleret dansk boligrente.
For fuldstændighedens skyld vil financieringen af det meget store amerikanske budgetunderskud også lægge et nedadgående pres på den amerikanske og delvis som følge heraf den europæiske rente.
Det samme gælder de lånemuligheder, der af ECB på en så lav rente som 1 % er stillet til rådighed for de europæiske banker.
Det turde være klart, at boligejere øger risikoen ved at vælge den korte rente.
Men af de anførte grunde bør en anbefaling om valg af rente baseret på udenlandske og danske forhold indtil videre efter såvel undertegnedes og mange økonomers opfattelse derfor munde ud i, at den lange rente for tiden er for høj vurderet i forhold til den korte rente, hvorefter man som udgangspunkt bør vælge den korte rente ved boligfinanciering m.v.
Når 90 % af låntagerne da også vælger den korte rente, må det således antages navnlig at bero på, at anden rådgivning end fra Nykredit normalt har peget på valg af den korte rente i overensstemmelse med de for øjeblikket mest gunstigste markedsvilkår for optagelse af lån.
De er velkommen til overfor undertegnede at fremkomme med bemærkninger til denne kommentar til Nykredits anbefaling af valg af den lange rente.
Venligst
H. C. Damgaard, København K ( og iøvrigt kunde i Nykredit ).
5. august 2009 kl. 14:51
Kære H.C. Damgaard
Når vi siger den lange rente er lav, så beror det ikke på forskellen mellem kort og lang rente, men absolut set på den lange rente. Renten på fastforrentede obligationslån fremgår af figuren nedenfor.
Kilde: EcoWin
Det er rigtigt, at den korte rente er meget lav – og at forskellen mellem kort og lang rente er blevet øget kraftigt. Hvilket selvsagt øger besparelsen ved at optage et lån baseret på kort rente.
Men jeg er ikke helt enig med dig i, at mange økonomer vurderer, at den lange rente er for høj i forhold til den korte rente. De korte renter er i høj grad styret af markedets forventninger til centralbankernes gøren og laden, mens de lange renter i vid udstrækning er styret af forventningerne til fremtidig inflation. Forholdet mellem kort og lang rente er et udtryk for, at langt de fleste netop venter rentestigninger fremover, hvilket gør, at de lange renter ikke er faldet så meget som de korte renter. Og det fordi, at man venter at inflationen vil stige. Jeg er enig med dig i, at de korte renter næppe stiger lige foreløbigt. Men stige vil de. Og her er det vores forventning, at de lange renter stiger før de korte.
Det er min klare holdning, at rentetilpasningslån er gode for mange af vores kunder. Men ikke for alle. Uagtet, at man kan spare en masse penge nu ved at vælge et rentetilpasningslån, så rummer lånene en risiko for at ydelsen på ens lån stiger. Og der er i princippet ingen grænse for hvor meget ydelsen kan stige. For mindre end et år siden var renten på variabelt forrentede lån således over den nuværende rente på fastforrentede lån. Og det er ikke alle, der har plads til kraftige ændringer i renten.
Min konklusion er derfor, at rentetilpasningslån er gode for mange boligejere – men ikke for alle. Derfor mener jeg, at der burde være mere end 10% af boligejerne, der burde overveje, om ikke et fastforrentet lån var det rigtige for dem. Primært på grund af den budgetsikkerhed du får og også fordi, at fastforrentede lån i historisk perspektiv i sig selv ser billige ud.
5. august 2009 kl. 23:58
TAk for en god diskussion – Min vurdering pt., er at det nuværende rentespænd, bør udlignes mere – De korte renter bliver næppe lavere, men set over de sidste 3 mdr. er de lange renter faldet lidt – tiltrods for stigende aktiemarkeder. Uanset hvilken vej aktiemarkederne går, er der en god chance for at de lange renter falder yderligere, som f.eks. 4% 2038 – jeg tror på at F1′eren stadigt er et godt valg – indtil US renten bliver sat op. På dette tidspunkt bør man overveje 4% 2038 eller 5% 2041.
6. august 2009 kl. 13:52
Hej Niels
Ideen og strategien er god nok – men virkeligheden kan spille dig et puds :-) Skift mellem fastforrentede lån og variabelt forrentede lån kan på sigt give en lave ydelse og lavere restgæld. Men det kræver at flere ting spiller sammen.
Det er vores forventning, at de lange renter vil stige før de korte renter. Og det vil betyde, at den faste rente du kommer over i ikke kommer til at hedde 4%. Men i bedste fald 5% og måske endda 6%. Holder den forventning, vil din strategi ikke bære frugt.
Derfor mener jeg, at man bør overveje at sikre sig en fast rente nu – mens den er forholdsvis lav. Tænk bare tilbage til 2005 – der kunne man få et fastforrentet lån med 4% i rente og rentetilpasningslånene kostede det samme som i dag. Men mon ikke de, der fik et fastforrentet 4% lån til en høj kurs er glade i dag?
Det eneste rigtige er ikke fastforrentede lån eller rentetilpasningslån. Det bedste lån er det, der passer til netop dig og din økonomi.
14. august 2009 kl. 09:56
Hvis alle økonomer mener den korte rente vil stige, hvorfor er de så ikke allerede steget?
8. oktober 2009 kl. 20:03
Hej Sune!
Jeg leder efter lidt statistik på F1 rentens størrelse. Jeg har i den forbindelse fundet statistik på pengemarkedsrenten 12 mdr. (Cibor), men det er så det nærmeste jeg er kommet.
Jeg kunne nemlig godt tænke mig at se udviklingen i obligationsrenten (30 år) sammenholdt med F1 renten over en længere årrække.
Kan du hjælpe mig?
17. oktober 2009 kl. 12:58
Jeg leder efter præcis det samme, som Jens K – om ikke andet så bare en statistik på F1 renten alene.
Kan I hjælpe ??
21. oktober 2009 kl. 14:08
Jeg mener man kan finde udviklingen i den korte og lange rente i OECD economic outlook
21. oktober 2009 kl. 15:18
Kære alle
I kan se udviklingen i den korte og lange renter her. Det er fra 1998 og til idag – altså godt og vel fra og med fødslen af de variabelt forrentede lån i Danmark.
Mvh Sune